在漫長(zhǎng)卻風(fēng)云變幻的30多年房地產(chǎn)長(zhǎng)河中，孫文杰、易軍、孔慶平、郝建民、陳誼、官慶等關(guān)系中國(guó)海外發(fā)展命脈的關(guān)鍵人物，在這方舞臺(tái)上陸續(xù)登場(chǎng)、離場(chǎng)。 1月19日，中建系重組大幕正式落下之后，中海地產(chǎn)總裁陳誼請(qǐng)辭，掀起外界對(duì)中海地產(chǎn)內(nèi)部“三權(quán)分立”垂直管理集權(quán)制的議論聲浪。 一手掀起改革的，正是中國(guó)海外發(fā)展董事會(huì)主席郝建民。兩年多前，郝建民從孔慶平手里接過(guò)中海地產(chǎn)的“帥旗”，成為第三代掌門人。歷經(jīng)管理層換代、內(nèi)部構(gòu)架大調(diào)整的中海地產(chǎn)，在這兩年間已經(jīng)完全打上了郝建民鮮明的個(gè)人風(fēng)格—高度集權(quán)，凌厲盡顯。 新一任權(quán)力核心，在郝建民手中，他需要負(fù)責(zé)的上級(jí)是中建工程總公司董事長(zhǎng)官慶。 下一個(gè)十年，如何重塑核心競(jìng)爭(zhēng)力與再造機(jī)制，是郝建民直面的中海地產(chǎn)發(fā)展兩大難題。在最重人事安排的央企，郝建民或許還有一些煩惱：未能增補(bǔ)進(jìn)中建工程管理局的領(lǐng)導(dǎo)班子，這也是近15年來(lái)，繼孫文杰、孔慶平之后，中海地產(chǎn)負(fù)責(zé)人首次未進(jìn)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)班子。 “郝距離中建派那條線，（情感上）太遠(yuǎn)了，”“服役”19年之久的老中海人程凱（化名）對(duì)時(shí)代周報(bào)記者透露說(shuō)，沒(méi)有進(jìn)入最高決策層，郝的命運(yùn)就很可能掌握在別人手上。時(shí)代周報(bào)記者聯(lián)系中海地產(chǎn)方面希望進(jìn)行采訪，對(duì)方稱沒(méi)有發(fā)言權(quán)。記者繼而采訪中國(guó)海外發(fā)展，其香港企訊部回復(fù)表示，“已把問(wèn)題記錄，但相關(guān)回復(fù)將以公告為主”。 三代掌門新老交替 孫文杰是中海地產(chǎn)的一手締造者。一直到今天，中海地產(chǎn)還沿著孫文杰打下的基礎(chǔ)做慣性發(fā)展。 上個(gè)世紀(jì)70年代末（1979年），中建工程總公司在香港安家落戶成立了中國(guó)海外集團(tuán)，下設(shè)中國(guó)海外發(fā)展和中國(guó)建筑國(guó)際等公司。1981年，孫文杰被派往香港，成為中國(guó)海外集團(tuán)總經(jīng)理。在發(fā)現(xiàn)不少港企靠房地產(chǎn)獲利的方法后，他作出一個(gè)重要決定：從建筑跨入地產(chǎn)。 現(xiàn)在來(lái)看，如果不跨出這一步，就很難有中建工程總公司的今天。直到現(xiàn)在，中建工程總公司的上市平臺(tái)——中國(guó)建筑股份有限公司（601668.SH，以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)建筑”）很大一部分盈利還來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)。 中國(guó)建筑年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，中國(guó)建筑總營(yíng)收約4137.34億元，凈利約137.33億元。其中，只占總營(yíng)收13.9%的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，卻貢獻(xiàn)了39.2%的總毛利；而占總營(yíng)收比例高達(dá)71.9%的房建業(yè)務(wù)，毛利貢獻(xiàn)占比只約46.1%。二者毛利率差距懸殊，其中地產(chǎn)毛利率33.8%，而房建毛利率水平僅7.7%。 1992年，中國(guó)海外發(fā)展上市，這是第一家以自身在港資產(chǎn)直接上市的中資公司。在寸土寸金的香港，靠著給港島九分之一填海造地面積，幾十公里長(zhǎng)的供水管線，超1000萬(wàn)平方米的住宅建造及香港機(jī)場(chǎng)等標(biāo)志性工程，中國(guó)海外集團(tuán)確立了領(lǐng)袖地位。 