每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

（本文原載于微信公眾號(hào)邦地產(chǎn)“real-estate-circle）

從上海、深圳，到蘇州、南京，再到廊坊，僅僅十多天，樓市調(diào)控政策就席卷了多個(gè)城市。無(wú)論是嚴(yán)格禁止首付貸、限制信用貸款付首付，或者是提高首付成數(shù)，降低貸款利率，又或者是對(duì)非戶籍人群嚴(yán)格限購(gòu)，政策之嚴(yán)厲讓不少媒體對(duì)本輪調(diào)控給出了“史上最嚴(yán)”的評(píng)價(jià)。

然而，僅僅限購(gòu)、限貸、叫停首付貸，就是最高級(jí)別的調(diào)控？恐怕不是！因?yàn)檠胄羞€有一個(gè)終級(jí)大招沒(méi)用。如果，房?jī)r(jià)太過(guò)調(diào)皮，漲幅超過(guò)了央行能夠容忍的程度，這個(gè)“終極大招”就會(huì)釋放，屆時(shí)的效果可能相當(dāng)于“核爆炸”，足以讓過(guò)熱的房地產(chǎn)回到“冰河時(shí)期”。

那么，是什么樣的大招，具有這樣的殺傷力？它又會(huì)給房?jī)r(jià)、購(gòu)房人、開(kāi)發(fā)商乃至于中介服務(wù)業(yè)帶來(lái)怎樣的影響？

M2放多少央行說(shuō)了算！

“終極大招”和央行最近把M2（廣義貨幣發(fā)行量）供應(yīng)的控制權(quán)收回有很大關(guān)系。有人說(shuō)，邦爺，你有沒(méi)有搞錯(cuò)啊？央媽啊，貨幣政策都是它制訂的，M2應(yīng)該也是一直她說(shuō)了算的吧，哪來(lái)的收回控制權(quán)一說(shuō)。

邦爺要說(shuō)的是，之前M2發(fā)多少，央媽還真說(shuō)了不算，因?yàn)槠渲衅鸫a還有一半，是要聽(tīng)各家商業(yè)銀行意思的。國(guó)信證券宏觀及固定收益首席分析師董德志通過(guò)“人民幣交易與研究”發(fā)表文章稱，以往，中央銀行一降準(zhǔn)，商業(yè)銀行可以顯著擴(kuò)張資產(chǎn)，最終形成“大放水”之說(shuō)，這其實(shí)是中央銀行和商業(yè)銀行共同決定的。

但是，現(xiàn)在央媽有辦法約束商業(yè)銀行了，這個(gè)就是今年新實(shí)施運(yùn)行的MPA考核。所謂MPA，一個(gè)簡(jiǎn)潔的理解就是在季末考核時(shí)考核商業(yè)銀行的全部資產(chǎn)，也稱為對(duì)廣義信貸類資產(chǎn)的考核，廣義信貸包羅了信貸、委托貸款以及對(duì)非銀金融機(jī)構(gòu)的拆借。

在完成MPA考核過(guò)程中（季末），銀行對(duì)于非銀機(jī)構(gòu)（券商、保險(xiǎn)、基金類）的資金融出規(guī)模會(huì)降低，但是銀行與銀行之間的資金往來(lái)卻不算在廣義信貸規(guī)模中，因此體現(xiàn)出非銀金融機(jī)構(gòu)緊張，而銀行內(nèi)部之間資金狀況尚可的局面。

從宏觀意義上來(lái)講，會(huì)對(duì)M2產(chǎn)生顯著影響。以往每逢季末，M2的月增量都出現(xiàn)顯著增加，預(yù)計(jì)這次會(huì)明顯收斂下來(lái)。此外對(duì)于非銀金融機(jī)構(gòu)的影響應(yīng)該是暫時(shí)性的，伴隨考核周期過(guò)去，預(yù)計(jì)銀行對(duì)于非銀機(jī)構(gòu)的拆借行為依然會(huì)恢復(fù)正常。

當(dāng)央媽有能力決定M2增速快與慢時(shí)，她就有能力隨時(shí)讓房?jī)r(jià)這頭“犟牛”乖乖聽(tīng)她的命令。

試想下，如果未來(lái)M2增速跌至10%以內(nèi)，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)的看漲預(yù)期還能有嗎？

