每經(jīng)編輯 王浩也    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王浩也

房地產(chǎn)市場(chǎng)的任何風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)引發(fā)輿論關(guān)注，特別是與北京和上海樓市相關(guān)的政策。

2月23日，據(jù)多家媒體報(bào)道，上海市規(guī)土局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見》。“意見”表示繼續(xù)優(yōu)化土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)要求優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分供需矛盾突出的區(qū)域，提高至70%）。提高商辦用地供應(yīng)的有效性和精準(zhǔn)度，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)持有商辦物業(yè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)，商業(yè)物業(yè)持有比例不低于80%，辦公物業(yè)不低于40%，持有年限不低于10年。

針對(duì)這一消息，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢上海市規(guī)劃和土地管理局等諸多網(wǎng)站進(jìn)行查詢，并沒有找到相關(guān)文件。隨后，記者詢問相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，也表示并不了解。

戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)將大幅調(diào)整

記者發(fā)現(xiàn)，上述文件中有以下兩個(gè)細(xì)則：第一，中小套比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分供需矛盾較突出區(qū)域，中小套型住房供應(yīng)比例提高到70%）；保障性住房用地中小套型住房的供應(yīng)比例，中心城區(qū)為100%，郊區(qū)不低于80%以上。第二，鼓勵(lì)公共交通為導(dǎo)向的社區(qū)開發(fā)模式，軌道交通站點(diǎn)周邊區(qū)域（中心城、郊區(qū)的覆蓋范圍分別為600米、1500米）商品住房用地的中小套型住房供應(yīng)比例提高到80%以上，以實(shí)現(xiàn)城市組團(tuán)式緊湊開發(fā)，形成居住、工作、商業(yè)、文化等功能的有機(jī)協(xié)調(diào)。本市多層、小高層、高層建筑的中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)分別為90平米、95平米、100平米。

這兩個(gè)細(xì)則明確指出要增加中小戶型房源的比例，中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)此表示，這樣的話房?jī)r(jià)會(huì)有5%~10%的上升，“對(duì)開發(fā)商來講，開發(fā)小戶型，整個(gè)收益會(huì)下降。戶型小了之后，公攤面積變大，容納的人更多，配置的資源成本就更大。那么開發(fā)商在這塊的利潤(rùn)削弱之后，會(huì)上調(diào)樓盤的銷售單價(jià)。所以說，這對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有一個(gè)推動(dòng)效應(yīng)。”

不過，上海市之前一直鼓勵(lì)二孩政策，一個(gè)家庭有了二孩之后，換置一套大戶型的房子也變成了剛需。對(duì)此，優(yōu)淘城總裁薛建雄認(rèn)為，增加中小套房源比例與大戶型成為二孩家庭剛需，并不存在沖突，“現(xiàn)在的情況是，‘7090’總體供應(yīng)過少，換房也是需要有一個(gè)過渡的。過渡就是說你先住在90平方米的房子里，等你生第二個(gè)孩子后再換大的。過渡的太少了，大戶型太多了，所以現(xiàn)在要對(duì)中小套房源做要求。”

有業(yè)內(nèi)專家表示，房企現(xiàn)在的建造趨勢(shì)是緊湊型的房源，原來建造大戶型的開發(fā)商也會(huì)相應(yīng)地調(diào)整策略，因此“中小套戶型比例提高”的要求，對(duì)開發(fā)商的影響并不大。

商業(yè)物業(yè)持有時(shí)間不低于10年

上述文件中還有兩個(gè)細(xì)則：第一，商務(wù)聚集區(qū)、科技創(chuàng)新區(qū)、產(chǎn)業(yè)社區(qū)以及周邊1000米范圍內(nèi)的新增商品住宅用地，相關(guān)區(qū)縣政府要在出讓條件中明確，用于社會(huì)租賃的商品住房比例不低于15%，促進(jìn)產(chǎn)城融合。第二，新增商業(yè)辦公用地，一般地區(qū)商業(yè)物業(yè)的持有比例為不低于80%、辦公物業(yè)為不低于40%，且持有年限不低于10年。近階段商業(yè)辦公樓宇供應(yīng)量較大的區(qū)域，商業(yè)物業(yè)的持有比例提高到100%，辦公物業(yè)持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或長(zhǎng)期持有。

有業(yè)內(nèi)專家表示，這是為了推進(jìn)地塊更集約化的利用，控制城市在土地上的利用強(qiáng)度，“工業(yè)用地跟商辦用地過剩，逐漸在這里面調(diào)比例，增加住宅商辦優(yōu)化他們的結(jié)構(gòu)。”

也有專家認(rèn)為，上海新增建設(shè)用地不可能有大幅增加，存量用地盤活也很難快速收到成效，現(xiàn)在增加市場(chǎng)供應(yīng)的方法就是把戶型做小，增加供應(yīng)的套數(shù)，讓更多的家庭能夠買到或租賃到中小套型的房源；從現(xiàn)在上海土地政策特征來看，再結(jié)合目前財(cái)政部等部委政策導(dǎo)向來看，100平方米以下尤其是90平方米以下的中小套型配比肯定會(huì)增加。