黑色之年1997年9月，亞洲金融風(fēng)暴襲擊香港，股市、樓市雙重狂跌70%多。孫文杰用“滅頂之災(zāi)”來(lái)形容那場(chǎng)災(zāi)難，“10年辛苦掙的錢，一夜工夫打回原形”。 中國(guó)海外發(fā)展幾近破產(chǎn)邊緣。這一年，孔慶平首次以董事局成員身份，出現(xiàn)在中國(guó)海外發(fā)展的財(cái)報(bào)里，任執(zhí)行董事。 “陰差陽(yáng)錯(cuò)的是，內(nèi)地的擴(kuò)張卻拯救了艱難中的中國(guó)海外發(fā)展，”程凱對(duì)時(shí)代周報(bào)記者回憶說(shuō)，1988年8月，深圳市政府正式批復(fù)了中國(guó)海外發(fā)展在深圳設(shè)立分公司，中海地產(chǎn)的前身就此誕生。第一個(gè)十年里，中海地產(chǎn)雖僅先后進(jìn)入了深圳、上海、廣州、北京4個(gè)城市，但內(nèi)地項(xiàng)目特別是持有物業(yè)項(xiàng)目回流的現(xiàn)金給了中海地產(chǎn)寶貴的喘息機(jī)會(huì)。 孔慶平事后也回憶說(shuō)：“我們用了三四年時(shí)間撫平了那次金融風(fēng)暴的創(chuàng)傷。但市場(chǎng)一有風(fēng)吹草動(dòng)，‘傷口’就會(huì)隱隱作痛?！边@次危機(jī)，至今仍警醒中國(guó)海外發(fā)展要穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。 正是這次危機(jī)，孫文杰作出了另一個(gè)重要決定，地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移，將投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向內(nèi)地。經(jīng)過(guò)5年的“臥薪嘗膽”，孫文杰、孔慶平團(tuán)隊(duì)在2002年8月通過(guò)增資擴(kuò)股、改制重組，正式成立中海地產(chǎn)，后者成為中國(guó)海外發(fā)展內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心旗艦。 這一年，是中國(guó)海外發(fā)展的關(guān)鍵之年，戰(zhàn)略重心的轉(zhuǎn)移讓其慢慢駛?cè)肟燔嚨馈：陆翊藭r(shí)正式登場(chǎng)，任中海地產(chǎn)總經(jīng)理，主持中海地產(chǎn)工作。 “孫文杰最先起用了郝建民，”程凱對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，1995-2001年間，郝先后被派到北京、深圳公司分管業(yè)務(wù)。此后的10多年間，郝的工作主要是對(duì)孔慶平負(fù)責(zé)。 中國(guó)海外發(fā)展的歷年財(cái)報(bào)，勾勒出了孫、孔、郝的交集，最早就發(fā)生在香港。1987年一畢業(yè)，22歲青年人郝建民就到了中建工程總公司。兩年后，郝被派往香港，成為孫、孔二人的下屬。在此之前，1982年進(jìn)入中國(guó)建筑工程總公司的孔慶平，在1987年被派駐香港。 1998年，在中國(guó)海外發(fā)展的高管名單里，第一次出現(xiàn)了郝建民的名字，被委任為公司董事及北京區(qū)域董事總經(jīng)理。 2001年，孫文杰回到內(nèi)地，走馬上任中建總公司總經(jīng)理?？讘c平隨后接任了中國(guó)海外發(fā)展董事會(huì)主席職位，而郝建民則一路升為副主席兼行政總裁。 兩年多前的2013年8月6日，孔慶平卸任中國(guó)海外發(fā)展董事會(huì)主席職位，但繼續(xù)擔(dān)任中建工程總公司副總經(jīng)理、黨組成員等領(lǐng)導(dǎo)班子崗位。 彼時(shí)，48歲郝建民是他的接班人，自此，中國(guó)海外發(fā)展及中海地產(chǎn)，完全進(jìn)入“郝時(shí)代”。 重組背后的博弈 地產(chǎn)黃金十年，在孔慶平與郝建民合作之時(shí)洶涌而來(lái)，盈利能力最強(qiáng)成為中國(guó)海外發(fā)展身上最顯眼的標(biāo)簽。 