每經編輯 王杰    

每經記者 王杰

房地產去庫存的形勢從未如此嚴峻，在前不久召開的中央經濟工作會議上，“化解房地產庫存”被列為2016年中國經濟工作五大任務之一。

據《北京晨報》報道，“十二五”期間，北京完成建設籌集各類保障性住房100萬套，實現(xiàn)了市政府2015年底基本解決保障房有效備案家庭住房困難的承諾。“十三五”期間，在解決已有輪候家庭后，北京市原則上不再新建經適房、限價房，未來的建設圍繞著公租房、棚戶區(qū)安置房以及自住房展開。

“經適房”或退出市場

經濟適用房制度要追溯到1994年，彼時由建設部、國務院房改領導小組、財政部聯(lián)合發(fā)布的《城鎮(zhèn)經濟適用住房建設管理辦法》指出，經濟適用住房是以中低收入家庭、住房困難戶為供應對象，并按國家、住宅建設標準建設的普通住宅。2007年11月19日發(fā)布的《經濟適用住房管理辦法》對經濟適用房的優(yōu)惠政策、開發(fā)建設、價格確定、交易管理、集資和合作建房、監(jiān)督管理等作出了規(guī)定。

在我國，地方政府對經濟適用房的轉售多有規(guī)定，一般要求取得房本5年后才可上市交易，但因其初次購得時大大低于周邊商品房，而轉售時價格則與周邊商品房相差不多，經適房一向被視為“香餑餑”。

既非完全市場化，又非完全政府保障，性質略顯模糊的經濟適用房，因暗藏“尋租”空間所以自推出后便爭議不斷，其存廢也引起社會爭辯。

在2008年中國大規(guī)模新建保障房以前，經濟適用房是我國保障性住房的主力。此后則是廉租房和公租房為主，因兩者一般以出租為主，并不對外銷售，可以避免不少“違規(guī)獲利”的情況。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，經適房應該退出保障房市場，因為管理成本很高，并且浪費了大量的土地資源，貨幣化補貼的方式去租賃更好。

首都經濟貿易大學趙秀池教授則認為，未來經適房取消是大勢所趨。新的經適房也逐漸全面停建，停建后會使一部分保障群體進入公租房、自住房的需求行列。

對去庫存有利

“經濟適用房逐漸退出保障房市場，是個大趨勢。”中國房地產數據研究院執(zhí)行院長陳晟表示。

雖然全國各地退出經適房尚未有明確時間表，但各地已有所行動。早在2012年1月，江西省將經濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房“三房合一”，停建經濟適用房，重點發(fā)展公共租賃住房。

2012年3月，廣東大力推進以公租房為主要保障方式的新型住房保障制度。根據廣東省政府印發(fā)的《廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案》，廣東保障性住房以公租房為主體，除已批準立項的項目外，將暫停新建經濟適用住房，鼓勵各地發(fā)展小戶型公租房，將逐步對現(xiàn)有的廉租房、直管公房、公共租賃住房等保障性住房“并軌”管理，只租不售。

河南則明確提出，從2014年起停建經濟適用住房。

2014年4月1日，煙臺將經適房、廉租房、公租房“三合一”，統(tǒng)一歸并為租賃型保障房。武漢、福州等地的經適房也已陸續(xù)退出市場。

隨著中央經濟工作會議閉幕，“去庫存”成為明年我國確定的五大經濟任務之一。為此，農業(yè)轉移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶、鼓勵各方購買庫存商品房出租、鼓勵房企降價，以及取消過時的限制性措施等手段一并祭出。

面對巨大庫存壓力，自2014年開始，多地開發(fā)商已選擇降價走量去庫存。開發(fā)商頻繁采取以價換量的舉措，“打折優(yōu)惠”、“墊首付”、“送精裝”等促銷戲法頻頻上演。隨著市場供應不斷放量，買房者心態(tài)愈發(fā)理性。

在業(yè)內人士看來，去庫存，或更多寄希望于供求關系。經適房供應的減少，會加速剛需人群入市，間接為2016年的樓市增添“一把火”。

陳晟認為，保障房未來供應的比例還是比較大，動用貨幣化政策，通過購買商品房變成保障房的方法，對去庫存是有利的。歐陽捷也認為，如果全面停建經適房，對庫存來講是有利的。

發(fā)稿：隋丕寧 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhàn)波