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房子真的賣一套少一套?風(fēng)投正瘋狂“掃貨”一線城市

邦地產(chǎn) 2016-02-23 13:04:12

2015年已有約360億美金外資流入內(nèi)地房地產(chǎn)市場,機(jī)構(gòu)投資者將在2016年更加活躍。

每經(jīng)編輯 吳若凡    

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(本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle)

“各位,我朋友目前通過風(fēng)險投資獲得數(shù)十個億的資金,想在上海收購幾個項目(或收購,或報銷都可以)有意向的可以報過來(公寓項目優(yōu)先)”這是一個風(fēng)投發(fā)在地產(chǎn)朋友群的信息。邦爺進(jìn)一步了解到這家機(jī)構(gòu)計劃15億收購上海外環(huán)的住宅,戶型從90到200平不等,條件只是比市場售價稍便宜。

之前,“上海房價月漲百萬”、“上海天價豪宅近3年賣384套”等新聞曾在朋友圈刷屏,但現(xiàn)在看來都不算什么,未來上海的市場注定會有更高的價格,因為機(jī)構(gòu)投資者來了。

不僅是內(nèi)資,外資也十分雀躍。據(jù)高力國際測算,2015年有約360億美金(若按當(dāng)前匯率換算約2350億人民幣)的外資流入內(nèi)地房地產(chǎn)市場,2016年這一數(shù)字則會更加擴(kuò)大。外資流向內(nèi)地樓市,無疑會給那些本已升溫的市場再添一把“柴火”,讓那些市場再次進(jìn)入調(diào)控臨界點。

一大波海外投資者蠢蠢欲動

據(jù)邦爺不完全統(tǒng)計,去年下半年,僅在上海就有十幾起海外資收購寫字樓的交易,購主不乏IDG、黑石、鐵獅門、盈石等大型機(jī)構(gòu)。

睿意德董事陳麗琳告訴邦爺,尤其在最近,在中國房地產(chǎn)市場整體偏軟的背景下,海外一些大型機(jī)構(gòu)利用匯率的優(yōu)勢低價抄底,集中火力收購國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)。因為從資產(chǎn)包整合角度,商業(yè)更具有價值。

世邦魏理仕也指出,機(jī)構(gòu)投資者將在2016年的市場中顯得更為活躍,這主要是由于全球市場無風(fēng)險利率相對普遍更低,相比于世界主要門戶城市,中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)收益率相對仍處于前列。

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(數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕)

財經(jīng)人士江翰告訴邦爺,相對于其他資產(chǎn),中國的資產(chǎn)投資回報高于美國等發(fā)達(dá)國家,畢竟發(fā)展中國家的老大地位不是蓋的。

這些外資機(jī)構(gòu)的首選標(biāo)的,是核心城市的寫字樓物業(yè)。但這些機(jī)構(gòu)對于資產(chǎn)的選擇相當(dāng)苛刻,首先物業(yè)規(guī)模須達(dá)到一定的量級,并能夠形成資產(chǎn)包效應(yīng)和增值效應(yīng)。因此,這些機(jī)構(gòu)一般只會瞄準(zhǔn)一二線市場。

房價到頂?也許是剛起步

一線城市尤其是上海和北京,已經(jīng)被大多投資機(jī)構(gòu)視為成熟的核心投資市場。

去年如領(lǐng)匯收購北京歐美匯購物中心及上海企業(yè)天地一座二座、李錦記和萬科聯(lián)合收購上海企業(yè)天地三座,ARA收購上海新茂大廈,投資回報率都達(dá)到了國際標(biāo)準(zhǔn)水平。

目前,高風(fēng)險、高收益短期內(nèi)可套利退出的項目已經(jīng)難以尋覓,因此在上述市場對核心物業(yè)的長線投資,逐漸成為國內(nèi)外投資者的主流選擇。

對于境內(nèi)房地產(chǎn)投資,開發(fā)商近年來更多作為售出方出現(xiàn)在市場中,包括保險資金在內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者以及投資基金,漸成主流投資者。世邦魏理仕預(yù)計機(jī)構(gòu)投資者將在2016年的市場中更為活躍。

盡管,外資只收購一二線城市的優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè),但資金的大規(guī)模流入,無疑會極大拉高整個房地產(chǎn)市場信心指數(shù),并造成價格進(jìn)一步的高企。

今晨,吳曉波在《誰愿意房價漲?》中說“上海、深圳、北京房價漲得太離譜了”,被人視為業(yè)界良心。可是成天和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家打交道的他,又怎會了解到過去幾年這些城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了重大更迭。比如上海,金融業(yè)就已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的第一大支柱行業(yè),去年增速40%以上。另外,互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)和物流行業(yè)也有10%以上增速。

這幾個行業(yè)正在大規(guī)模生產(chǎn)高額年收入的中產(chǎn)階層。新年朋友圈聚會,去年年收入超過五十萬的人數(shù)已不是個位數(shù)字。面對這樣的薪情高漲帶動的自住需求大漲,加之大量機(jī)構(gòu)投資者入市,帶漲的投資需求,房價勢必還要進(jìn)一步上漲!

不過,對于早已習(xí)慣房價快速上漲的北上深居民來說,似乎很多人對眼下的房價高漲已經(jīng)“認(rèn)命”。而他們更關(guān)心的是怎樣提升自己的競爭力和財富水平,不被城市淘汰并且能夠體面地生存下去。

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(數(shù)據(jù)來源:萊坊中國)

編輯:王婷婷 審核:楊羚強(qiáng) 終審:蔡戰(zhàn)波

 

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