2003-2014年間，中國(guó)海外發(fā)展的年均凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到39.5%，股東攤占純利復(fù)合增長(zhǎng)率為40%，平均股東資金回報(bào)為23%，實(shí)現(xiàn)了有質(zhì)量的可持續(xù)增長(zhǎng)。這幾項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)，連續(xù)12年保持全行業(yè)第一。 誘人的地產(chǎn)利潤(rùn)，也是中建工程總公司最為看重的。 2011年，剛剛執(zhí)掌中建工程總公司一年的易軍在接受《清華管理評(píng)論》專訪時(shí)說(shuō)，“我們希望再通過(guò)5-6年的時(shí)間，能夠?qū)⒅袊?guó)建筑的主業(yè)房屋建筑、基礎(chǔ)設(shè)施、地產(chǎn)的收入占比調(diào)整為5：3：2，利潤(rùn)占比則反過(guò)來(lái)為3∶2∶5?！边@意味著，20%的地產(chǎn)提供公司50%以上的利潤(rùn)占比。 如何切贅求生，化解中建體系內(nèi)房地產(chǎn)板塊同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)頑疾，并做大做強(qiáng)的重任，落在了易軍身上。就在前一年，中建工程總公司一把手孫文杰退休后，易軍接棒為董事長(zhǎng)兼黨組書記，明確了新領(lǐng)導(dǎo)班子的核心。 2009年7月，經(jīng)過(guò)整整三年的運(yùn)籌和努力，中國(guó)建筑在A股上市，510.6億元募資創(chuàng)彼時(shí)全球建筑及地產(chǎn)行業(yè)最大IPO紀(jì)錄，中建工程總公司是最大股東，持股56.45%。 那份長(zhǎng)達(dá)487頁(yè)的招股書，第一次撥開(kāi)了中國(guó)建筑統(tǒng)紛繁復(fù)雜的業(yè)務(wù)枝椏。其地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及三家上市公司—中建國(guó)際、中國(guó)海外發(fā)展和中國(guó)建筑本身，并主要分為三塊：中海地產(chǎn)、中建地產(chǎn)和總公司下屬各工程局及設(shè)計(jì)院運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，前兩者為主要地產(chǎn)平臺(tái)。 業(yè)務(wù)劃分上，中海地產(chǎn)以發(fā)展中高檔住宅為主，中建地產(chǎn)則從事中海地產(chǎn)之外的業(yè)務(wù)，包括各類中低端住宅及保障房等。中建地產(chǎn)的前身是1990年6月成立的中國(guó)建設(shè)機(jī)械華東公司，由其在2008年11月改制后更名而來(lái)。 “早年，條件放開(kāi)，中建八大局和眾多設(shè)計(jì)院手里都有房地產(chǎn)項(xiàng)目，掛靠在中建地產(chǎn)，”在中海地產(chǎn)服務(wù)21年后離開(kāi)的高管張睿（化名）對(duì)時(shí)代周報(bào)記者介紹說(shuō)，這些地產(chǎn)屬于八大局等自己管理與開(kāi)發(fā)，不成規(guī)模，比較零星，所以沒(méi)有劃進(jìn)日后的重組范圍。 兩大平臺(tái)間地產(chǎn)業(yè)務(wù)分肥、互搏、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的狀況正日漸明顯。2009年底，中建地產(chǎn)以樓板價(jià)3.25萬(wàn)元/平方米搶下了上海新江灣城地王，開(kāi)發(fā)高端樓盤。2010年，中國(guó)海外發(fā)展收購(gòu)光大地產(chǎn)并更名為“中海宏洋”，布局三、四線城市。 “中海地產(chǎn)與中建地產(chǎn)合并的說(shuō)法，在2010年起傳得熱火朝天，”張睿對(duì)時(shí)代周報(bào)記者回憶說(shuō)，“整合，意味著利益格局的重新劃分和人事調(diào)整。由于中海地產(chǎn)長(zhǎng)期跟中建系總部叫板，這也導(dǎo)致總部領(lǐng)導(dǎo)積怨已久，一肚子意見(jiàn)，準(zhǔn)備收編中海地產(chǎn)?！? “那會(huì)，總部領(lǐng)導(dǎo)回來(lái)給中海地產(chǎn)高管開(kāi)會(huì)，態(tài)度都是對(duì)中海沒(méi)有認(rèn)同感，”張睿對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，除了使勁表?yè)P(yáng)中建地產(chǎn)外，該領(lǐng)導(dǎo)都是讓中海地產(chǎn)要學(xué)會(huì)感恩，要感謝總公司的政策給了中海地產(chǎn)獨(dú)立發(fā)展的機(jī)會(huì)。 