原標題：隱瞞房產(chǎn)信息，不走正常流程  好好的增值服務(wù)，鏈家跑偏了

近日，著名房地產(chǎn)中介機構(gòu)鏈家上海公司卷入違規(guī)放貸風波，上海住建委正在展開調(diào)查之中。

目前，上海鏈家兩家涉事門店已暫停網(wǎng)簽。記者走訪鏈家陸家嘴一些門店發(fā)現(xiàn)，門店展示的房源信息全部撤下，換上的只有各小區(qū)的整體信息。中介小伙委婉地告訴記者正在更新信息。關(guān)注鏈家的人發(fā)現(xiàn)，從2月24日起，鏈家叫停了所有金融產(chǎn)品，還刪除了朋友圈所有關(guān)于金融產(chǎn)品的消息。

兩起隱瞞信息案例成導(dǎo)火索

鏈家被查，與此前上海消保委公布的兩起案例有關(guān)。

案例之一：今年1月，上海市民莊先生計劃給兒子買一套二手房作為婚房。莊先生通過鏈家門店，簽訂了房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，協(xié)商價格370萬元，定金為80萬元。莊先生交了定金，卻無法交易。他被告知，出賣方在售房過程中，由于要購買另一套房子而向他人借了錢，莊先生所購房屋成為這筆借貸的抵押物。

更離譜的是，借錢給賣房人的，正是上海鏈家的一個經(jīng)紀人。而所有的這些情況，出賣方并沒有事前通報購買方莊先生。出賣方是在2015年12月30日向上海鏈家借錢的，而經(jīng)上海鏈家介紹將其房產(chǎn)賣給莊先生一事，則發(fā)生在今年。

于是，莊先生要求上海鏈家解除房屋的抵押，繼續(xù)交易。但他卻被告知，上家沒錢償還欠款，只有將這套房屋賣掉之后，才有足夠資金解除抵押。鏈家方面建議莊先生，先幫上家還清這筆欠款。不得已，莊先生不買房了，要求鏈家還清80萬元的定金，但上海鏈家還是不同意。

案例之二：購房人黃先生也在不清楚房屋條件的情況下交了定金，之后才被鏈家告知該房屋除了貸款還有抵押。當時，黃先生硬著頭皮簽下了房屋購買合同，并交了剩余的近七成房款，共計280萬元，也同意了合同上“該款必須用于先償還銀行和個人抵押”的規(guī)定。

黃先生把錢分兩批轉(zhuǎn)給了房東，第一批打到房東的賬號之后，發(fā)現(xiàn)房東根本沒有把這個錢用于解除抵押，而是挪做他用。這就造成了280萬元無法彌補銀行和個人的全部抵押貸款。而鏈家方面則認為問題不大，貸款部的人員簽訂了三方協(xié)議，墊資110萬元把這個交易繼續(xù)進行下去。

此時，黃先生認為交易可以正常進行了，但緊接著，情況更糟了。黃先生發(fā)現(xiàn)，2015年11月2日、11月10日、12月10日，該房產(chǎn)分別被浦東人民法院和市二中院查封，因為售賣方經(jīng)營失敗曾欠了相關(guān)銀行1.5億元信用貸款。

兩起案例公布后，鏈家隨即被調(diào)查。鏈家上海公司宣布，涉事的只有兩家門店，其它門店仍在營業(yè)。

貸給客戶的過橋資金多是監(jiān)管資金

兩起案例可能比較難理解，但對于一些有買賣二手房經(jīng)歷的人來說，并不復(fù)雜。問題的實質(zhì)就是：已有貸款的房子在出售時怎樣解除抵押，及中介的角色如何定位。

“通常而言，貸款沒有還清的房子，也是可以正常交易的。只不過，賣家都通常要求買家先付首付，賣家拿到首付款到銀行償還余下貸款后，解除抵押，然后進行交易。”張先生剛剛通過鏈家購買了一套二手房，他為記者講述了購房的大致經(jīng)歷，以及鏈家的金融產(chǎn)品特點和服務(wù)方式。

