每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

去年底，上海莘莊一帶的居民，人人為即將到來(lái)的“身價(jià)暴增”興高采烈。因?yàn)楫?dāng)時(shí)金輝花28.15億（樓面價(jià)4.38萬(wàn)/平）拿了一宗莘莊的地塊，項(xiàng)目日后銷(xiāo)售的保本價(jià)都在7萬(wàn)元/平，周邊房?jī)r(jià)是被帶漲的節(jié)奏。

沒(méi)過(guò)多久，“財(cái)神爺”金輝又讓南京江寧一帶的居民體會(huì)了一把“即將暴富”的滋味，因?yàn)樗只?0.1億元拿下江寧勝太路一宗地塊，樓面地價(jià)達(dá)到16389元/平，華麗麗的新“地王”。

“地王”得主賣(mài)房不給力？！

按理說(shuō)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，有錢(qián)拿地必然是賣(mài)房賺了不少嘛。但事實(shí)卻是，金輝運(yùn)營(yíng)的幾個(gè)主要項(xiàng)目中，西安世界城上東區(qū)的預(yù)售率為5%、江蘇句容的四季金輝項(xiàng)目總體預(yù)售率只有59%（南區(qū)預(yù)售率只有1%）、成都的金輝悅府總體預(yù)售率只有52%、江蘇淮安的天鵝灣項(xiàng)目從2013年建造至今預(yù)售率只有64%。

另外，沈陽(yáng)的湖畔里項(xiàng)目的總體預(yù)售率也僅為55%（二期只有6%），沈陽(yáng)房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)就顯示，該項(xiàng)目二期從去年9月開(kāi)始賣(mài)，近5個(gè)月才賣(mài)掉502套中的24套房子。雖然這個(gè)樓盤(pán)的高層均價(jià)才5700元/平，花園洋房也就7300元/平，按照主力戶(hù)型七八十平米計(jì)算，總價(jià)最高不到50萬(wàn)，沈陽(yáng)這樣的二線(xiàn)省會(huì)城市，很多年輕白領(lǐng)兩三年收入就可以買(mǎi)下的。

另一邊，據(jù)說(shuō)金輝在成都的金輝悅府項(xiàng)目，地處剛需旺盛的高新區(qū)，面積也是剛需青睞的中小戶(hù)型，6000元/平的均價(jià)一樣賣(mài)得不好。

打算上市風(fēng)險(xiǎn)不?。?！

要知道，1月29日證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)預(yù)披露了金輝集團(tuán)的IPO招股書(shū)，公司擬登陸上交所，總股本為18億股，此次擬發(fā)行數(shù)量不超過(guò)6億股，計(jì)劃投入募資60億元建設(shè)重慶金輝城、蘇州優(yōu)步花園、西安天鵝灣西園及西安金輝世界城上東區(qū)四個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

有業(yè)內(nèi)人士甚至擔(dān)心這家剛交了招股說(shuō)明書(shū)的公司上市不久，就要戴上“ST”的帽子。對(duì)此，金輝方面回應(yīng)，銷(xiāo)售差是和在那些市場(chǎng)不太好的城市布局有關(guān)。金輝的許多項(xiàng)目會(huì)集中在長(zhǎng)三角是和當(dāng)?shù)卣o予的優(yōu)惠政策有關(guān)，當(dāng)時(shí)金輝在諸如淮安、句容等地雖然去化率相對(duì)慢了些，但由于成本低，因此不會(huì)影響公司利潤(rùn)。

話(huà)雖如此， 告別了暴利時(shí)代的房地產(chǎn)，要掙到錢(qián)還是需要高水平的。2015年92家地產(chǎn)上市公司的年報(bào)預(yù)顯示，有超一半的房企預(yù)虧預(yù)減。

業(yè)內(nèi)有言論稱(chēng)，如果金輝集團(tuán)在沈陽(yáng)、成都、句容等地的項(xiàng)目銷(xiāo)售面沒(méi)有很好的改進(jìn)，新拿下的地王項(xiàng)目又再出現(xiàn)銷(xiāo)售受阻的情況，公司的財(cái)務(wù)情況或受較大影響，不利于上市發(fā)展。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波