每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號(hào)real-estate-circle）

在上海郊區(qū)青浦，別墅都不過(guò)3萬(wàn)/平出頭，但在趙巷的嘉松中路這個(gè)地方，一塊地居然就拍出了2萬(wàn)多/平的樓板價(jià)！

難免，外界都在說(shuō)拿地太激進(jìn)，小心吃不了兜著走！

真的會(huì)有人把錢拿去打水漂？懷著這樣的疑問(wèn)，邦爺軟磨硬泡，終于從拿地開發(fā)商旭輝那里套出了內(nèi)幕！

其實(shí)，起初關(guān)于拿地，旭輝給的回應(yīng)也是非常“外交辭令”的，什么投資策略并沒(méi)有變，什么維持謹(jǐn)慎投資策略。不過(guò)，邦爺對(duì)這家開發(fā)商的秉性還是比較熟悉的，這家民營(yíng)房企沒(méi)有個(gè)八成的把握，不敢輕易拿地。除非，有人提前給他們透露了什么內(nèi)幕，他們才會(huì)愿意追高拿地。那內(nèi)幕到底是什么？

浦東新區(qū)的干部正被派往大虹橋

對(duì)趙巷有深入研究的人都知道，這里是上海連接蘇南的重要門戶，地屬大虹橋十公里半徑輻射的西片區(qū)，它和松江的九亭、閔行的七寶、普陀的長(zhǎng)風(fēng)、嘉定的江橋等組成了一個(gè)面積86平方公里的“大虹橋區(qū)域”。

說(shuō)到“大虹橋”，據(jù)說(shuō)這個(gè)區(qū)域已經(jīng)在國(guó)家層面被定位為“長(zhǎng)三角CBD”。這是除陸家嘴(國(guó)際承認(rèn)的金融中心)以外，上海迄今為止等級(jí)最高的CBD。

之前有人說(shuō)“長(zhǎng)三角CBD”，這個(gè)概念是開發(fā)商炒作出來(lái)的，邦爺也曾有懷疑，僅僅依靠交通樞紐的優(yōu)勢(shì)，能否讓大虹橋成為整個(gè)長(zhǎng)三角的商貿(mào)和現(xiàn)代服務(wù)的平臺(tái)？

不過(guò)就在最近幾天，虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)與閔行、長(zhǎng)寧、青浦和嘉定區(qū)政府共同發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)虹橋商務(wù)區(qū)發(fā)展的實(shí)施意見》稱，將共同打造“世界水準(zhǔn)商務(wù)區(qū)”的聯(lián)動(dòng)創(chuàng)新機(jī)制。

而且，邦爺一個(gè)在政府要害部門工作的朋友還透露：“目前，一批曾經(jīng)在浦東新區(qū)工作過(guò)，甚至直接參與過(guò)浦東新區(qū)組建的重要骨干，已經(jīng)進(jìn)入了大虹橋的管委會(huì)。這是一群對(duì)如何發(fā)展陸家嘴級(jí)別的“全球超級(jí)商務(wù)中心”非常有心得的人，他們從浦東積累的若干經(jīng)驗(yàn)，能夠被運(yùn)用到大虹橋的規(guī)劃建設(shè)中。”

聽到這里，邦爺已經(jīng)開始堅(jiān)信，未來(lái)的大虹橋估計(jì)不會(huì)比陸家嘴遜色。而且區(qū)域的發(fā)展實(shí)力，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響一向很深遠(yuǎn)。具體的影響，請(qǐng)先讓我賣個(gè)面子，等下文再說(shuō)。

客觀來(lái)說(shuō)，這些骨干的到任已經(jīng)產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)動(dòng)作：包括平安、羅氏診斷、長(zhǎng)江商學(xué)院在內(nèi)的知名企業(yè)已經(jīng)入駐大虹橋。

看到這里，看官您很有可能不以為然：不就所謂的世界500強(qiáng)嗎？不是給點(diǎn)政策，就會(huì)來(lái)了嗎？憑什么說(shuō)，這些公司來(lái)了，虹橋就有資格成為像陸家嘴那樣有國(guó)際影響力的商務(wù)區(qū)？

企業(yè)入駐要干大事

沒(méi)錯(cuò)。僅僅這些企業(yè)的入駐不足為奇，關(guān)鍵是這些企業(yè)在大虹橋會(huì)干什么？

據(jù)說(shuō)，阿里巴巴的虹橋總部會(huì)把所有企業(yè)和消費(fèi)者大數(shù)據(jù)挪來(lái)。平安會(huì)在虹橋發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

聽到這個(gè)消息時(shí)，邦爺懵了。如果僅僅是保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，倒也稀疏平常，但平安要在大虹橋做的是“互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)”，而且還有個(gè)阿里巴巴在旁邊，真是讓人浮想聯(lián)翩啊。

要知道，保監(jiān)會(huì)今年7月28日公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年我國(guó)的互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)收入達(dá)到324.99億元，3年來(lái)規(guī)模增長(zhǎng)了25倍。別看互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)市場(chǎng)不算大，但增長(zhǎng)非?？?，而且潛力很大。

