每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號(hào)real-estate-circle）

29日，中共十八屆五中全會(huì)正式落下帷幕，這次會(huì)議的核心議題“十三五規(guī)劃”作為我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)決策，透露出中國(guó)未來(lái)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和發(fā)展路徑。

中歐基金袁爭(zhēng)光就指出，“十三五”規(guī)劃將首先是聚焦“制造強(qiáng)國(guó)”，“十三五”規(guī)劃預(yù)計(jì)將進(jìn)一步細(xì)化未來(lái)5年中國(guó)工業(yè)升級(jí)的藍(lán)圖，新能源汽車和智能網(wǎng)聯(lián)汽車、高檔數(shù)控機(jī)床、農(nóng)機(jī)裝備、高性能醫(yī)療器械等都值得關(guān)注；

第二是聚焦“消費(fèi)升級(jí)”，未來(lái)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)會(huì)更突出，高景氣消費(fèi)性服務(wù)業(yè)和受政策催化較多的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（如影視傳媒、出境旅游、體育、快遞物流、農(nóng)村電商等）都值得關(guān)注；

第三是聚焦“改革深化”，國(guó)企改革、行業(yè)性改革等帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)值得關(guān)注；

第四是聚焦“老”與“少”的“人口問(wèn)題”，可關(guān)注養(yǎng)老、嬰幼兒及相關(guān)輻射產(chǎn)業(yè)；

第五是聚焦“走出去”戰(zhàn)略的升級(jí)，如“一帶一路”和“自貿(mào)區(qū)”等，都值得市場(chǎng)期待。

作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)心臟的上海會(huì)如何順應(yīng)機(jī)遇？上海市人民政府發(fā)展研究中心主任肖林稱，“十三五”期間上海加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的戰(zhàn)略舉措已經(jīng)比較明確：

對(duì)戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)（如大飛機(jī)等）的引進(jìn)，加大支持力度，發(fā)揮關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)；

對(duì)可彎道超車的產(chǎn)業(yè)(如互聯(lián)網(wǎng)等)，要營(yíng)造濃郁氛圍，集聚人才，涌現(xiàn)更多優(yōu)秀企業(yè)；

對(duì)具有世界先進(jìn)水平的產(chǎn)業(yè)(如鋼鐵、造船等)，要加強(qiáng)自主創(chuàng)新，打造基礎(chǔ)研發(fā)平臺(tái)，持續(xù)提升技術(shù)優(yōu)勢(shì)。

對(duì)與發(fā)達(dá)國(guó)家還有差距的產(chǎn)業(yè)，諸如新能源、物聯(lián)網(wǎng)、新材料等，要培育潛在競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)快速升級(jí)。

對(duì)國(guó)際金融中心建設(shè)，要加強(qiáng)上海國(guó)際金融中心的影響力，進(jìn)一步放開(kāi)資本項(xiàng)目的運(yùn)行自由度（如流通、兌換、結(jié)算等）。

對(duì)國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)，由于目前其占全球海上保險(xiǎn)市場(chǎng)份額不足1%，占船舶貸款市場(chǎng)不足1%，所以要進(jìn)一步發(fā)展國(guó)際航運(yùn)，爭(zhēng)取航運(yùn)金融、航運(yùn)保險(xiǎn)等高端服務(wù)領(lǐng)域的話語(yǔ)權(quán)。

當(dāng)這些產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，當(dāng)城市/區(qū)域經(jīng)濟(jì)被快速拉動(dòng)，它們的成果將直接反應(yīng)在一個(gè)指標(biāo)上——房?jī)r(jià)。也正是由于經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)的正向關(guān)系，地產(chǎn)人對(duì)于“十三五”規(guī)劃非常關(guān)注，大家普遍都在問(wèn)著一個(gè)問(wèn)題：

