每經(jīng)編輯 李宇嘉    

◎李宇嘉

8月份，盡管重點(diǎn)城市樓市成交量在連續(xù)高增長(zhǎng)后正常回調(diào)，但回調(diào)的幅度在5%以內(nèi)，高位景氣依舊是主基調(diào)，不會(huì)影響到全國(guó)樓市成交回暖。

8月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，今年前8個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)同比增長(zhǎng)7.2%，增速比1~7月份提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，這是自今年2月份以來(lái)，累計(jì)同比增速連續(xù)6個(gè)月增加。

目前，需求端回暖的局面進(jìn)一步夯實(shí)，這主要得益于去年四季度以來(lái)，“降成本、降首付、提杠桿、挖需求”等方面的措施。

一系列激勵(lì)政策的落地，極大地改善了市場(chǎng)預(yù)期、降低購(gòu)房成本、促成購(gòu)房需求（特別是改善型購(gòu)房需求）的持續(xù)釋放。其中，商業(yè)性住房按揭貸款利率降至接近2008~2009年金融危機(jī)期間的水平，而公積金貸款利率則降至歷史最低水平，這成為促進(jìn)需求回升的最大動(dòng)力。

盡管重點(diǎn)城市樓市高歌挺進(jìn)的勢(shì)頭在7~8月份放緩，但隨著“限外令”的退出、公積金二套房貸首付成數(shù)調(diào)低，樓市政策層面繼續(xù)寬松是大趨勢(shì)，這將繼續(xù)改善市場(chǎng)預(yù)期。

資金層面，8月底央行“雙降”、房企境內(nèi)發(fā)債“井噴”，近日存款準(zhǔn)備金考核變?yōu)?ldquo;平均法”，這些措施不僅繼續(xù)降低購(gòu)房者的成本，而且極大地改善了銀行的資金面，特別是改善因上半年樓市火爆而造成的“房貸荒”局面。

8月，主要城市首套房貸平均利率為5.15%，創(chuàng)歷史最低水平。全國(guó)首套房?jī)?yōu)惠利率占比升至56.44%，再創(chuàng)歷史新高。但同時(shí)，融360數(shù)據(jù)顯示，7月試行二套房貸九折或九五折利率優(yōu)惠的銀行，8月已全部取消，目前基準(zhǔn)利率上浮10%為二套房貸主流。但隨著央行相關(guān)政策的頒布，不僅首套房利率繼續(xù)穩(wěn)中趨降，二套房貸利率也將下降，有利于改善型需求穩(wěn)定釋放。

經(jīng)濟(jì)下行疊加“結(jié)構(gòu)調(diào)整”的陣痛期，房貸業(yè)務(wù)優(yōu)質(zhì)性凸顯，隨著資金面明顯改善，預(yù)計(jì)9月之后，商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人住房業(yè)務(wù)放貸的積極性將上升。此外，在政策寬松、房企到位資金連續(xù)5個(gè)月回升的前提下，房企必然會(huì)打營(yíng)銷戰(zhàn)，沖刺年度目標(biāo)。

受銷售端持續(xù)回升的傳導(dǎo)，樓市先行指標(biāo)——新開工和土地購(gòu)置筑底跡象顯現(xiàn)。1~8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積同比下降16.8%，土地購(gòu)置面積下降32.1%。在全國(guó)繼續(xù)“去庫(kù)存”的同時(shí)，包括京滬深在內(nèi)的部分重點(diǎn)城市開始了“補(bǔ)庫(kù)存”進(jìn)程。

從銷售—新開工—拿地—房地產(chǎn)開發(fā)投資的傳導(dǎo)鏈條上，房地產(chǎn)開發(fā)投資在最末端。因此，盡管1~8月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比僅增長(zhǎng)3.5%，連續(xù)20個(gè)月下滑，但這種增速下滑是對(duì)去年以來(lái)樓市回調(diào)的滯后反映。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)本次公布的房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)進(jìn)行了解讀，強(qiáng)調(diào)了開發(fā)投資增速回落的原因，一方面意在防止市場(chǎng)過(guò)度理解樓市下滑，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，另一方面也折射出房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要性。

今年以來(lái)，由于經(jīng)濟(jì)和樓市疊加下滑、財(cái)稅改革推進(jìn)及收緊地方平臺(tái)融資，被寄予厚望的基建投資發(fā)力并不明顯。再加上基建投資的體量小于房地產(chǎn)開發(fā)投資，無(wú)法對(duì)沖后者增速下滑，這也是全社會(huì)固定資產(chǎn)投資下滑的重要原因。

因此，在剩下的4個(gè)月，國(guó)家力捧樓市的基調(diào)不會(huì)改變。盡管樓市回暖趨勢(shì)已經(jīng)形成，但供求錯(cuò)配的問(wèn)題仍舊存在，需求集中在重點(diǎn)城市，供應(yīng)和庫(kù)存集中在非重點(diǎn)城市。

近期，不管是退出“限外令”，還是公積金二套房貸首付下調(diào)，均強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)城市可自主決定是否執(zhí)行，這意味著政策寬松偏向于非重點(diǎn)的三、四線城市，目的就是為了進(jìn)一步去庫(kù)存，改善市場(chǎng)預(yù)期。

基于此，未來(lái)樓市政策將相機(jī)抉擇。一方面，管理層希望樓市在歷史高位上多停留一段時(shí)間，不要沖擊到“穩(wěn)增長(zhǎng)”。為此，新一輪樓市激勵(lì)政策窗口開啟，差別化地降低首套房貸的首付成數(shù)成為可能。

另一方面，考慮到樓市繼續(xù)加杠桿或給金融系統(tǒng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)集中等問(wèn)題，基建投資真正發(fā)力以減弱對(duì)房地產(chǎn)的依賴也是政策考慮之一。但不論如何，先行指標(biāo)筑底后，樓市中短期內(nèi)回升的趨勢(shì)不會(huì)改變。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）