每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

每經(jīng)記者 蔡雅蕓

2015年，對(duì)綠城來(lái)說(shuō)注定不是平淡的。

這一年，綠城與融創(chuàng)、九龍倉(cāng)、中交建的“情感大戲”不斷交織，“情懷”成了綠城的關(guān)鍵詞。在舉手投足皆被關(guān)注之時(shí)，2015年的業(yè)績(jī)也分外搶眼。

面對(duì)一線城市的強(qiáng)勢(shì)調(diào)控，綠城決心將矛頭倒轉(zhuǎn)。

中交建帶來(lái)的改變

2015年，綠城實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售毛利41.94億元，物業(yè)銷售毛利率為18.0%，較2014年的23.5%有所下降。

可以說(shuō)，綠城毛利率較低的問(wèn)題一直是被追逐的焦點(diǎn)。但這在億翰中國(guó)董事長(zhǎng)陳嘯天的眼中卻不以為意。他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，綠城一直是以較高的成本追求較高的物業(yè)品質(zhì)，因此犧牲了一定的毛利率。

反觀綠城的負(fù)債率，年報(bào)顯示其凈資產(chǎn)負(fù)債率為73%，較2014年底的76.7%有所降低。陳嘯天認(rèn)為，一方面受益于2014年綠城的銷售業(yè)績(jī)較好，另一方面正是由于2015年中交建入主綠城成為第一大股東，通過(guò)中交集團(tuán)的國(guó)有背景，有效降低了綠城的融資成本而提升了盈利能力。

記者從綠城方面得知，2015年其總借貸加權(quán)平均利息成本為7.3%，2014年為7.9 %。

背靠中交集團(tuán)這座大山，綠城在過(guò)去一年中的信用質(zhì)量得到提升。3月18日，綠城與以匯豐牽頭為主的19家銀行訂立了一筆7.2億美元的3年期俱樂(lè)部貸款。其本期財(cái)報(bào)顯示，綠城現(xiàn)金流為182.39億元。

為了提升毛利率，記者通過(guò)綠城相關(guān)方面了解到，綠城除了改變投資城市戰(zhàn)略，調(diào)整產(chǎn)品線外，代建業(yè)務(wù)也是輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)，將為綠城的利潤(rùn)指標(biāo)做出重大貢獻(xiàn)，尤其規(guī)模做大后，可成為綠城提升利潤(rùn)的重要“法寶”。

同時(shí)，綠城持有一定量的酒店物業(yè)，這部分物業(yè)現(xiàn)在來(lái)看沉淀量相對(duì)比較大，下一步的重點(diǎn)是提高它的收益率，在收益率可以覆蓋財(cái)務(wù)費(fèi)用的情況下，綠城將考慮組團(tuán)上市。另外對(duì)于非社區(qū)配套性酒店，在價(jià)格合理的情況下，綠城也會(huì)考慮變現(xiàn)。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線城市

2015年，綠城物業(yè)銷售收入為233.26億元，較去年減少了22.5%。

究其原因，綠城解釋為交付物業(yè)銷售面積降低至161.08萬(wàn)平方米，且交付的項(xiàng)目中，有一定比例的項(xiàng)目位于三、四線城市，該等城市過(guò)去數(shù)年受政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策影響，致使銷售價(jià)格也相對(duì)偏低。

記者梳理其年報(bào)發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目包括了臺(tái)州寧江明月、青島膠州紫薇廣場(chǎng)、慈溪誠(chéng)園等住宅項(xiàng)目，其銷售均價(jià)分別為11808元/平方米、7117元/平方米、8718元/平方米，與綠城在三四線城市14481元/平方米的銷售均價(jià)有較大的差距。

同時(shí)綠城方面也表示將在三四線城市戰(zhàn)略性去庫(kù)存。陳嘯天認(rèn)為，在國(guó)家調(diào)控背景下，改善性住宅正逐漸取代剛需成為主流，綠城在三四線城市的庫(kù)存并不存在較大的去化難度。

目前，綠城正式轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線城市，將以北京、上海、南京、成都等15個(gè)重點(diǎn)核心城市為戰(zhàn)略目標(biāo)。財(cái)報(bào)顯示，2015年綠城通過(guò)土地公開(kāi)競(jìng)拍、項(xiàng)目收購(gòu)等方式新增了8個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將新增可售房源貨值411億元，其中6幅地塊位于北京、杭州、濟(jì)南等核心城市。

今年2月，綠城聯(lián)合九龍倉(cāng)以5.5萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)拿下北京朝陽(yáng)區(qū)一幅住宅地塊，3月，綠城以45368元/平米的單價(jià)奪得杭州地王。

記者從綠城相關(guān)方得到回應(yīng)，“綠城未來(lái)會(huì)聚焦一線城市標(biāo)桿性項(xiàng)目，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目投資權(quán)重，并側(cè)重二、三線重點(diǎn)核心城市，提高新興潛力城市的短平快項(xiàng)目投資權(quán)重，嚴(yán)控非重點(diǎn)城市、低收益、長(zhǎng)周期項(xiàng)目的投資。”