上海哪些地方，最可能成為未來(lái)五年最值錢（房?jī)r(jià)最高）的地方？

在回答之前，咱們先來(lái)看看一個(gè)例子。

五年前，上海徐匯濱江的房?jī)r(jià)比徐家匯核心地區(qū)還便宜（只有其價(jià)格的70%-80%），但經(jīng)過(guò)五年的城市建設(shè)以及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地的帶動(dòng)（如東方夢(mèng)工廠等落地），徐匯濱江區(qū)域經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，區(qū)域房?jī)r(jià)也超出徐家匯核心區(qū)房?jī)r(jià)10%-20%。

所以，經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)的帶動(dòng)，不容小覷，而下面這些區(qū)域的物業(yè)升值能力，更不容忽視。

大虹橋：長(zhǎng)三角商務(wù)區(qū)

依托虹橋綜合交通樞紐，大虹橋?qū)⒋蛟斐蔀樯虾，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)、上海國(guó)際貿(mào)易中心建設(shè)的新平臺(tái)，并力求成為國(guó)內(nèi)外企業(yè)總部和貿(mào)易機(jī)構(gòu)的匯集地，以及服務(wù)長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江流域，甚至全國(guó)的高端商務(wù)中心。

為什么說(shuō)這樣的區(qū)域，房?jī)r(jià)就會(huì)高？

邦爺告訴你，大虹橋?qū)钠浞?wù)區(qū)域，特別是首要輻射區(qū)（如長(zhǎng)三角地區(qū)）吸走大量的人、物、資金。像這樣一個(gè)集長(zhǎng)三角之力發(fā)展的區(qū)域，首先地就不會(huì)便宜。

前不久，旭輝、上海建工聯(lián)合體在青浦買下的地，成交樓板價(jià)就達(dá)到了2.2萬(wàn)！這樣的地價(jià)，日后上建房產(chǎn)難道會(huì)便宜？

大虹橋區(qū)域延伸至延安路高架G50、古北、西郊，乃至整個(gè)長(zhǎng)寧以西、青浦以東，而這一大片區(qū)域早已得到大量開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。萬(wàn)科在這里開(kāi)發(fā)的高端別墅項(xiàng)目萬(wàn)科有山，就已經(jīng)持續(xù)熱銷了三期。聽(tīng)說(shuō)最近有很多浙商也去新華聯(lián)國(guó)際中心進(jìn)行了考察。大虹橋的商機(jī)，很多人不僅已經(jīng)嗅到了，而且開(kāi)始爭(zhēng)先搶占。

世博和前灘：第二個(gè)陸家嘴

世博會(huì)之后，盧浦大橋兩岸的地塊長(zhǎng)期空置。但未來(lái)，世博會(huì)地區(qū)可能“脫胎換骨”，變身為知名企業(yè)總部集聚的世界頂級(jí)商務(wù)辦公區(qū)和低碳生態(tài)示范區(qū)。

為啥這么說(shuō)？先看看上海“五區(qū)一帶”的規(guī)劃方案中，“浦西江南造船廠地區(qū)”規(guī)劃布局文化博覽區(qū)；“浦西城市最佳實(shí)踐區(qū)”，規(guī)劃布局城市最佳實(shí)踐區(qū)，塑造文化創(chuàng)意街區(qū)；“浦東世博村地區(qū)”，規(guī)劃布局國(guó)際社區(qū)；“浦東一軸四館地區(qū)”，規(guī)劃布局會(huì)展及其商務(wù)區(qū)；“浦東后灘地區(qū)”，規(guī)劃布局后灘拓展區(qū)，為城市可持續(xù)發(fā)展預(yù)留戰(zhàn)略空間；“一帶”（即濱江生態(tài)休閑景觀帶），則主要打造園區(qū)內(nèi)黃浦江岸邊的綠化帶。

可見(jiàn)，“前灘版塊”處于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)南延和東擴(kuò)輻射范圍，總體定成總部商務(wù)、文化傳媒、運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)域，并將發(fā)展居住、酒店、商業(yè)購(gòu)物等輔助功能，以及社區(qū)服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、教育培訓(xùn)、休閑娛樂(lè)等配套功能。