推動(dòng)房?jī)r(jià)大漲的“兇手”是貨幣？

公眾號(hào)“樓市參考”認(rèn)為，擴(kuò)張的信貸政策，導(dǎo)致了今年的房?jī)r(jià)高漲。多家銀行在年報(bào)中表示，為適應(yīng)居民消費(fèi)升級(jí)需求，大力發(fā)展消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)。而消費(fèi)信貸領(lǐng)域，以個(gè)人住房貸款為最主要的投放方向。這一變化在大型銀行中表現(xiàn)的更為明顯。2015年建行、工行、招商、農(nóng)行以及中行新增個(gè)人住房貸款占全部新增貸款分別達(dá)到60.19%、55.4%、54.86%、49.40%和32.03%。

不可否認(rèn)，M2的增幅和房?jī)r(jià)間存在關(guān)聯(lián)性。

在今年的博鰲論壇上，哈繼銘博士說(shuō)了這么一段話：“中國(guó)的貨幣增長(zhǎng)速度太快，中國(guó)貨幣1月份（M2）增長(zhǎng)14%，你那么快的增長(zhǎng)速度如果說(shuō)匯率還不貶值的話，按這個(gè)邏輯推下去要不了幾年，中國(guó)可以把全世界的資產(chǎn)都買下來(lái)了，這是荒唐的事情，這不可能的嘛，所以你要么貨幣增速下降，但是貨幣增速下降可能對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)不利，要么你就得貶值，兩者之間必須要取一項(xiàng)的。”

自2007年1月以來(lái)，中國(guó)的貨幣供應(yīng)總量M2連續(xù)超越了日本、歐洲和美國(guó)幾大經(jīng)濟(jì)體，目前相當(dāng)于歐洲和美國(guó)的兩倍，日本的三倍。中國(guó)的M2已經(jīng)相當(dāng)于這三大經(jīng)濟(jì)體的M2總量的70%左右。

截至去年底，我國(guó)的廣義貨幣發(fā)行總規(guī)模已經(jīng)高達(dá)139.23億，這是2006年1月時(shí)的4.58倍。

一線城市的房?jī)r(jià)漲幅，基本和上述數(shù)據(jù)接近。以上海為例，上海2006年3月的商品住宅均價(jià)是7900元/平方米，而到了今年3月的成交均價(jià)在3.3萬(wàn)元／平方米；1-2月，全市商品住宅預(yù)售交易平均價(jià)格6776元/平方米，而今年2月的成交均價(jià)是34704元／平方米，成交均價(jià)是10年前同期的5.12倍。而深圳的漲幅可能是幾個(gè)一線城市中最高的，2006年3月的成交均價(jià)是7321元／平方米，現(xiàn)在每平米成交均價(jià)已經(jīng)接近5萬(wàn)元。

中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告稱，每一次房?jī)r(jià)大幅上漲時(shí)，M2增速與GDP增速形成了巨大的裂口。

2009年房?jī)r(jià)的大面積上漲時(shí)期M2增速與GDP增速形成了巨大的裂口，一線城市房?jī)r(jià)同比增速也體現(xiàn)出大幅上漲的特征；2010年至2014年區(qū)間M2增速與GDP增速裂口基本保持較為穩(wěn)定的狀態(tài)，這階段的一線城市房?jī)r(jià)體現(xiàn)為溫和波動(dòng)的態(tài)勢(shì)；進(jìn)入2015年后，M2增速與GDP增速裂口突然擴(kuò)大。2015年，中國(guó)GDP增速6.9%，比2014年下滑0.37個(gè)百分點(diǎn)，但M2增速不降反升，從2014年的11.01%上升至2015年的13.34%。根據(jù)中國(guó)人民銀行《2015年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，2015 年廣義貨幣供應(yīng)量M2 增速上半年基本在11%-12%左右，7 月后跳升至13%以上。這使得M2與名義GDP增速的裂口擴(kuò)大至6.44%。在貨幣及信貸政策的影響下，進(jìn)入2015年下半年后，一線城市房?jī)r(jià)增速也呈現(xiàn)出突然上揚(yáng)的特征。

