每經(jīng)編輯 李宇嘉    

臨近歲末，業(yè)內(nèi)對樓市來年走向的預測紛至沓來。

路透社近日預計，2016年中國商品住房均價將上漲2%，去庫存至少要兩年才能完成；穆迪公司預測，2016年我國商品房銷售額增速將降至5%以下；而中國社科院發(fā)布最新一期《中國住房發(fā)展報告》預計，從2016年第二季度開始，中國房價將面臨一定的下行壓力，第三季度很有可能出現(xiàn)同比快速下跌的情形。

對于“房價快速下跌”這一判斷，業(yè)內(nèi)人士大多予以反駁。筆者也認為，僅就相關語句來看，準確到對某一季度的房價判斷，確實在邏輯上存在著瑕疵。當前穩(wěn)增長壓力巨大，而樓市對穩(wěn)增長、防風險的重要性不言而喻，在此情況下判斷房價可能“快速下跌”有失偏頗。

再者，即便金九銀十已過，但樓市仍在寒冷的冬天燒起了一把火。“地王”已從北京蔓延至全國主要城市，中指院監(jiān)測的一、二線城市11月住宅成交量創(chuàng)年內(nèi)單月新高。專業(yè)人士判斷，管理層對樓市去庫存、促消費的關注預示新一輪寬松政策已經(jīng)到來。近期，按揭利息抵個稅、中央經(jīng)濟工作會議將放出重磅消息等傳聞，和人民幣納入SDR籃子等利好消息不斷，觸發(fā)了地產(chǎn)股暴漲，也給市場傳達了明年政策友好的信號。

以社科院的智囊團背景以及業(yè)內(nèi)聲譽來看，上述預測應當不會故作驚人之語。那么，具有官方背景且嚴謹踏實的專業(yè)團隊，拋出上述論斷是低級失誤，還是另有隱情？

筆者認為，輿論對于“房價快速下跌”鋪天蓋地的批判或許只是在斷章取義的情況下刻意放大了報告的部分結(jié)論，但卻沒有正視比這一觀點更重要的邏輯判斷，也沒有正視報告對于房地產(chǎn)當前問題的深入剖析。

報告指出，樓市2002年以來火熱十多年，源于三大外部條件，即經(jīng)濟高增長、城鎮(zhèn)化和人民幣單邊升值。筆者認為還有一個內(nèi)部條件，即住房市場化改革。但2008年以后，三大外部條件部分遭遇逆轉(zhuǎn)。尤其是在高房價和高按揭拿走普通民眾大部分收入的情況下，它在事實上已經(jīng)成為內(nèi)需不振、轉(zhuǎn)型乏力和金融風險突出的罪魁禍首。

以樓市繁榮推動經(jīng)濟增長不僅很輕松，而且皆大歡喜。既然如此，誰還愿意推進刮骨療傷般的改革呢？于是在2008年以后，盡管外部條件逆轉(zhuǎn)已經(jīng)形成了對“供給側(cè)”改革的倒逼，以實現(xiàn)需求的由外轉(zhuǎn)內(nèi)，但經(jīng)濟穩(wěn)定的壓力，以及樓市繁榮對經(jīng)濟巨大的貢獻率，使得改革暫時擱置下來。

事實上，2008年以來幾輪的穩(wěn)增長主要都是依賴房地產(chǎn)，扶持樓市的方式就是不斷地在“需求側(cè)”加碼，結(jié)果房地產(chǎn)的體量大到無法容忍它下跌。目前，這個龐然大物哪怕下跌1個百分點，也是60多個關聯(lián)上下游行業(yè)“無法承受之重”。

對此，報告認為，2014年以來，樓市相關政策在本質(zhì)上并未脫離激勵“需求側(cè)”的范疇。目前，資金面極其寬松，購房成本（利率和稅收）降至歷史最低，樓市扶持力度和頻率超過2008年~2009年，但需求增速卻在放緩、庫存源源不斷、開發(fā)商不愿拿地。

根源在于樓市在過去近15年的繁榮和政策扶持下，現(xiàn)實需求基本挖掘殆盡，而潛在需求（外來人口）只有靠“供給側(cè)”改革才能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。但從目前來看，供給側(cè)的改革還沒有實質(zhì)性地啟動。

2015年樓市銷售或探至2013年的歷史高位，但這是在激勵政策基本出盡的情況下實現(xiàn)的。需求會釋放殆盡，政策邊際效應也會減退，樓市2016年在政府扶持之下仍能保持高位，但2017年及以后還會有如此大需求嗎？

因此，社科院的《報告》結(jié)論指出，樓市政策導向應該由單一目標（住有所居）轉(zhuǎn)向雙重目標（住有所居和藏富于民）；政策不應僅指向挖掘外來人口的購房需求，還應珍惜好最后一塊購房人口紅利——加速“供給側(cè)”改革，降低城鎮(zhèn)化成本，提升城市（鎮(zhèn)）人口集聚能力，夯實內(nèi)需基礎的渠道，在樓市穩(wěn)定基礎上順利實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和升級。

從這個角度講，社科院報告具有很強的警示意義，應當引起業(yè)界的重視。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）