值得一提的是，這個(gè)區(qū)域?qū)⒋罅课肫蠛屯赓Y企業(yè)入駐?；叵肷鲜兰o(jì)90年代，陸家嘴發(fā)展起來(lái)，央企等企業(yè)的大力投資效益匪淺啊~就連當(dāng)年上海第一高樓金茂大廈都是中化集團(tuán)投資的。

看一看前灘的規(guī)劃和發(fā)展路徑，再造一個(gè)陸家嘴，并非不可能喔啊。說(shuō)到房?jī)r(jià)，有這樣的區(qū)域價(jià)值在，房?jī)r(jià)能低？就現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，離它七公里的世茂云圖，單價(jià)就可能超4萬(wàn)元，還賣得非常好，你就知道它的“房?jī)r(jià)力”有多強(qiáng)。

南北外灘

作為長(zhǎng)江入?？冢虾５牡乩砦恢锚?dú)一無(wú)二，而外灘作為上海中心的中心，地位更是重要。

未來(lái)，“外灘金融集聚帶”的功能將進(jìn)一步完善，“資產(chǎn)管理中心”、“資本運(yùn)營(yíng)中心”和“金融專業(yè)服務(wù)中心”三大板塊，將匯集資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)、金融文化機(jī)構(gòu)、航運(yùn)和金融等五大類機(jī)構(gòu)，打造高度復(fù)合、高度集聚、高效開(kāi)發(fā)、高端產(chǎn)業(yè)為特點(diǎn)的國(guó)際金融集聚區(qū)。

北外灘作為外灘的延伸，同樣擁有豐富的文化資源和深厚的歷史積淀，而這里的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更是得天獨(dú)厚：坐北朝南，面水朝陽(yáng)，西南處外白渡橋、吳淞路橋兩橋與老外灘相連，南面隔江與陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)相望，延綿起伏的古典建筑群和對(duì)岸的摩天大樓盡收眼底，與外灘、陸家嘴形成三足鼎立之勢(shì)，共同構(gòu)成“黃金三角”，是黃浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)重點(diǎn)地區(qū)之一。

那個(gè)片區(qū)發(fā)展的金融是航運(yùn)金融。而上海最強(qiáng)的是什么，是航運(yùn)，是國(guó)際第一的吞吐量。這個(gè)吞吐量基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)金融衍生品會(huì)有多強(qiáng)，可以想想。自貿(mào)區(qū)剛剛落地那會(huì)兒，大家都看好這塊，只不過(guò)大家都想錯(cuò)了享受實(shí)際利益的地，不是自貿(mào)區(qū)之內(nèi)，而是北外灘。

徐匯濱江

徐匯濱江板塊，北起日暉港，南至徐浦大橋,東臨黃浦江，北及中山南二路，西至宛平南路、云錦路、豐谷路和龍吳路，緊鄰徐匯中心商業(yè)圈、龍華旅游區(qū)，與世博會(huì)板塊隔江相望。

對(duì)徐匯濱江的規(guī)劃，早在2003年就已被提上日程，至今已建設(shè)十余年之久。區(qū)域走全球性經(jīng)濟(jì)路線，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)（如全球性文化藝術(shù)基地“東方夢(mèng)工場(chǎng)”）多走世界路線。

所以業(yè)內(nèi)甚至有這么一句話：“如果說(shuō)，外灘是全國(guó)的，那么徐匯濱江是世界的。它孕育著上海的夢(mèng)想，站在世界舞臺(tái)中央。”

在美國(guó)，文化產(chǎn)業(yè)約占GDP的10%，是美國(guó)出口商品中附加值最高產(chǎn)業(yè)。有這樣的高投入、高產(chǎn)出產(chǎn)業(yè)，有人會(huì)相信徐匯濱江未來(lái)會(huì)差？

相信隨著區(qū)域功能的完善和地位的提升，徐匯濱江板塊正發(fā)展成為繼世博會(huì)后，上海走向世界的又一顆耀眼明星。

臨港地區(qū)