如果央媽關(guān)掉貨幣供應(yīng)閥門會(huì)怎樣？

哈繼銘在博鰲亞洲論壇上說(shuō)：“關(guān)門放水，資產(chǎn)價(jià)格一定是上漲的。我們現(xiàn)在加強(qiáng)了資本管制，同時(shí)我們貨幣又如此快速的增長(zhǎng)，還有一些政策來(lái)引導(dǎo)資金進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，房?jī)r(jià)肯定是會(huì)漲，因?yàn)閲?guó)內(nèi)投資者沒(méi)有其他的工具可以選擇嘛。”

然而，央行顯然也已經(jīng)注意到了加杠桿可能帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。央行貨幣政策委員會(huì)召開(kāi)第一季度例會(huì)稱，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行總體平穩(wěn)，但形勢(shì)的錯(cuò)綜復(fù)雜不可低估，將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，更加注重松緊適度。

根據(jù)中國(guó)人民銀行的數(shù)據(jù)，隨著過(guò)去幾年中國(guó)實(shí)際GDP的持續(xù)下降，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)收益下降明顯，上市非金融企業(yè)的投入資產(chǎn)回報(bào)率已由2011年的9%下降至5%左右。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲的一線城市所在的商業(yè)銀行，則大幅度增加按揭貸款占總貸款的比重。以2015年為例，深圳、上海和北京按揭貸款分別新增2135億、1540億和1373億，總和占去年新增總按揭貸款的19%，也占到全國(guó)總新增貸款規(guī)模的近5%。

一方面是實(shí)體經(jīng)濟(jì)步入調(diào)整，一方面是熱火朝天的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，這將導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失調(diào)。日本在90年代泡沫破滅之前，投向不動(dòng)產(chǎn)的資金越來(lái)越多，使整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)結(jié)構(gòu)向不動(dòng)產(chǎn)業(yè)傾斜，導(dǎo)致出口創(chuàng)匯的制造業(yè)萎縮。

央行顯然不愿意步日本后塵，因此才有了蘇州、南京、廊坊等城市提高房貸首付成數(shù)、禁止信用貸款、首付貸等禁令，核心目的就是要避免大量信貸資金流入樓市，并造成樓市過(guò)熱。

如果，房?jī)r(jià)繼續(xù)調(diào)皮，央媽進(jìn)一步采取更為嚴(yán)格調(diào)控措施的可能就會(huì)變得很大。不僅目前的個(gè)人住房按揭貸款會(huì)進(jìn)一步收緊，以房屋為抵押的其他貸款，也會(huì)嚴(yán)格管控，甚至連開(kāi)發(fā)貸都有可能受到影響。

邦爺還記得，2008年時(shí)，各大商業(yè)銀行曾收緊過(guò)開(kāi)發(fā)貸，很多開(kāi)發(fā)商融資變得很困難，不得不通過(guò)民間融資等方式借貸，有些企業(yè)的貸款金額甚至高達(dá)16%。

包括綠城在內(nèi)的一大波房企，都受到2008年的開(kāi)發(fā)貸收緊，和整體市場(chǎng)的收緊等難關(guān)的影響。那時(shí)總有香港媒體預(yù)言，馬上又有哪個(gè)內(nèi)地房企可能會(huì)成為下一個(gè)順馳（中國(guó)曾經(jīng)銷售規(guī)模最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，因資金鏈緊張，不得不在2006年出售給了路勁基建）。

邦爺覺(jué)得，在這一輪的強(qiáng)力去庫(kù)存之后，不排除央行會(huì)采用收緊信貸的措施，來(lái)適度調(diào)節(jié)貨幣供給總量。目前，部分城市的限購(gòu)、限貸措施，可以看出這一趨勢(shì)。

所以，邦爺建議，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商，包括二手房的房東，不論限購(gòu)與否，都要趕快出手買（賣）房，千萬(wàn)不要盲目地捂盤、惜售哄抬房?jī)r(jià)，因?yàn)闅v史經(jīng)驗(yàn)告訴邦爺，每一次調(diào)控，都意味著買（賣）房難度比原來(lái)更大，銷售推廣開(kāi)支和融資成本的直線上升。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波