2013年8月6日，這場(chǎng)無(wú)例可循的重組大幕正式拉開(kāi)。中國(guó)建筑公告稱，擬將旗下中建股份房地產(chǎn)事業(yè)部、中建地產(chǎn)及中建國(guó)際的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)。并且，在完成整合前，這部分資產(chǎn)由中海地產(chǎn)托管。 同一天，陳誼身份變了，他的新抬頭是中國(guó)海外發(fā)展執(zhí)行董事兼總裁。陳誼是有23年資格的老中建人，歷任中建系中建建筑、中建國(guó)際和中建地產(chǎn)的一把手。2015年6月底，陳誼帶來(lái)的400多億港元“見(jiàn)面禮”全部完成注入中海地產(chǎn)的法律程序。 “很多人認(rèn)為，與中建地產(chǎn)合并，中海地產(chǎn)如虎添翼，其實(shí)并不是這樣。也有很多人說(shuō)，合并中建地產(chǎn)后，中海地產(chǎn)很快就能超越萬(wàn)科達(dá)到第一，但這個(gè)猜測(cè)并不現(xiàn)實(shí)，”程凱對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，許多媒體和外界行業(yè)觀察人員對(duì)這件事看得不透，中建地產(chǎn)并過(guò)來(lái)400多億港元（338億元人民幣）的資產(chǎn)，只占中海地產(chǎn)總資產(chǎn)的10%不到（2014年，其總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)3509億港元），沒(méi)有任何意義，而且資產(chǎn)質(zhì)量不高。中海地產(chǎn)并沒(méi)有撿大便宜，不要這部分資產(chǎn)，也能達(dá)到2015年的1806.32億港元（約1525億元）的銷售規(guī)模和絕對(duì)第一的利潤(rùn)總額位置。 血緣關(guān)系并未讓中海地產(chǎn)和中建地產(chǎn)產(chǎn)生認(rèn)同感?！皟杉夜驹谛匠?、管控和文化體系上，差別都很大，”中海地產(chǎn)原某分公司總經(jīng)理錢磊對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，“中建地產(chǎn)做開(kāi)發(fā)不接地氣，總部官僚作風(fēng)強(qiáng)，每年幾十億元的銷售額，幾個(gè)點(diǎn)的毛利率，實(shí)力明顯和中海地產(chǎn)不對(duì)等?！? 來(lái)自中海內(nèi)部的對(duì)抗強(qiáng)而有力。合并之初，中海地產(chǎn)方面就有個(gè)口號(hào)，中建地產(chǎn)人員全部降級(jí)使用，待遇跟著級(jí)別走，愿意來(lái)則來(lái)，不愿意就請(qǐng)走人。 在時(shí)代周報(bào)記者采訪的多位中海地產(chǎn)前任、現(xiàn)任高管眼里，大家都沒(méi)有否認(rèn)一種猜測(cè)，“這是架空陳誼的一個(gè)舉措?！睋?jù)稱，陳誼是易軍一路提拔起來(lái)，在總公司呼聲很高。 “郝偏感性，思維很跳躍，開(kāi)會(huì)時(shí)很少條理性一條一條說(shuō)事情，”程凱對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，郝也是強(qiáng)硬派，講話直接犀利，嬉笑怒罵都來(lái)，他最擅長(zhǎng)用人和排兵布陣，需要絕對(duì)掌控。當(dāng)然，在央企，人事最重要，中海地產(chǎn)也最講人事。由于做派鮮明，喜歡郝和不喜歡郝的人都很分明，喜歡他的人，欣賞他的大方，“孫文杰在任時(shí)候，提倡大家無(wú)私奉獻(xiàn)，大家過(guò)得很清苦?？缀秃聛?lái)了以后，大家收入、待遇發(fā)生了翻天覆地的變化。” “陳來(lái)中海地產(chǎn)之后，局面并沒(méi)有想象中那么緊張，他帶來(lái)的人并不多。