臨港地區(qū)已經(jīng)被定位于我國(guó)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新引領(lǐng)區(qū)和高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。而臨港在未來(lái)將作為上海"四個(gè)中心"和全球有影響力的科技創(chuàng)新中心的重要載體，建成產(chǎn)城融合、宜居宜業(yè)的現(xiàn)代化濱海新城。

預(yù)計(jì)到2020年，臨港將成為一個(gè)常住人口120萬(wàn)左右，功能相對(duì)獨(dú)立的綜合性節(jié)點(diǎn)城市。當(dāng)然，這還亟待時(shí)間的磨礪。

國(guó)際旅游度假區(qū)

上海國(guó)際旅游度假區(qū)將是以上海迪士尼項(xiàng)目為核心，重點(diǎn)發(fā)展主題游樂(lè)、旅游度假、文化創(chuàng)意、商務(wù)會(huì)議、商業(yè)零售、體育休閑等產(chǎn)業(yè)的重要區(qū)域。

國(guó)際旅游度假區(qū)面積很大，包含迪斯尼及其周邊的20多平方公里，隨著迪士尼的開(kāi)幕，國(guó)際旅游度假區(qū)將迎來(lái)發(fā)展高潮，這片土地將催生出不少商機(jī)。

可預(yù)想，上海國(guó)際旅游度假區(qū)將與虹橋商務(wù)區(qū)、世博后續(xù)開(kāi)發(fā)區(qū)等區(qū)域共同成為上海未來(lái)發(fā)展的重要區(qū)域。 

蘇州河

上海曾因黃浦江和蘇州河蜚聲海內(nèi)外，近兩年“蘇州河”的臟亂差已經(jīng)治理得差不多了，相信日后它將在日常觀景、夜跑鍛煉的基礎(chǔ)上，提升蘇州河兩岸協(xié)調(diào)發(fā)展的功能。

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型區(qū)

隨著高橋、桃浦、吳淞、南大、吳涇等地區(qū)“轉(zhuǎn)型升級(jí)”目標(biāo)的制定，桃浦將打造為智慧城鎮(zhèn)，高橋?qū)⒂芍鼗まD(zhuǎn)為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)建設(shè)，外高橋?qū)⒅鸩浇ㄔO(shè)港口、減少污染。

通過(guò)這些年調(diào)整，雖然高橋石化、巴斯夫這樣的企業(yè)還在，但外環(huán)線內(nèi)的工業(yè)區(qū)已無(wú)危險(xiǎn)化學(xué)品生產(chǎn)企業(yè)，外環(huán)線內(nèi)紡織印染企業(yè)調(diào)整也基本完成。部分高能耗、高污染產(chǎn)業(yè)得到調(diào)整，比如鐵合金生產(chǎn)、平板玻璃生產(chǎn)、皮革鞣制生產(chǎn)已全部退出；鉛蓄電池行業(yè)完成了整調(diào)整，目前只保留1家符合環(huán)保、衛(wèi)生等要求的企業(yè)。

可以說(shuō)，上海的老工業(yè)基地正在面臨巨大變化，但區(qū)域石化等產(chǎn)業(yè)集聚度依然很高，環(huán)境污染相對(duì)較重，當(dāng)然，調(diào)整非一觸而就。

城市升級(jí)、區(qū)域轉(zhuǎn)型，往往大變革總伴隨著大陣痛。就像當(dāng)年利物浦從船運(yùn)中心轉(zhuǎn)型為航運(yùn)金融的過(guò)程中發(fā)生了問(wèn)題，影響城市發(fā)展?jié)摿Γ坏滋芈?，這個(gè)全球聞名的汽車城，因?yàn)闆](méi)能過(guò)轉(zhuǎn)型關(guān)，而最終破產(chǎn)遍地......在整個(gè)后工業(yè)時(shí)代，這樣的例子比比皆是。

區(qū)域的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，可能會(huì)讓房?jī)r(jià)有很大波動(dòng)，所以需要時(shí)刻關(guān)注，降低風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮效益。