每經(jīng)編輯 包雨朦    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 包雨朦

中國指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，2015上半年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)到位資金與去年同期相比總量有所減少，尤其一季度開發(fā)商到位資金同比下滑2.9%，10年來首現(xiàn)負(fù)增長。與之相對(duì)應(yīng)的是，房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求還在不斷攀升。

Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，142家上市房企2015年上半年平均負(fù)債率為76.8%，負(fù)債合計(jì)接近3.4萬億元，同比增長幅度約達(dá)13%，超過43%的房企資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的紅線。

眾所周知，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金流被視作開發(fā)商的生命線。然而通過觀察發(fā)現(xiàn)，不少房企已經(jīng)在依賴短期的資金維持項(xiàng)目長期的發(fā)展。通過“借新還舊”為企業(yè)贏得周轉(zhuǎn)時(shí)間，這或許也正是推高杠桿率的重要原因。

與此同時(shí)，傳統(tǒng)融資系統(tǒng)為開發(fā)商“輸血”的效力卻在減弱。新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，他在與多家銀行高層接觸的過程中發(fā)現(xiàn)，部分銀行對(duì)開發(fā)貸款的發(fā)放變得更為謹(jǐn)慎，在企業(yè)選擇上傾向于排名靠前的百強(qiáng)房企。

在“去庫存”的主旋律之下，今年以來銀行強(qiáng)化房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制，通過嚴(yán)格執(zhí)行名單制、下調(diào)企業(yè)信用評(píng)級(jí)、降低抵押率，甚至停貸等方式對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)”項(xiàng)目采取措施，造成整體放貸規(guī)模同比下滑。然而在此背景下，房企融資格局的變化已經(jīng)悄然發(fā)生，開發(fā)商正在積極尋找新的“錢袋子”。

房企融資走向多元化

近年來，融資渠道的多元化正在重構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)的融資格局：由原來的單純依賴銀行貸款，向以銀行貸款為主、創(chuàng)新融資為輔，間接融資和直接融資相結(jié)合的方向發(fā)展，委托貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金、IPO、股權(quán)融資等成為房地產(chǎn)企業(yè)新的融資選擇。

億翰智庫上市房企研究中心主任張化東指出，開發(fā)商采用多元化的融資渠道可以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的平衡，保障資金鏈的安全性。同時(shí)社會(huì)化融資方式還能夠規(guī)避銀行貸款宏觀調(diào)控方面的限制，為企業(yè)帶來更大的自由度。

今年1月，證監(jiān)會(huì)修訂并發(fā)布了《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》，債市新規(guī)為房企發(fā)行公司債營造了寬松的融資環(huán)境。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，共有52家房企成功發(fā)行公司債，發(fā)行規(guī)模達(dá)到1814.24億元，相比2014增長了近16倍。隨著發(fā)債票面利率逐步降低，房企債市融資意愿越發(fā)強(qiáng)烈。三季度以來，房企發(fā)債速度明顯加快，從季度房企融資金額來看，三季度共有37家房企公司債發(fā)行成功，募資規(guī)模達(dá)1265億元，占整個(gè)發(fā)債市場的60%左右。

公司債發(fā)行成本較低，因此受到了企業(yè)的青睞。住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌曾表示，國內(nèi)的開發(fā)貸算上各種管理費(fèi)用，即便是一些信譽(yù)好的上市公司，資金利率也要達(dá)到8%。相比之下，公司債的利率水平多在4%-7%。

歐陽捷表示，除了成本較高之外，銀行貸款在抵押、期限等方面附帶有較多的限制條件，這也影響了資金的使用效率。而基金、信托等社會(huì)化融資方式則更為靈活高效。

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年5月，房地產(chǎn)企業(yè)來自國內(nèi)銀行的開發(fā)貸款累計(jì)達(dá)7458億元，較2014年同期減少了9.20%。

與蜂擁發(fā)債類似的是，房企股權(quán)再融資也呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長。從房企公布的定增方案來看，泛?？毓伞⒈＠禺a(chǎn)等企業(yè)的融資規(guī)模都達(dá)到了百億元。

事實(shí)上，房企在不同的階段對(duì)于融資也有不同的需求，私募股權(quán)融資也正在進(jìn)入開發(fā)企業(yè)的視野。五牛基金執(zhí)行董事陳國華告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，相比普通的基金、信托的融資方式，私募股權(quán)基金對(duì)于開發(fā)企業(yè)考量更為嚴(yán)格。陳國華透露，五?；鹪谕顿Y項(xiàng)目時(shí)，會(huì)從企業(yè)的業(yè)績、資金狀況、運(yùn)營能力、產(chǎn)品競爭力、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面全方位考察。

歐陽捷指出，私募股權(quán)分為公司股權(quán)和項(xiàng)目股權(quán)兩種，前者因?yàn)榇嬖谄髽I(yè)被并購、喪失控制權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，因而后者更為多見。

“目前五年基金投資的企業(yè)都是行業(yè)內(nèi)排名前50的品牌房企，我們與萬科、金地等公司簽訂了部分項(xiàng)目的一攬子投資計(jì)劃。”陳國華說。

一位不愿具名的基金公司操盤人員表示，私募股權(quán)資金的出現(xiàn)適應(yīng)了開發(fā)商“小股操盤”“輕資產(chǎn)運(yùn)營”的需要。但事實(shí)上目前中國房企的私募股權(quán)大多是“假股真?zhèn)?rdquo;或“假股真貸”。這種模式在開發(fā)成本較高的一線城市尤為多見。

金融工具創(chuàng)新加速

泰禾集團(tuán)董事長黃其森曾多次表示：“不懂金融的人做不好房地產(chǎn)”。

我國大資管格局的迅速發(fā)展也豐富了房企融資的手段，為融資創(chuàng)新注入動(dòng)力。主動(dòng)管理型的融資產(chǎn)品和資產(chǎn)證券化正在成為企業(yè)融資的新趨勢。地產(chǎn)金融將向著多元化融資結(jié)構(gòu)、大資管行業(yè)背景、金融創(chuàng)新與衍生品方向發(fā)展。

今年初，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公布了與光大控股旗下的光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司的投資框架協(xié)議，上述4家機(jī)構(gòu)會(huì)在今明兩年間向萬達(dá)商業(yè)首批投資約240億元。隨后，萬達(dá)聯(lián)合快錢推出了“穩(wěn)賺1號(hào)”房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品，其本質(zhì)就是一只商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券。

世茂地產(chǎn)則在今年7月和11月相繼推出了兩款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品——物業(yè)費(fèi)ABS及購房尾款A(yù)BS，以期進(jìn)一步盤活開發(fā)及運(yùn)營環(huán)節(jié)的資產(chǎn)，為企業(yè)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，目前全國進(jìn)入“千億俱樂部”的房企有7家，前10強(qiáng)的銷售門檻為600億元，以10%尾款來估計(jì)，這將會(huì)是一個(gè)60億~100億規(guī)模的市場，由此推算，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)購房尾款的證券化市場完全有可能達(dá)到千億規(guī)模。

“可以說，未來十年中國的房地產(chǎn)是存量房時(shí)代，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品有望成為盤活存量市場的主流手段，未來的空間會(huì)非常大。”上述基金公司負(fù)責(zé)人說。

張化東表示，在美國，房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈上往往有明確的分工，投資、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營都由不同的企業(yè)來完成。今后國內(nèi)房企在轉(zhuǎn)型過程中，也不排除在諸如投資這樣的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上誕生專門的企業(yè)。