每經(jīng)編輯 魏瓊    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

近日，一則《排隊搶房，老城更瘋狂！中?；骋继枬q價后依然火爆》的新聞引起廣泛關(guān)注。

這個被搶的樓盤，是廣州中?；骋继?，項目規(guī)劃面積超過百萬平，3月18日晚連夜加推了B7棟景觀樓王單位，91-140㎡的三四房均價達3.2萬/平。

據(jù)說，這樓盤當(dāng)晚開賣，便引發(fā)了購房者連夜排隊搶房的火爆場面。中海方面則稱，開盤當(dāng)晚就賣出了100多套，去化9成，攬金3億。

看起來挺“火”的嘛。而且據(jù)說，這批房子是漲價了還被瘋搶。因為廣州國土房管局官方數(shù)據(jù)網(wǎng)站陽光家緣上顯示，2016年截至3月17日，中?；骋继柟操u出152套，均價為30529元/平。

對此，中海方面的解釋說：“市場整體在上漲，此次新推的是樓王，位置和景觀都更好，價格本來也應(yīng)該更高一點”。

這話聽起來還是比較實在的，只不過“開盤熱銷”、“連夜搶房”這些現(xiàn)象，卻一直讓邦爺有所疑惑...

“熱賣”只是人為煽火

資料顯示，中?；骋继栆?guī)劃面積達到130萬平米（以每套建筑面積100平算，可開發(fā)的總套數(shù)超過10萬套）。陽光家緣網(wǎng)顯示，中?；骋继栔簧暾埲〉肂7棟的預(yù)售證，可預(yù)售住宅套數(shù)是276套，預(yù)售證獲取時間是2015年9月15日。而截至21日，B7成交記錄還是0。

根據(jù)中海方面的介紹，3月18日成交100套左右，去化9成（因網(wǎng)簽數(shù)據(jù)往往和實際成交不同步，會比實際成交延緩一周，所以網(wǎng)簽成交數(shù)仍為0），金額約3億的數(shù)據(jù)反推，中海花灣壹號此次推出的貨量，只有已獲取預(yù)售證的276套的超過4成。

也就是說，明明有近300套房子可以賣，偏偏只敢拿出100多套真實銷售。為什么要這樣呢？

在業(yè)內(nèi)看來，有兩個最主要的原因，一是對項目銷售并沒有底氣、沒有自信，所以只選擇了一小部分做試銷。因為畢竟房子價格也漲了嘛，還需要慢慢讓市場接受價格變動。

但另一方面，“制造熱銷”被質(zhì)疑為最大原因。

“制造熱銷”大概是這樣。假設(shè)在樓盤開賣前，先蓄客4000人，其中有400個意向成交客戶，并通知他們開盤時到場，但開盤時開發(fā)商只推出170套貨量，這就會造成“供不應(yīng)求”的局面，甚至引發(fā)搶房。更甚的，為了確保場面“熱”起來，開發(fā)商會幾十塊一天包飯，招一些農(nóng)民工或兼職扮演買房人“鞏固”熱銷的局面。

中海有制造“供不應(yīng)求”的嫌疑，這一點從中海方面的回應(yīng)也能側(cè)面佐證。

中海廣州工作人員告訴邦爺：“陽光家緣上，項目預(yù)售證的獲取時間不準確，B7和B8棟的預(yù)售證號是同一個，預(yù)售證的發(fā)放根據(jù)項目建設(shè)進展情況而定，B7棟是近日才拿到更新的副本。而且中海不可能一次性推出拿到預(yù)售證的全部貨量，推出貨量是根據(jù)前期收籌情況決定的。”

但其實，根據(jù)廣州商品房預(yù)售管理規(guī)定，商品房需在取得預(yù)售證10日內(nèi)全部公開銷售，同時要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當(dāng)明確該項目擬向社會公開銷售的時間、銷售方式及每個單元的擬售價格；廣州市房屋管理系統(tǒng)中顯示的可售單元，房地產(chǎn)企業(yè)不得拒售。

也就是說，按規(guī)矩，中海花灣壹號是必須一次性全部推出B7棟276套住宅產(chǎn)品的。若不考慮規(guī)定和實操的差別、統(tǒng)計時差等問題，中海方面所謂“不可能一次性推”，可能既有不愿意，也有不自信，因為按照項目目前的蓄客量和成交量來看，“熱銷”的指標遠遠達不到。

提防“饑餓營銷”陷阱

“這是一種類似‘饑餓營銷’的手段。”有業(yè)內(nèi)人士分析中海的做法時指出，其利用樓盤開賣之前較長的蓄客期，通過控制房源推出量，制造供不應(yīng)求的“房荒”景象，催生客戶的“饑餓感”，來蓄客和引導(dǎo)購買。

“饑餓營銷”在房地產(chǎn)營銷中屢見不鮮，但負面影響也不能忽視。對于大盤來說，前期的熱銷固然重要，但在短時間促成大量成交、營造市場火爆的現(xiàn)象，同樣的招數(shù)用多了，就會有“狼來了”的結(jié)果。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進就提醒，“制造熱銷”會使部分觀望的購房者恐慌心理加劇。購房者入市了固然會讓樓盤實現(xiàn)去庫存，甚至有些樓盤還能順勢加價。但這類做法誘導(dǎo)恐慌情緒形成，會使得交易中各類規(guī)范被忽視，比如合同簽訂問題百出、后續(xù)糾紛不斷等，留下了很多后遺癥。

“大家買房一定要有辨別能力，不要僅憑營銷場面熱鬧就匆忙入市。”嚴躍進認為，房地產(chǎn)交易中“穩(wěn)定”二字意義重大。市場應(yīng)該對此類虛假行為進行打擊，并幫助購房者保持清醒，這樣才能保持市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhàn)波