中房協(xié)副會(huì)長任志強(qiáng)說，整個(gè)房地產(chǎn)市場的成交量雖然在慢慢回升，但價(jià)格并沒有上漲，只是跌幅收窄，預(yù)計(jì)到9月份才有可能由跌轉(zhuǎn)漲。 不過，26日公布的世茂房地產(chǎn)中期業(yè)績顯示，市場的量價(jià)齊升其實(shí)已經(jīng)在上半年有所顯現(xiàn)。比如，世茂旗下的部分項(xiàng)目已經(jīng)在上半年實(shí)現(xiàn)了量價(jià)齊升，一些項(xiàng)目的價(jià)格上調(diào)幅度甚至達(dá)到了20%。 嗅覺靈敏的資本市場，從上述中期業(yè)績中聞出了行業(yè)毛利水平有望提升。在業(yè)績公布的第二天，世茂房地產(chǎn)領(lǐng)跑內(nèi)房股板塊，漲幅達(dá)到11.43%。 簽約銷售額保持穩(wěn)定，毛利率達(dá)30.7%，回款率升至83% 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長任志強(qiáng)12日在2015年博鰲房地產(chǎn)論壇上指出，很多人以為目前房地產(chǎn)價(jià)格是直接上漲，事實(shí)上是降幅收窄，也就是說現(xiàn)在房價(jià)漲幅不是在零以上，在現(xiàn)有的銷售勢頭不斷上漲的過程中，可能會(huì)在9月以后恢復(fù)到零以上，現(xiàn)在還在零以下。 從世茂房地產(chǎn)最新公布的發(fā)布2015年中業(yè)績報(bào)告可以看出，像世茂這樣的穩(wěn)健型房企已經(jīng)因?yàn)槭袌龅恼w回暖而受益。根據(jù)中期業(yè)績，世茂第五度蟬聯(lián)福建省銷售業(yè)績冠軍，奪得南京樓市銷冠。城市平均銷售額10.5億元，項(xiàng)目平均銷售額為5.3億元，分列行業(yè)前五名及前三名。 其中北京世茂薩拉曼卡、南京世茂外灘新城、南京世茂海峽城、廈門世茂御海墅、武漢世茂錦繡長江等多個(gè)項(xiàng)目上半年銷售額均過10億，且價(jià)格提升均在7%以上，部分價(jià)格更提升至20%。 1至6月份，世茂實(shí)現(xiàn)毛利額人民幣89.62億元，與2014年同期相比上升11.0%。半年毛利率達(dá)到30.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同業(yè)。而庫存總量較2014年底下降了65億元，降幅達(dá)到15%，其中尤其是三四線的庫存被大量去化，在上半年減少的65億庫存中有48億的庫存來自于三四線城市。 三四線城市的努力去庫存，為世茂下半年的良好業(yè)績奠定了基礎(chǔ)。世茂房地產(chǎn)副主席許世壇介紹說，銷售的項(xiàng)目中有54%來自于一線城市，其中熱點(diǎn)城市的貨值超過200億元，完成全年的銷售目標(biāo)壓力不大，而毛利率有望維持在30%以上的水平。 根據(jù)中期業(yè)績報(bào)的數(shù)據(jù)，目前世茂的土地儲(chǔ)備平均成本只有2620元/平方米，相對(duì)前6月12011元/平方米的銷售均價(jià)，這意味著未來若干年內(nèi)世茂都將有不錯(cuò)的利潤空間。 財(cái)務(wù)策略：不盲目投資 “控供貨、保簽約、增回款”是世茂上半年的核心策略。簽約回款率在2014年80.2%的良好基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升至83%。 這一策略，使得世茂在今年上半年的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)都有不錯(cuò)表現(xiàn)。 截至2015年6月30日，世茂凈負(fù)債率為57.5%，較2014年底下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。現(xiàn)金儲(chǔ)備及流動(dòng)性表現(xiàn)方面：手持現(xiàn)金為273億元水平以上，長期負(fù)債比例進(jìn)一步上升，短期負(fù)債下降，資金償付壓力持續(xù)減緩。目前，世茂總借貸中，長期借貸占總借貸比例為74%。 世茂穩(wěn)健的運(yùn)營及財(cái)務(wù)表現(xiàn)獲得資本市場的堅(jiān)定認(rèn)可。