本來(lái)以為中建地產(chǎn)會(huì)陸續(xù)會(huì)有人來(lái)，但最后也沒(méi)有，”張睿對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，陳誼在中海地產(chǎn)唯一分管的領(lǐng)域是海外地產(chǎn)業(yè)務(wù)——但這項(xiàng)業(yè)務(wù)僅有美國(guó)紐約一個(gè)商住混合項(xiàng)目。他最初是通過(guò)中海的投資拓展部管理美國(guó)公司，但投資拓展部在2015年年底被郝建民裁撤掉。 接下來(lái)的事，大家都看到了。2016年1月19日，陳誼留下一封《重回起點(diǎn)再出發(fā)》的離職感言，轉(zhuǎn)身離開(kāi)。 三權(quán)分立巋然不動(dòng) “忠義二責(zé)已了，”陳誼對(duì)于這次地產(chǎn)重組所有想說(shuō)的話，似乎都凝聚在這六個(gè)字里。到本月（1月），因歷史原因負(fù)責(zé)總公司代建項(xiàng)目的最后幾十名中建地產(chǎn)員工最終并入中海地產(chǎn)體系。 這項(xiàng)史無(wú)前例的重組，在兩年多時(shí)間里完成人、財(cái)?shù)氖崂?。時(shí)代周報(bào)記者曾試圖采訪陳誼，但未獲得其回復(fù)。 “陳誼上不了位，沒(méi)什么主導(dǎo)權(quán)，就走了，”跟隨陳誼進(jìn)入中海地產(chǎn)的老中建人耿鑫（化名）對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，中海地產(chǎn)內(nèi)部沒(méi)有提出一個(gè)海外事業(yè)的具體目標(biāo)，兩撥人互相盯著。 兩年前，郝建民發(fā)起中海地產(chǎn)內(nèi)部大變革時(shí)，還沒(méi)有人敢把賭注押在如今的“贏面”上。2014年1月1日，中海地產(chǎn)成立戰(zhàn)略管控委員會(huì)，并設(shè)專業(yè)地產(chǎn)、營(yíng)銷、工程三條線，由總部垂直管理。主任是郝建民，實(shí)際負(fù)責(zé)人是副總裁林曉峰，財(cái)務(wù)出身。 林曉峰更像一個(gè)巨大的甲方，給三條線直接定任務(wù)和考核指標(biāo)。在這場(chǎng)變革后，中海地產(chǎn)從原來(lái)的“區(qū)域諸侯制”變成了“內(nèi)閣制”，內(nèi)閣總攬權(quán)力。這種調(diào)整雖然形成了權(quán)責(zé)分離，但運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的壓力卻加劇。 “中海地產(chǎn)體制一貫強(qiáng)勢(shì)，容不得你有不同意見(jiàn)，”張睿對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，2005年前后，公司規(guī)模擴(kuò)大，管理難度提升后，總部把地方權(quán)力漸漸往上收。到所謂的“三權(quán)分立”后，更為離譜，到今天這個(gè)時(shí)刻，一點(diǎn)點(diǎn)小小的決策都集中在上面。地方公司幾乎沒(méi)有實(shí)權(quán)，只有運(yùn)作權(quán)，流程線太長(zhǎng)，影響到很多決策效率。“以前，1000萬(wàn)以上合同和30萬(wàn)以上付款才需要到總部確認(rèn)，后來(lái)變成500萬(wàn)以上合同和10幾萬(wàn)付款都得拿上來(lái)總部批?！? 2014年，中海地產(chǎn)原華南區(qū)域負(fù)責(zé)人曲詠海被抽調(diào)回總部擔(dān)任營(yíng)銷公司董事長(zhǎng)后，營(yíng)銷線與地產(chǎn)線任務(wù)目標(biāo)不一，為了規(guī)模和利潤(rùn)指標(biāo)互相“打架”。在2015年中的一次會(huì)議上，這種矛盾公開(kāi)化了。據(jù)媒體報(bào)道，林曉峰提出，當(dāng)年下半年中海地產(chǎn)所有項(xiàng)目的開(kāi)盤定價(jià)，將嚴(yán)格按成本乘以利潤(rùn)率的方式進(jìn)行。這種不考慮市場(chǎng)變動(dòng)的強(qiáng)硬方式，讓曲詠海極為不滿，并當(dāng)場(chǎng)提出了強(qiáng)烈的反對(duì)意見(jiàn)。不久后，曲詠海離職創(chuàng)業(yè)。 “營(yíng)銷線是個(gè)為難的崗，任務(wù)指標(biāo)很難平衡，從區(qū)域總到總部其實(shí)是變相降權(quán)，”錢鑫對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，在中海地產(chǎn)內(nèi)部，人情因素分占比很高，甚至希望一些不聽(tīng)話的老人走，“中海地產(chǎn)的最大特點(diǎn)，就是走了誰(shuí)，都可以玩得轉(zhuǎn)，因?yàn)楹竺嬗旋嫶蟮奶嫜a(bǔ)隊(duì)員在?！? 1月21日，中海地產(chǎn)發(fā)出內(nèi)部任免文件，任命副總裁羅亮兼任中海營(yíng)銷公司董事長(zhǎng)，接任此前出走者曲詠海之位。樂(lè)居深度報(bào)道稱，為扭轉(zhuǎn)過(guò)去改革僵局，現(xiàn)在，中海地產(chǎn)計(jì)劃在集團(tuán)層面成立一個(gè)營(yíng)銷決策委員會(huì)，郝統(tǒng)領(lǐng)方向，羅主抓實(shí)務(wù)。 時(shí)代周報(bào)記者從中海地產(chǎn)總部高層處了解到的情況是，該營(yíng)銷決策委員會(huì)，本來(lái)在中海地產(chǎn)就存在，但多年來(lái)并未有實(shí)際上的運(yùn)作。羅亮曾主管中海地產(chǎn)營(yíng)銷、設(shè)計(jì)兩部門十年之久，于2014初被調(diào)至僅主管規(guī)劃設(shè)計(jì)。 現(xiàn)在，羅的話語(yǔ)權(quán)有無(wú)提升，提升到何地步？據(jù)中海地產(chǎn)高層透露，定價(jià)權(quán)，營(yíng)銷和地產(chǎn)是不是同時(shí)對(duì)規(guī)模和利潤(rùn)負(fù)責(zé)，這些是爭(zhēng)論焦點(diǎn)，“各區(qū)域討論還沒(méi)結(jié)束，有人想要定價(jià)權(quán)，有人不想要，像華東區(qū)就不想要定價(jià)權(quán)?！? “中海地產(chǎn)在物業(yè)領(lǐng)域，最先推行垂直管理，最開(kāi)始也是雞飛狗跳不好處理，但最后很成功并實(shí)現(xiàn)上市，”張睿對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，郝目前推行的戰(zhàn)略管控委員會(huì)也是受此啟發(fā)，在內(nèi)部多次講話要學(xué)習(xí)物業(yè)垂直管理的方法，三條路線可能或有分拆上市的想法。 中海地產(chǎn)內(nèi)部知情人士也告訴時(shí)代周報(bào)記者，這兩年，垂直管理之下，內(nèi)外應(yīng)激反應(yīng)強(qiáng)烈，總部與地方博弈、妥協(xié)與反思交織在一起，現(xiàn)在需要對(duì)這些變革做出一些優(yōu)化和調(diào)整，考慮逐漸削弱戰(zhàn)略管控委員會(huì)的一些權(quán)力，但也不會(huì)全盤否認(rèn)變革，這等于自己打臉。 慢慢衰退的巨人 內(nèi)耗太大，中海地產(chǎn)在這幾年一直處于衰退狀態(tài)，慢慢走下坡路。 2007年之前，行業(yè)排名永遠(yuǎn)都是萬(wàn)科第一，中海第二。但這以后，保利沖上來(lái)了，中海就一路下滑到第三、第四、第五，一直到近幾年的第六。2015年，中海地產(chǎn)銷售規(guī)模僅比碧桂園高100億元左右。 在去年克而瑞監(jiān)測(cè)的30個(gè)一二線城市房企十強(qiáng)排名中，鮮少看到有中海地產(chǎn)躋身前五。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，中海地產(chǎn)重慶、杭州、廣州等城市公司先后有負(fù)責(zé)人因未完成任務(wù)而被降級(jí)，或選擇離職。此外，中海內(nèi)部人才正在加速流失。繼挖角大戶萬(wàn)科之后，又來(lái)了龍湖、世茂和碧桂園、復(fù)星等。 “中海不會(huì)和你拼規(guī)模，這一點(diǎn)我們看的很透，”程凱對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，拼規(guī)模的企業(yè)，其實(shí)它的財(cái)務(wù)指標(biāo)都不好，你看千億房企里的恒大、碧桂園等，都是硬拼出來(lái)的，疲于奔命，長(zhǎng)期來(lái)看沒(méi)有可持續(xù)性。 