每經編輯 葉檀    

中關村示范區(qū)顯示的是中國企業(yè)的轉型前景，而北京與深圳的房價反映的是中國創(chuàng)新城市享受的風險溢價。

中關村示范區(qū)最新數(shù)據(jù)顯示，今年前十個月，規(guī)模以上高新技術企業(yè)總收入同比增長10.3%，企業(yè)利潤同比增長18.8%，收入總額突破2.8萬億元。2014年，中關村企業(yè)實現(xiàn)收入3.57萬億元，同比增長17.2%；利潤和稅收同比增長25%左右；從業(yè)人員人均貢獻收入179.4萬元，同比增長11.7%。換句話說，平均每億元收入，在2013年需要62人完成，在2014年僅需56人。

2.8萬億元和3.57萬億元是兩個非常龐大的數(shù)字，可以與上海GDP總量媲美。2013年，上海GDP為2.16萬億元，2014年為2.356萬億元。

以中關村示范區(qū)為例，它遠不止一條街道，其分園已經涵蓋北京16個區(qū)縣，總面積達488平方公里。區(qū)域內有高新技術企業(yè)近2萬家，由政府的創(chuàng)新發(fā)展集團主導。這使得高收益企業(yè)突破了一條街道、一片區(qū)域向一個城市甚至京津冀城市群拓展。

以2萬家企業(yè)、3.57萬億元收入計算，每家企業(yè)平均收入1.78億元，中關村示范區(qū)公司平均收入趕得上中小板上市公司的營業(yè)收入，遠遠超過創(chuàng)業(yè)板。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，2014年中小板上市公司整體實現(xiàn)營業(yè)總收入2萬億元，同比增長約12%，實現(xiàn)凈利潤1295億元；創(chuàng)業(yè)板公司合計營收3678億元，較2013年增長約26%，凈利潤合計421億元。中關村企業(yè)享受高科技企業(yè)的高溢價，成為資本、資金集聚地。

北京成為創(chuàng)新中心，越來越多的人到北京尋找機會。當然，高收入群體擁有技術、品牌等，享受高風險溢價，成為推動北京房價上漲的重要原因。

今年1~11月，北京新建商品住宅（含保障房、自住房）網(wǎng)簽量為97187套，同比上漲23.04%。扣除保障房與自住房后，純商品住宅成交49344套，比去年同期上漲13.19%。包括遠郊在內，北京整體房價在上漲，這與北京溢價地區(qū)范圍的擴大有密切關系。

從市區(qū)來看，中關村軟件園僅2.6平方公里，集聚了277家軟件企業(yè)總部和全球研發(fā)中心。2014年，中關村軟件園入駐企業(yè)的總產值預計達1400億元，每平方公里產值541億元，單位產出全國領先。從郊區(qū)來看，如門頭溝園的部分企業(yè)已經將生產、裝配部門遷至河北廊坊、涿鹿等多個地區(qū)，騰出的空間則成為設計研發(fā)中心和總部辦公場所。從市區(qū)到郊區(qū)，北京房地產的價格梯度也呼之欲出。

可以與之相比的可能是未來的深圳前海，深圳設想到2020年，前海蛇口每平方公里的GDP將超過100億元，單位產值是上海自貿區(qū)的5倍以上。前海蛇口將成為亞洲單位產值僅次于香港中環(huán)，新加坡和東京銀座的區(qū)域。目前前海入駐的企業(yè)數(shù)量超過了曼哈頓。

走入中關村電子一條街，這里一樣存在著轉型困境。12月7日，《證券日報》報道，如今的中關村一派冷清，電腦城大多關門歇業(yè)、3C連鎖巨頭節(jié)節(jié)撤退，整個中關村都在謀劃著轉型，并經歷著陣痛。

鼎盛時期，中關村是中國最大的終端電子產品集散中心，市場份額占70%以上。如今商戶流失超60%。由于交易慘淡，柜臺租金價格比往年減少50%~80%。攢機、PC、電子終端交易一蹶不振。

但掌握著資源鑰匙的北京不會成為沒落之城，舊的產業(yè)離開，新的產業(yè)會再次聚集，以前的柜臺逐漸成為新技術的展示中心。2006年，中關村地區(qū)房價均價只有每平米幾千元，如今突破7萬元，并且看不出下行的態(tài)勢。

中國創(chuàng)新中心的崛起，必然伴隨著高房價的背景，居高不下的房價實際上是資金聚集的產物，是投資溢價的體現(xiàn)。