2015年7月，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾將世茂國際評(píng)級(jí)從BB上調(diào)到BB+；2015年8月，國內(nèi)三家最大信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠信證券評(píng)估有限公司、大公國際資信評(píng)估有限公司和聯(lián)合信用評(píng)級(jí)有限公司同時(shí)給予世茂AAA的主體最高信用等級(jí)。 應(yīng)對(duì)人民幣的可能貶值，世茂正在調(diào)整自己的債務(wù)結(jié)構(gòu)。許世壇介紹，世茂已經(jīng)獲準(zhǔn)發(fā)行74億人民幣債券，期限是七年，而且利息很低。人民幣債的比例從55%升到70%。上述發(fā)債一旦完成，不僅有助于世茂應(yīng)對(duì)人民幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)，還有望進(jìn)一步降低公司的融資成本。 世茂上佳的財(cái)務(wù)表現(xiàn)和公司的精準(zhǔn)投資有密切關(guān)系。許世壇說，世茂不買“地王”，而是盡量找人去合作，通過合作，通過一些優(yōu)惠或者是跟一些國資背景的、有資源的公司合作。在近年新增的項(xiàng)目中，有近20個(gè)項(xiàng)目采用了合作開發(fā)模式，大幅降低土地成本及減輕資金需求。在工程造價(jià)方面，已經(jīng)連續(xù)三年每年下降5%左右，未來希望每年還有一兩個(gè)點(diǎn)的下降。 此外，世茂還嚴(yán)格地執(zhí)行了清庫存的工作，今年上半年已經(jīng)清了很多庫存，從之前的180萬平方米到現(xiàn)在的120多萬平方米。 而主席許榮茂在中期業(yè)績會(huì)上強(qiáng)調(diào)世茂未來的戰(zhàn)略：不做盲目的擴(kuò)張，要做專業(yè)化，要做精細(xì)化。擴(kuò)張是在正現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上，不盲目借貴錢來買地，擴(kuò)張得太快將會(huì)承受很大的風(fēng)險(xiǎn)。世茂今后走穩(wěn)健發(fā)展道路，讓企業(yè)成為百年老店，通過精細(xì)化、精準(zhǔn)的定位，節(jié)約成本，把產(chǎn)品品牌提高，這才是最重要的。 業(yè)務(wù)創(chuàng)新：讓資產(chǎn)變輕 為了實(shí)施此前制訂的戰(zhàn)略，世茂在上半年還進(jìn)行了諸多的業(yè)務(wù)創(chuàng)新。7月10日，“博時(shí)資本-世茂天成物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲上海證券交易所無異議函，使國內(nèi)首單物業(yè)費(fèi)收益權(quán)證券化模式落地，進(jìn)一步拓展了房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的空間，成為行業(yè)標(biāo)桿。同時(shí)世茂也透露還在探索其他商業(yè)資產(chǎn)證券化創(chuàng)新產(chǎn)品。 和物業(yè)費(fèi)一樣，世茂所以能考慮發(fā)展商業(yè)物業(yè)的證券化產(chǎn)品，一定程度上是因?yàn)槭烂ㄟ^一系列的產(chǎn)品創(chuàng)新，有效提升了商業(yè)物業(yè)的回報(bào)率和現(xiàn)金水平。 以2014年底運(yùn)營的第一家Minimax酒店——上海松江minimax睿選酒店為例，自開業(yè)起三個(gè)月內(nèi)開始實(shí)現(xiàn)盈利，目前入駐率超過80%。2015年上半年世茂推出Minimal52+品牌，首批選址地為武漢及南京，盡管預(yù)計(jì)于今年10月開業(yè)，但是通過此前的大數(shù)據(jù)和分析，預(yù)計(jì)其盈利速度也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)快過其他的商用物業(yè)。 通過Mini系列等創(chuàng)新業(yè)態(tài)產(chǎn)品的運(yùn)營，世茂吸引了更多投資者，降低自有資金比例，從而提升持有資產(chǎn)的投資回報(bào)水平。 （文/楊涵茗）