邦爺有位在阿里集團(tuán)負(fù)責(zé)大數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)的朋友就說(shuō)，淘寶的退貨運(yùn)費(fèi)險(xiǎn)雖然只有1毛，但因?yàn)槭袌?chǎng)規(guī)模大，一天就可以做到1億。不過(guò)這個(gè)險(xiǎn)種剛推出的時(shí)候，沒(méi)有保險(xiǎn)公司愿意干，因?yàn)楸ＹM(fèi)低，賠償概率卻不低，虧損的概率很大。

后來(lái)，阿里引入大數(shù)據(jù)，對(duì)用戶的消費(fèi)行為進(jìn)行分析，保險(xiǎn)公司才愿意參與進(jìn)來(lái)。

可見，互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)對(duì)保險(xiǎn)公司而言，有非常大的發(fā)展空間，但這項(xiàng)業(yè)務(wù)需要擁有獲取海量消費(fèi)者大數(shù)據(jù)的能力。

巧合的是阿里巴巴的總部，就是在大虹橋。以馬云和馬明哲的關(guān)系，平安把互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)放在阿里旁邊，也就是司馬昭之心了～與此同時(shí)，這樣的需求和趨勢(shì)下，上述關(guān)于“未來(lái)淘寶的大數(shù)據(jù)大舉挪到上海”的傳言是否成真，各位估計(jì)都自有想法了。

房地產(chǎn)機(jī)會(huì)在哪里？

從這些信號(hào)可以看出，大虹橋?qū)⒋蛟斓纳藤Q(mào)平臺(tái)的規(guī)模和量級(jí)，不是一個(gè)小數(shù)字。另外，大虹橋背后就是江浙龐大的工業(yè)生產(chǎn)資源，這種依托高鐵、飛機(jī)、高速公路網(wǎng)建立的“前店后工廠”模式，能產(chǎn)生的貿(mào)易規(guī)模，也很值得想像。

邦爺相信，長(zhǎng)三角地區(qū)的商貿(mào)業(yè)務(wù)和衍生業(yè)務(wù)生產(chǎn)總值，在全球也是靠前的水平，未來(lái)大虹橋所吸收的就業(yè)人口，絕對(duì)會(huì)比陸家嘴多很多?；谶@一原因，邦爺非常看好的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)，尤其是住宅。

但整個(gè)虹橋核心區(qū)域?qū)⒑彤?dāng)年的陸家嘴一樣，嚴(yán)格限制住宅，核心商務(wù)區(qū)將不會(huì)有居住功能。核心區(qū)之外，最為繁榮的南片區(qū)（即閔行七寶部分)，未來(lái)將可能規(guī)劃為第二個(gè)碧云，而青浦未來(lái)的規(guī)劃定位是會(huì)展和旅游。所以，雖然大虹橋所在的青浦、松江、嘉定等區(qū)都是目前上海房?jī)r(jià)較低的地方，但是未來(lái)的住宅供應(yīng)量不會(huì)像想象中那么大，中高端住宅的供給數(shù)量也很有限，所以片區(qū)基本是“先到先得、搶一塊少一塊”的狀態(tài)。

據(jù)說(shuō)閔商早已捕捉到了這些消息，隨之正榮總部搬去了大虹橋，中駿也準(zhǔn)備在大虹橋生根發(fā)展，據(jù)說(shuō)老板是福建人的旭輝也早就掌握了這些信息，所以趕緊拿下旁邊的聯(lián)洋（趙巷）。

要知道，在上述《意見》中，青浦的徐涇、趙巷地區(qū)，即規(guī)劃的“西虹橋片區(qū)”將會(huì)打造成“商務(wù)成長(zhǎng)區(qū)”，成為面向江蘇地區(qū)，以園區(qū)式生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為特色、聯(lián)動(dòng)青浦新城發(fā)展的服務(wù)性片區(qū)。

想想也是，從拿地到銷售，至少可以等個(gè)兩三年。到時(shí)，整個(gè)虹橋商務(wù)中心已經(jīng)全面建成，越來(lái)越多重要活動(dòng)將落在國(guó)際會(huì)展中心，緊挨著國(guó)際會(huì)展中心的趙巷，估計(jì)未來(lái)商業(yè)的繁榮程度會(huì)比大寧、五角場(chǎng)之類的商業(yè)中心更繁榮。何況旭輝拿的地容積率才1.02，部分房子還可以蓋成別墅。市中心的別墅，現(xiàn)在可沒(méi)有一套單價(jià)低于10萬(wàn)??！

所以說(shuō)，旭輝高價(jià)拿下趙巷的這塊地，究竟是賺是賠，真還和整個(gè)上海的房?jī)r(jià)走勢(shì)沒(méi)啥關(guān)系。關(guān)鍵的關(guān)鍵，是大虹橋長(zhǎng)三角的CBD定位能不能得到落實(shí)。當(dāng)然，這事也將決定我們中很多買了青浦、長(zhǎng)寧、閔行、嘉定、松江五個(gè)區(qū)的業(yè)主的身價(jià)。這事要成了，他們可事身價(jià)百倍??！