“現(xiàn)在的房價越來越貴，出售房屋有貸款是普遍現(xiàn)象。為了推動交易進行，鏈家在金融方面做了許多嘗試。比如為客戶提供過橋資金。當客戶在交易過程中出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)難題時，鏈家提供短期的資金借款。為了讓借款保證收回，一般而言，鏈家也會將擬出售的房子先抵押，再放款給購房人。這就出現(xiàn)了擬出售房子既有貸款又有二次抵押的情況。”張先生說。

這就是中介新興的金融服務(wù)。

張先生購買的房子價值700萬元，僅稅款就達80萬元。按照約定和慣例，稅款全部由買家承擔，也就是說，張先生一下多了80萬元的負擔。張先生一時犯難，于是，鏈家先為其墊付了80萬元，張先生的購房合同因此如期完成。當然，按約定，在規(guī)定期限張先生也償還了80萬元的本息。

張先生分析，中介之所以可以做到借貸，是因為中介擁有不少的監(jiān)管資金。什么是監(jiān)管資金呢？“買賣雙方通過中介認識，成交時，買方有時會有顧慮，認識第二天就做幾百萬的生意，萬一賣方拿了首付款，跑了，首付沒了，房子也沒了。于是，有的買家會把首付交付給中介，讓中介托管。中介的監(jiān)管資金往往非常龐大，因為一套房首付動輒幾十萬，多則幾百萬。”

中介的監(jiān)管資金還有一部分來自尾款。在正式交房前，買賣雙方按約定會留百分之幾的房款，在買家拿到鑰匙時，才最后交給賣家。如果買賣雙方不放心，有的中介會說，也可以交我們中介管。這筆尾款也相當可觀，房價不同，單筆也有數(shù)萬到十幾萬不等，一放也得幾個月。

增值服務(wù)存漏洞，交易流程須規(guī)范

從以上描述可以看出，為了推動房產(chǎn)交易，中介提供了許多增值服務(wù)。僅從商業(yè)邏輯看，這些增值服務(wù)的出發(fā)點是好的，即解決交易過程中的難題。但是，如何做到規(guī)范并有效監(jiān)管？鏈家的案例確實暴露出不少漏洞。

首先，從事資金業(yè)務(wù)、現(xiàn)金業(yè)務(wù)，是越來越多的房產(chǎn)中介希望做的。但是，中介是否擁有資質(zhì)？如何保證中介的貸款是公司行為而不是個人行為？鏈家的案例中就出現(xiàn)了個人給賣家放貸的情況。也就是說，增值服務(wù)跑偏了。

其次，中介監(jiān)管的資金越來越多，如何監(jiān)管？如何防范中介將客戶的錢卷走？如何防止中介的資金斷裂？有銀行人士稱，自我監(jiān)管總是難以自律，所以，監(jiān)管方式需要改進。

其三，交易流程不規(guī)范也埋下了危機。業(yè)內(nèi)人士分析，上述兩個案例，在整個交易過程中，鏈家方面始終沒有走正常流程。因為按正常流程，消費者在交定金的時候就已經(jīng)可以進入網(wǎng)簽程序，如果房屋存在查封、抵押等問題，交易中心審核時就能查出來，而且房屋也無資格進行正常交易。因此，房產(chǎn)中介的金融服務(wù)必須建立在規(guī)范流程的基礎(chǔ)之上。

據(jù)報道，上海市住建委約談了鏈家公司相關(guān)負責人。初步發(fā)現(xiàn)，鏈家公司相關(guān)門店存在不規(guī)范的經(jīng)營行為，已決定開展正式調(diào)查，并要求鏈家公司積極配合。進一步的調(diào)查結(jié)果將陸續(xù)公布。

編輯：李語涵  審核：趙慶  終審：靳水平