每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

2015年剛翻過(guò)去，并購(gòu)案已在房地產(chǎn)行業(yè)潮涌。行業(yè)整合時(shí)代，大魚吃小魚，誰(shuí)也擋不住。

1月6日，中糧地產(chǎn)（000031，SZ）公告稱，其與中國(guó)食品簽署了收購(gòu)后者旗下一公司100%股權(quán)及債權(quán)，交易對(duì)價(jià)6.11億元，由于雙方均屬中糧集團(tuán)旗下企業(yè)，該收購(gòu)事項(xiàng)構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

中糧地產(chǎn)何以斥巨資收購(gòu)一家與己業(yè)務(wù)不相干的食品企業(yè)？坊間此前傳言，以“金帝”巧克力為主打品牌的上述標(biāo)的企業(yè)，卻因銷售低迷而成了一個(gè)“雞肋”，急尋“接盤俠”，有人說(shuō)是大悅城。

眼下，中糧地產(chǎn)急于吞下，似乎意在對(duì)方位于深圳的一個(gè)工業(yè)用地。這一動(dòng)作，是否就是其借新拿地方式予以復(fù)興的先兆？

中糧地產(chǎn)“暗度陳倉(cāng)”

據(jù)了解，具體參與收購(gòu)的是中糧地產(chǎn)旗下全資子公司華高置業(yè)，在2015年12月底與中國(guó)食品簽署了其持有的Prized Developments Limit 100%的股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，合計(jì)成本6.11億元。

從公開資料來(lái)看，中國(guó)食品與中糧地產(chǎn)的最終控制方均為中糧集團(tuán)。前述標(biāo)的公司又間接持有深圳中糧金帝食品100%股權(quán)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，前述標(biāo)的企業(yè)早已“資不抵債”。具體來(lái)看，2014年標(biāo)的企業(yè)母公司總資產(chǎn)2.171億元，總負(fù)債接近2.173億元，虧損接近20萬(wàn)元，而2015年上半年這個(gè)困局并未扭轉(zhuǎn)。

從合并報(bào)表來(lái)看，標(biāo)的企業(yè)現(xiàn)時(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況也不理想，比如2014年總資產(chǎn)3.25億元，總負(fù)債3.19億元，到去年6月底因凈利潤(rùn)虧損約2488萬(wàn)元而致使公司總資產(chǎn)減少至2.87億元。

若反映到運(yùn)營(yíng)上，標(biāo)的企業(yè)營(yíng)收收入從2014年約3億元下降至去年6月底的1.18億元，利潤(rùn)及凈利潤(rùn)均虧損逾3000萬(wàn)元。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，如果看到這里，即便是讓關(guān)聯(lián)收購(gòu)方出馬接盤，似乎都會(huì)“倒吸一口涼氣”。

事實(shí)上，關(guān)鍵的看點(diǎn)卻在這里。業(yè)內(nèi)猜測(cè)，中糧地產(chǎn)“明修棧道，暗度陳倉(cāng)”，并購(gòu)中國(guó)食品更多可能是借此拿地。

公告顯示，金帝食品擁有一個(gè)編號(hào)為B405-0029的工業(yè)地塊，且位于深圳市福田區(qū)北環(huán)路梅林工業(yè)區(qū)，占地面積約 2.84萬(wàn)平方米。該地塊具備工業(yè)區(qū)更新改造的可能性，還有5棟總建面為4.43萬(wàn)平方米的地上建筑物及相關(guān)166項(xiàng)商標(biāo)等。

中糧地產(chǎn)董事會(huì)辦公室相關(guān)工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此次收購(gòu)重要的是看好當(dāng)?shù)爻鞘懈碌臋C(jī)會(huì)，但需要上市公司的股東大會(huì)批準(zhǔn)以及當(dāng)?shù)氐耐恋匾?guī)劃政策，都存在不確定性。

借一線城市舊改“復(fù)興”？

去年，深圳房?jī)r(jià)大漲，市場(chǎng)分析人士認(rèn)為這是深圳創(chuàng)業(yè)者與創(chuàng)客們的強(qiáng)勁購(gòu)買力，根本動(dòng)力來(lái)自于其股市套現(xiàn)等。

房企們似乎并在意追究原因，他們關(guān)心的是這里的房?jī)r(jià)是不是一定要漲。顯而易見的是深圳房?jī)r(jià)也很給力，觸底之后一直往上漲。

眼下，回歸一二線典型城市成為龍頭房企的一致選擇，以偏重于一二線布局的金地集團(tuán)來(lái)看，按照克而瑞的排行榜，2015年實(shí)現(xiàn)銷售金額621億元，排名第13位，偏重于二三線的金科集團(tuán)銷售額為293億元。

從銷售面積來(lái)看，金地銷售面積455.1萬(wàn)平方米，金科銷售面積455.8萬(wàn)平方米，2015年幾乎同樣的銷售面積，但銷售金額卻差距甚大，背后的銷售成本也相差甚遠(yuǎn)。

當(dāng)前，金科的戰(zhàn)略思路就是回歸一二線城市，類似金科這樣的房企還很多，就像中糧地產(chǎn)，但一個(gè)困境在于一二線城市“僧多粥少”，這些區(qū)域的優(yōu)質(zhì)土地越來(lái)越稀缺，怎么辦？答案來(lái)自——舊改。

記者觀察到，深圳、上海等地均存在較大的舊改空間，去年信達(dá)地產(chǎn)聯(lián)合中國(guó)信達(dá)旗下多家兄弟企業(yè)試圖以基金方式殺入深圳，意在掘金當(dāng)?shù)?ldquo;舊改”商機(jī)，新銳房企中城新產(chǎn)業(yè)集團(tuán)也是如此。

按照上述排行榜，2015年中糧系地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額215億元，從業(yè)務(wù)布局來(lái)看，比如中糧地產(chǎn)也多布局于北京、上海、深圳、成都、南京等一二線城市，但與中信地產(chǎn)、中國(guó)中鐵、中國(guó)金茂、保利置業(yè)等央企相比，還有較大差距。

一位不愿具名的房地產(chǎn)觀察人士表示，中糧系原來(lái)多個(gè)平臺(tái)作戰(zhàn)，內(nèi)部整合力度不夠，一定程度上阻礙了其繼續(xù)擴(kuò)張的步伐。

近日，中糧集團(tuán)原董事長(zhǎng)寧高寧被調(diào)往中化集團(tuán)擔(dān)任一把手。中糧集團(tuán)內(nèi)部一位熟悉資本運(yùn)作的相關(guān)人士表示，從去年開始，中糧系資產(chǎn)整合已反映到旗下相關(guān)上市公司的股價(jià)上，優(yōu)化資產(chǎn)配置加快重組，培育和做大幾個(gè)龍頭企業(yè)，可能是下一步的重頭戲。

發(fā)稿：隋丕寧 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波