在他看來(lái)，中海地產(chǎn)從沒(méi)有把誰(shuí)當(dāng)潛在對(duì)手，或者要超越誰(shuí)，“中海地產(chǎn)也從不愿意向別人學(xué)習(xí)，從沒(méi)聽(tīng)說(shuō)中海哪個(gè)高管帶隊(duì)去同行企業(yè)考察和學(xué)習(xí)，都是別人來(lái)朝拜中海地產(chǎn)，公司很自信于自己的體系和人才梯隊(duì)。” 據(jù)時(shí)代周報(bào)周記者了解，中海地產(chǎn)只和自己玩，只對(duì)資本市場(chǎng)負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)指標(biāo)要優(yōu)于其他所有房企，“他會(huì)作為隱形巨人，提醒你時(shí)時(shí)想起他的存在?！? 按照中海地產(chǎn)內(nèi)部要求，其內(nèi)控就是要保持各項(xiàng)指標(biāo)年度兩位數(shù)增長(zhǎng)，拿地成本利潤(rùn)率15%是紅線，這樣才能保持它的股票價(jià)值和低成本融資。 “中海地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)危機(jī)感特別強(qiáng)，絕對(duì)要有增長(zhǎng)的原因還在于，中海地產(chǎn)游離于中建體制，唯有業(yè)績(jī)過(guò)得硬，才能挺腰桿說(shuō)話，”張睿對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)。 這種思路下，中海絕對(duì)不搞養(yǎng)老等回收期太長(zhǎng)，效益產(chǎn)生太慢的產(chǎn)業(yè)，這屬于前人栽樹后人乘涼，會(huì)影響他的整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)。去年年中業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)，郝建民表示，“中海地產(chǎn)還沒(méi)有轉(zhuǎn)型的方向，董事會(huì)、管理層基本共識(shí)是做好自身主業(yè)?！? 通過(guò)實(shí)施總部垂直管理，在對(duì)各地方公司高層和外來(lái)團(tuán)隊(duì)削權(quán)后，郝建民已逐漸確立了自己對(duì)中海地產(chǎn)的完全掌控。 眼下，他或許并不能高枕無(wú)憂。 陳誼離開(kāi)的同一天，中國(guó)建筑宣布，因年齡原因，孔慶平不再擔(dān)任副總經(jīng)理職務(wù)。離職后，孔不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。郝并未能按慣例增補(bǔ)進(jìn)該職位。更重要的是，目前中建工程總公司七人領(lǐng)導(dǎo)班子落定，這也是近15年中海地產(chǎn)負(fù)責(zé)人首次未進(jìn)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)班子。 “郝距離中建派那條線，（情感上）太遠(yuǎn)了，”程凱對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，沒(méi)有進(jìn)入最高決策層，郝的命運(yùn)就很可能掌握在別人手上。但短期內(nèi)，郝被換掉的可能性也很小。中建工程總公司新任一把手官慶2015年5月才上任，是否會(huì)進(jìn)行大刀闊斧改革還不清楚。 官慶是中組部和國(guó)務(wù)院國(guó)資委面向海內(nèi)外公開(kāi)招聘的12名中央企業(yè)高級(jí)管理者之一。他同時(shí)還兼任中國(guó)建筑董事長(zhǎng)及擔(dān)任董事會(huì)戰(zhàn)略委員會(huì)主任委員，中國(guó)海外集團(tuán)董事長(zhǎng)。 “如果中海地產(chǎn)動(dòng)蕩出現(xiàn)業(yè)績(jī)嚴(yán)重下滑，誰(shuí)都背不起這個(gè)責(zé)任，畢竟要面對(duì)國(guó)資委的嚴(yán)格考核。當(dāng)然，中海地產(chǎn)內(nèi)部抱團(tuán)很厲害，要換中海地產(chǎn)的老干部，如果只來(lái)一兩個(gè)總公司的人，搞不定，”程凱對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)。 發(fā)稿：隋丕寧審核：楊羚強(qiáng)終審：蔡戰(zhàn)波