每經(jīng)編輯 每經(jīng)評(píng)論員 葉檀    

◎每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

房地產(chǎn)投資進(jìn)入下降周期，但還不能完全看作冬天的到來(lái)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資為70535億元，同比名義增長(zhǎng)2.6%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)4.2%），但增速比1~8月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，房企投資意愿繼續(xù)回落。

值得一提的是，1~9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為15890萬(wàn)平方米，同比下降33.8%；土地成交價(jià)款為4916億元，同比下降27.5%。

全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化仍較嚴(yán)重?？傮w而言，一線城市地王頻出，三、四線城市開發(fā)商拿地、投資意愿下降，消化周期拉長(zhǎng)。

中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)白彥軍表示，現(xiàn)在消化一線城市土地庫(kù)存的周期不到一年，二線城市在兩年左右，而三線城市最高的可能長(zhǎng)達(dá)5年多。

瑞信的數(shù)據(jù)亦印證了這一點(diǎn)，消化一線城市土地庫(kù)存周期在10個(gè)月左右，二線城市在18個(gè)月左右，三線城市在20個(gè)月以上。

上述數(shù)據(jù)雖然談不上支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)牛市，但房地產(chǎn)銷售確實(shí)出現(xiàn)了小高峰。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，商品房銷售面積累計(jì)為8.29億平方米，較去年同期增加1.79億平方米；銷售均價(jià)為6844元/平方米，同比上漲7.2%，這使得商品房銷售額同比增長(zhǎng)15.3%，達(dá)到5.675萬(wàn)億元。

尤其是一線城市和核心城市的高端住宅暢銷。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》轉(zhuǎn)引亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三季度北京五環(huán)以內(nèi)僅成交商品住宅（不含保障房與自住房）4923套，占全部成交的比重不足10%，五環(huán)和六環(huán)之間成交占比高達(dá)57%。由于地價(jià)高企，更多項(xiàng)目入市高端化，購(gòu)房人群“被高端”。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月20日，北京成交的超高端住宅數(shù)量已達(dá)到182套，這一成交量超過(guò)歷史總和。同時(shí)，北京商品房住宅進(jìn)入豪宅化，預(yù)計(jì)未來(lái)售價(jià)預(yù)期在10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目在2016年將接近50個(gè)，目前已經(jīng)入市的項(xiàng)目接近25個(gè)。

房地產(chǎn)投資意愿不強(qiáng)，但銷售總量不斷上升，筆者以為，原因在于貨幣的恐慌與貪婪。

房貸政策發(fā)生了變化，刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)。9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，明確在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。這是今年監(jiān)管層在房貸政策方面做出的第四次調(diào)整。

自2014年11月以來(lái)，央行多次下調(diào)人民幣存貸款利率，五年期以上貸款利率已累計(jì)下調(diào)140個(gè)基點(diǎn)降至5.15%，為過(guò)去25年以來(lái)最低水平。以廣州為例，去年9月廣州首套房貸基準(zhǔn)利率為6.55%，今年下降到5.15%。以一筆200萬(wàn)元貸款、30年等額本息計(jì)算，6.55%的利息總額為128.73萬(wàn)元，調(diào)低后利率總額為96.60萬(wàn)元，下降了25%，這是一個(gè)驚人的降幅。

另一方面，隨著貨幣寬松，土地與商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲，從數(shù)據(jù)看，銷售額大于銷售面積。

今年1~9月，全國(guó)商品房銷售面積為82908萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.5%；銷售額為56745億元，同比增長(zhǎng)15.3%。這說(shuō)明，價(jià)格的漲幅高于面積漲幅，考慮到一些中西部小城市房?jī)r(jià)并沒有上漲，這表明在東部城市以及中西部核心城市的上漲幅度就更是驚人。這也反證了寬松的貨幣部分流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推高了資產(chǎn)品價(jià)格。

房地產(chǎn)長(zhǎng)期繁榮很難像過(guò)去那樣持續(xù)，但蕭條也不可能馬上到來(lái)，只要貨幣繼續(xù)寬松，低迷的實(shí)體經(jīng)濟(jì)無(wú)法完全吸納，資金就會(huì)流入房地產(chǎn)與股市等虛擬市場(chǎng)，這是不以人的意志為轉(zhuǎn)移。而如果要擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，就存在債務(wù)危機(jī)爆發(fā)的可能性。

可以預(yù)見的是，房地產(chǎn)在資本的貪婪與恐懼中，在預(yù)期明確的少數(shù)城市，還會(huì)上升。