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每經(jīng)記者 王杰

俗話說，“變則通，通則達(dá)。”當(dāng)前，房企之間分化加劇，那么應(yīng)如何規(guī)避轉(zhuǎn)型風(fēng)險？從標(biāo)桿房企如萬科，到眾多中小房企，在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中玩“跨界”已成一大潮流。

房企跨界動作可謂五花八門，但跨界背后到底應(yīng)遵循什么樣的發(fā)展規(guī)律？9月24日上午，在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》于南京主辦的第五屆中國價值地產(chǎn)年會暨2015年中國價值地產(chǎn)總評榜論壇上，新城控股高級副總裁歐陽捷表示，目前處在一個房地產(chǎn)存量市場越來越大、增量市場逐漸變小的時代，每年的住房面積不斷上升，但每年的新開發(fā)量在逐漸萎縮。這個時候房企就有兩個選擇，一是逃離增量市場，二是挖掘存量市場的價值和潛力。

市場將出現(xiàn)“四大分化”

在挖掘存量市場的價值和潛力方面可以看到，以前不賺錢的物業(yè)，現(xiàn)在變成了香餑餑；以前被人看不起的社區(qū)商業(yè)，變成了要挖掘的金礦；以前的O2O社區(qū)服務(wù)平臺，現(xiàn)在開始受到關(guān)注了。

歐陽捷認(rèn)為，雖然商業(yè)地產(chǎn)目前還處在跑馬圈地時代，但預(yù)計(jì)到2025年，跑馬圈地時代就會結(jié)束，進(jìn)入“戰(zhàn)國時代”。

在歐陽捷看來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前同樣不容樂觀。“只有少數(shù)企業(yè)是一枝獨(dú)秀，因?yàn)榇蠖鄶?shù)企業(yè)已經(jīng)沒有機(jī)會了，產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入后工業(yè)化時代，而養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化教育地產(chǎn)現(xiàn)在還沒有找到可復(fù)制的盈利模式。”

房地產(chǎn)市場真的如此悲觀？歐陽捷說，關(guān)鍵是房地產(chǎn)市場沒有以前增長那么快了，但是市場并不是很差，“今年的銷售額已經(jīng)超過了歷史最高點(diǎn)2013年，達(dá)到了新的歷史高點(diǎn)。”

但是對于明年的房地產(chǎn)市場，歐陽捷預(yù)測，明年一季度銷售增長勢頭會有所減緩，同比會繼續(xù)增長，環(huán)比一定是下降。今年三四季度依然會延續(xù)政策刺激的慣性，但明年如果經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)定在6.3%~6.5%，很可能不再需要房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟(jì)，透支將會顯現(xiàn)。

雖然市場不差，但是，蛋糕不會再變大，而房企也在“城市分化、板塊分化、樓盤分化、企業(yè)分化”中呈現(xiàn)兩極分化。

歐陽捷說，百強(qiáng)房企進(jìn)入增長瓶頸，已經(jīng)難以保持過去10%~27%的平均復(fù)合增長率，2013年的7家千億房企復(fù)合增長率也下降了一半，未來還將下降。中小房企則面臨生存危機(jī)，倒閉、破產(chǎn)、被收購成常態(tài)，去年房地產(chǎn)行業(yè)并購交易增長一倍，今年還會增加。因此，房企轉(zhuǎn)型、跨界、多元化成為必然。

房企跨界、轉(zhuǎn)型和多元化的邏輯

何為轉(zhuǎn)型？通俗來說就是改行了。歐陽捷說，今年房地產(chǎn)規(guī)模比去年小，人越來越少了，說明這個行業(yè)在下降、變冷清。雖然有的企業(yè)還在做房地產(chǎn)業(yè)，但是也做了一些與房地產(chǎn)業(yè)不相關(guān)的業(yè)務(wù)，或者是一些交叉業(yè)務(wù)。

他認(rèn)為，對于房地產(chǎn)的跨界、轉(zhuǎn)型和多元化，大致基于兩個邏輯。

一是基于業(yè)務(wù)相關(guān)性的跨界整合，比如商業(yè)地產(chǎn)，做百貨、做影院、兒童業(yè)態(tài)是為了配合商業(yè)的招商運(yùn)營，做電商、金融是為了配合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展，這都是具有業(yè)務(wù)相關(guān)性的跨界整合。二是非相關(guān)性的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型或多元化。比如做物流、食品、基礎(chǔ)設(shè)施、體育等，也包括所謂風(fēng)口上的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，如P2P。

歐陽捷表示，新業(yè)務(wù)需要熟悉新業(yè)務(wù)的新人，換句話說，就是必須要引進(jìn)具有新業(yè)務(wù)思維、理解新業(yè)務(wù)模式、掌握新業(yè)務(wù)資源的一大批中高端人才，不能新瓶裝老酒，不要以為信得過的老人也能開拓新業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)已經(jīng)由地皮與地皮間、產(chǎn)品與產(chǎn)品、關(guān)系與人脈的競爭，轉(zhuǎn)向思維與戰(zhàn)略、人才與資金、入口與流量、規(guī)則與謀略的競爭。

歐陽捷認(rèn)為，真正的轉(zhuǎn)型、跨界、多元化一定是納入公司戰(zhàn)略中，有了基本成立的商業(yè)模式，自上而下地匹配引進(jìn)人才，給予燒錢般的資金投入，才有可能取得成功。

說到新城控股與新城發(fā)展的跨界與多元化邏輯，歐陽捷稱，是基于聚焦住宅地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略的業(yè)務(wù)，比如互聯(lián)網(wǎng)+O2O+兒童娛樂+家裝+云柜+影院等，與之匹配的公司戰(zhàn)略是高周轉(zhuǎn)+現(xiàn)金流滾資產(chǎn)，人才匹配是精英+新睿，資金投入為境內(nèi)外雙資本平臺（A+H），銀企+發(fā)債。

“新城就像匹駱駝在不斷奔跑當(dāng)中，我們認(rèn)為企業(yè)必須有所為有所不為，懂得取舍所才能持久。”歐陽捷說。