每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

剛剛發(fā)布2015年度業(yè)績預(yù)虧公告之后，萬通地產(chǎn)就收到了來自上交所的問詢函。

回復(fù)公告雖姍姍來遲，但還是揭開了萬通杭州兩個項目操盤失誤且連累整體業(yè)績預(yù)虧的現(xiàn)實。1月22日，萬通地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司對2015年杭州樓市看漲，堅持售價不調(diào)及兩年去化，但2015年四季度相關(guān)區(qū)域競品樓盤集體降價，致公司杭州兩個項目不得不做計提減值準備。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，萬通杭州上園項目如果下折20%，將虧損4.7億元，而杭州萬通中心酒店式公寓下折10%，將虧損1.2億元。普華永道測算，該總計提減值5.9億元到6.2億元。這與2014年業(yè)內(nèi)宣稱房企即便售價下折30%仍有利潤可賺的市場環(huán)境，已不可同日而語。

萬通公開承認誤判杭州樓市

1月22日，萬通地產(chǎn)回復(fù)上交所的問詢公告，公開承認其對杭州樓市判斷“失誤”。

萬通地產(chǎn)的判斷邏輯是，2015年杭州樓市體現(xiàn)出供應(yīng)量增長、成交量增長、市場熱度上升、板塊差異明顯、大型房企競爭激烈等特征，加上一系列降準降息等刺激樓市政策的出臺及2016年G20峰會在杭州召開等有利因素，認為當(dāng)?shù)貥鞘谐山粚⒊噬仙厔荨?/p>

基于此，萬通地產(chǎn)2015年前三季度并未對售價進行調(diào)整，堅持認為相關(guān)項目去化周期在兩年左右。

然而，市場并未如萬通預(yù)想的方向發(fā)展，卻繼續(xù)下行。萬通地產(chǎn)表示，2015年四季度，杭州兩個項目所在區(qū)域市場庫存量仍在上升，去庫存壓力持續(xù)加大，2015年底中央提出房企適當(dāng)降低商品住房價格，以加快去庫存速度，傳遞出對樓市高庫存擔(dān)憂的信號。

除了宏觀層面的悲觀情緒彌漫，上述項目所在區(qū)域的競品樓盤也集體加入降價潮之中，試圖以價換量謀突圍。

萬通地產(chǎn)認為，這給公司上述兩項目的定價帶來了直接沖擊和影響，稱公司及時調(diào)整上述兩個項目的銷售策略，作出降低售價、縮短去庫存周期，快速回籠資金的策略，但新的銷售定價低于存貨成本，按照相關(guān)會計準側(cè)，需計提減值準備。

公開資料顯示，已竣工的杭州萬通中心寫字樓的單方成本約2萬元/平方米，精裝修的酒店式公寓單方成本約2.2萬元/平方米，而尚未完工的杭州上園項目住宅單方成本約1.8萬元到1.9萬元/平方米。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，從萬通以往財報來看，萬通地產(chǎn)杭州上園項目51%權(quán)益的樓面地價為9230元/平方米，杭州萬通中心49%權(quán)益的樓面地價為6380元/平方米。

如果對比來看，萬通杭州上園項目的地價成本已接近項目單價總成本的50%，2013年萬通拿下該地塊時曾歷經(jīng)了44輪爭奪，溢價率不菲。

2014年，全國樓市遇歷史拐點，中原地產(chǎn)相關(guān)人士指出那輪降價潮中的杭州樓市即為排頭兵，個別項目降價后地價占房價逾50%，已接近成本線。

項目計提減值拖累公司業(yè)績

截至2015年底，萬通地產(chǎn)為上述兩個項目累計投入資金30億元，其中杭州上園項目累計11.5億元，從2013年開工建設(shè)到2015年6月封頂，在此期間一直未預(yù)售。萬通地產(chǎn)表示，截至目前，杭州上園項目未取得預(yù)售證，尚未開盤銷售。

按照計提減值數(shù)據(jù)，萬通杭州上園項目降價20%~30%，對應(yīng)減值4.7億元到4.8億元，萬通中心降價10%~20%，對應(yīng)減值1.2億元到1.4億元，總金額大概在5.9億元到6.2億元。

1月13日，萬通地產(chǎn)公布了2015年度業(yè)績預(yù)虧公告，稱因為杭州兩個項目計提減值的緣故，經(jīng)公司財務(wù)部初步測算，預(yù)計公司2015年經(jīng)營業(yè)績將出現(xiàn)虧損，歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損5.8億元到6.2億元。

作為長期服務(wù)于萬通地產(chǎn)的第三方審計機構(gòu)，普華永道據(jù)其審計計劃，已將存貨減值準備會計估計的相關(guān)風(fēng)險評估為他們2015年度財務(wù)報表審計工作的特別風(fēng)險。截至公告日，上述審計仍在進行中。

2013年之前，萬通地產(chǎn)凈利潤還能維持在數(shù)億元以上，到2014年已下滑至大約9765萬元，2015年又公告了巨額預(yù)虧，這讓外界不能不懷疑其現(xiàn)有管理層的操盤能力。對此，記者多次致電萬通地產(chǎn)，但對方的公開電話一直無人接聽。

2014年8月份，萬通地產(chǎn)董事會“大換血”，“萬通系”人馬基本退出，“嘉華系”上位。2015年，萬通地產(chǎn)注入資產(chǎn)謀轉(zhuǎn)型也并未如愿。

截至目前，“嘉華系”相關(guān)負責(zé)人也一直未對萬通地產(chǎn)未來發(fā)展有重要的針對性表述，這讓外界對其猜疑不斷。

發(fā)稿：隋丕寧 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhàn)波