每經(jīng)編輯 楊羚強    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

上海“史上最嚴限購”政策出臺以后，很多社保連續(xù)繳納時間未滿五年的購房人群，不得不轉向周邊的太倉、昆山、嘉興等地置業(yè)，希望以此延續(xù)自己在大城市發(fā)展的夢想。

然而，在這些上海周邊地區(qū)落戶也不容易。臨近上海的昆山，落戶就對學歷、房產(chǎn)、社保都有規(guī)定，另外還實施積分入學制度，孩子的入學積分還得跟家長學歷、職稱和遵規(guī)守法等指標掛鉤?？梢钥闯?，昆山現(xiàn)有的教育資源，越來越難以滿足所有外來人口子女就學的需要。

同樣因為公共資源有限的問題，未來即使在臨滬地區(qū)落戶，外來人口也可能面醫(yī)療、公交、大型綠化等公共服務資源短缺的壓力。

對于逐步化身“城市運營商”的房企而言，公共資源也漸漸成為他們會考慮的部分。

開發(fā)商，請從公共服務做起

有財經(jīng)作家評論，如果把城市也看作是一種消費品，人們更愿意去那些集成了更多資源的城市。與此同時，很多開發(fā)商逐漸轉向城市運營商，它們客觀上會代替政府履行部分職能，為購房者提供很多城市資源和服務，比如教育、醫(yī)療、安保、社交，甚至各種社會活動。

開始嘗試提供公共服務的房企越來越多，世茂最近推出的光合教育社區(qū)的服務，就在思考開發(fā)商應該怎樣提供有效的教育資源，滿足業(yè)主子女教育的需要。

他們所提供的并不僅僅是解決業(yè)主子女學校教育的基礎內容，還對此進行了深化，試圖將孩子、名師名校、培訓機構、教育相關方打通融合。

在光合社區(qū)的360課堂上，名師、名校被整合進了社區(qū)。賈老師教如何寫作文、世界羽毛球冠軍教如何打羽毛球，還有書法學習、古箏學習、中澳之聲藝術交流等等，學習內容也融入到了社區(qū)，除了課堂知識外，孩子們還能在科學、素質、體能、智力、藝術、科普六個方面得到提高。

“業(yè)主的分享”也成為世茂提供的教育服務的一部分。光合教育社區(qū)的人人教育，就是有一技之長的業(yè)主，分享技能給社區(qū)中的每一位孩子，涵蓋審美情趣、生活職能、實踐知識、社會生產(chǎn)這四個方面，比如攝影、畫畫、建筑設計等技能分享，又諸如家長可以帶兒子去看，家具是怎樣生產(chǎn)的。

除了世茂以外，碧桂園和萬科也已經(jīng)大規(guī)模涉足教育。其中，碧桂園的國際學校，更是培養(yǎng)出很多考入哈佛、麻省理工、常青藤名校等世界名校的優(yōu)秀學生。萬科雙語學校則引入了復旦萬科實驗學校“國際雙語C班”。往年，國際雙語C班僅招收20名一年級新生，其他年級招收少量插班生。

今后“國際雙語C班”模式將被完全引入萬科雙語學校，原有全部師資班底和在讀學生，均在2016年9月搬入新建設的上海萬科雙語學校，同時招生一年級、六年級新生以及各年級插班生，學生總人數(shù)將達到300人以上。

除了學校，開發(fā)商還需要能提供這些……

除此之外，和醫(yī)療機構合作、增加社區(qū)醫(yī)療服務能力，也是很多開發(fā)商越來越需要的。

據(jù)了解，海南富力就和平安好醫(yī)生達成了合作，向業(yè)主提供實時咨詢和健康管理服務，包括一對一家庭醫(yī)生服務、三甲名醫(yī)的專業(yè)咨詢等內容。與平安好醫(yī)生的簽約三甲名醫(yī)已達到5000人，基本覆蓋了國內醫(yī)學界各科室優(yōu)質的醫(yī)生資源。富力方面希望，未來和平安好醫(yī)生的合作能推廣到全國其他富力項目。

在此之前，大健康(HK.0708)發(fā)布公告,恒大健康產(chǎn)業(yè)集團已與哈佛附屬布萊根醫(yī)院簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,計劃未來在中國合作建設高端國際醫(yī)院，并已布局“互聯(lián)網(wǎng)+”社區(qū)健康管理、高端國際醫(yī)院、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、醫(yī)學美容及抗衰老等板塊。恒大健康已在長沙、南昌、武漢、成都、洛陽等主要中心城市開設12家“互聯(lián)網(wǎng)+”社區(qū)健康管理中心，覆蓋已入住的5萬多戶家庭，以提供加強版的醫(yī)療服務。同樣，綠城、碧桂園、世茂、蘇寧環(huán)球等諸多房企也在加碼醫(yī)療服務。

事實上這些都還只是一部分，綠地進軍地鐵，萬科和深鐵的合作，讓外界進一步看到，房企有可能利用自己所掌握的資源，在城市運營商這件事上，發(fā)揮更大的能量。

也許用不了多久，某個臨滬、臨深城市出現(xiàn)以綠地樓盤命名的地鐵站點，將不會是什么新鮮事。

政府請給開發(fā)商更多政策

雖然，自建學校，自己配套醫(yī)療服務，甚至自建跨城市公交，包括引入跨省地鐵，可以讓企業(yè)掌握核心戰(zhàn)略資源，提升產(chǎn)品競爭力，享受到更多的增值服務。但開發(fā)商也有自己的痛點：需要政府能夠在更多的政策上予以放行。

比如，原來土地增值稅規(guī)定，土地增值幅度超過30%就要增稅，而超過200%，要增稅60%。

在開發(fā)商變成城市運營商，企業(yè)需要更多通過引入資源，提升城市土地價值的今天，這一稅收政策，會讓很多企業(yè)覺得心有不甘。

對此，沈陽出臺的22條去庫存的房地產(chǎn)新政，也許給部分三四線城市有所啟示。

比如“加快新城區(qū)和新建項目的城市基礎設施建設。對新建小區(qū)亟需先行配套的市政工程項目，經(jīng)建設行政主管部門同意，可由開發(fā)企業(yè)墊資建設，待驗收合格后，在繳納配套費時予以抵扣。”“完善教育、醫(yī)療、商業(yè)等資源配置，在新城區(qū)鼓勵優(yōu)質中小學校增設分校，配置社區(qū)醫(yī)療機構。優(yōu)化給水、排水、供電、燃氣、供熱、消防等配套工程建設。”

通過特許經(jīng)營、投資補助、政府購買服務等多種方式，吸引社會資本參與城市基礎建設，有條件的地區(qū)逐步實施“以居住時間為準”的入學政策等等，這些都是地方政府應該考慮的，因為這些政策不僅能激勵更多開發(fā)商向業(yè)主提供醫(yī)療、教育、公交等公共服務，還能有效緩解政府公共資源不足的壓力。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhàn)波