種種跡象顯示，調(diào)控新政立竿見影，深圳樓市已經(jīng)有所降溫。不過，當(dāng)市場(chǎng)風(fēng)向逆轉(zhuǎn)時(shí)，誰反應(yīng)最快？這時(shí)，價(jià)格超過每平方米10萬元的豪宅頻頻入市引起關(guān)注。

豪宅定價(jià)  “不走尋常路”

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心表示，深圳樓市調(diào)控剛落地，市場(chǎng)情形不夠明朗，豪宅和低價(jià)剛需物業(yè)受影響相對(duì)較小，從開發(fā)商的推盤調(diào)整上也可以看出，近期項(xiàng)目多有推遲，唯豪宅盤入市相對(duì)積極。可以說，豪宅最先在調(diào)控新政后的深圳新房市場(chǎng)“試水溫”。

華潤(rùn)深圳灣悅府、恒裕濱城、半島城邦三期......最近幾天，深圳高價(jià)住宅接連入市。就在12日晚，位于深圳市南山區(qū)的深圳灣公館低調(diào)開盤。這些樓盤都有一個(gè)共同的標(biāo)簽：“10萬+”，例如深圳灣公館折后總體均價(jià)達(dá)每平方米13.8萬元。

不過，多數(shù)項(xiàng)目推出的背后是定價(jià)“不走尋常路”。由于開盤價(jià)低于預(yù)期，部分項(xiàng)目依舊取得不錯(cuò)的銷售成績(jī)。半島城邦三期項(xiàng)目開盤最低價(jià)每平方米逾8萬元，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)每平方米10.2萬元，較其備案價(jià)格有所調(diào)低，更低于業(yè)界預(yù)期的每平方米12萬元的水平。據(jù)悉，半島城邦三期開盤銷售達(dá)57億元。記者在半島城邦附近調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前其周邊的優(yōu)質(zhì)二手房掛牌價(jià)都在每平方米10萬元之上。

中原數(shù)據(jù)顯示，3月深圳一手千萬豪宅占全市新房比例上升至10.6%，環(huán)比上升3.9個(gè)百分點(diǎn)并首次突破兩位數(shù)，也就是說10個(gè)購(gòu)房者中就有1個(gè)是在買千萬豪宅。不過，與去年的“搶房”盛況相比，最近大部分豪宅項(xiàng)目都沒有實(shí)現(xiàn)“日光”，部分開盤銷售率更低于七成，去化速度明顯回落。盡管如此，多個(gè)頂級(jí)豪宅同時(shí)推向市場(chǎng)，深圳人強(qiáng)勁的購(gòu)買力似乎再次被證明。

還記得當(dāng)年的“豪華鬼城”嗎？

這幾年在深圳樓市斬獲頗豐的投資客陳先生一直對(duì)豪宅情有獨(dú)鐘。“豪宅是一種可以保值的貨幣。”在他看來，豪宅就是一種投資品，有較高的抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力。由于難以有后續(xù)開發(fā)，因此其稀缺性是絕無僅有的，也造就了其價(jià)格可以不斷刷出新高。

不過，豪宅真的有這么“好”？就在前幾年，深圳豪宅的亮燈率曾經(jīng)成為熱議話題，特別是后海片區(qū)的亮燈率普遍偏低，頗有幾分“豪華鬼城”的味道。于是，深圳樓市曾流行這么一個(gè)結(jié)論：越豪越暗，越普越亮。不過，隨著深圳樓市再度火熱以及周邊配套逐漸齊全，后海片區(qū)的豪宅入住率已經(jīng)大大提高。

有分析人士表示，深圳人的購(gòu)買力強(qiáng)，豪宅確實(shí)更有保值能力，但最終也會(huì)受到整體市場(chǎng)的影響。據(jù)深圳中原研究中心在2014年年初的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，2014年前4個(gè)月深圳灣1號(hào)項(xiàng)目總共成交套數(shù)僅6套，分別為1月份成交5套，4月份1套，其余兩個(gè)月則均無成交。當(dāng)時(shí)，深圳樓市曾陷入一段低迷時(shí)期。當(dāng)時(shí)，深圳灣1號(hào)的成交價(jià)也超過每平方米10萬元。然而，自2014年以來，深圳多數(shù)片區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)翻倍。

記者踩盤也發(fā)現(xiàn)，最近在深圳羅湖、福田和南山片區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)站在路邊為豪宅項(xiàng)目舉牌賣房的二手房中介，或許也在一定程度上看出如今二手豪宅的銷售情況并沒有想象中的火爆。

天花板效應(yīng)？

隨著“3.25”調(diào)控政策的落地，深圳樓市買賣雙方觀望氣息濃厚。市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，深圳新房成交面積已連續(xù)第6周下滑，上周二手住宅成交套數(shù)和面積環(huán)比分別下降了61.5%和61.9%。與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)反應(yīng)比新房更加突出，近期深圳有兩成業(yè)主在調(diào)低報(bào)價(jià)，中原報(bào)價(jià)指數(shù)均已跌破50%，表明深圳報(bào)價(jià)下跌的房源數(shù)量已經(jīng)超過報(bào)價(jià)上漲的房源。

準(zhǔn)備購(gòu)房的胡先生對(duì)記者表示，雖然近兩年來深圳上市的豪宅多以50年產(chǎn)權(quán)的商務(wù)公寓形式上市以繞過限購(gòu)令，但多個(gè)豪宅項(xiàng)目的房?jī)r(jià)漲幅實(shí)際上并不如一般的二手房，而且賣了很多年還在賣。如今所謂的豪宅不敢開過高的價(jià)格，與一些片區(qū)的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)相差無幾。這樣一來，價(jià)格超過每平方米7萬元甚至8萬元的普通二手房，價(jià)格將很難往上走。

記者發(fā)現(xiàn)，深圳許多片區(qū)的普通二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)超過每平方米7萬元，例如華僑城片區(qū)、福田石廈、農(nóng)林片區(qū)等，距離“10萬+”已經(jīng)不遠(yuǎn)。那么，豪宅的價(jià)格會(huì)不會(huì)形成“天花板效應(yīng)”，對(duì)部分片區(qū)的優(yōu)質(zhì)二手房?jī)r(jià)格形成打壓？美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心經(jīng)理何倩茹認(rèn)為，去年開盤的新樓盤價(jià)格絕大多數(shù)超出預(yù)期，而最近開盤的項(xiàng)目?jī)r(jià)格都沒有超過預(yù)期，甚至低于預(yù)期，證明這些新房的定價(jià)越來越貼近市場(chǎng)，這樣會(huì)容易得到市場(chǎng)認(rèn)可。此外，新房和二手房市場(chǎng)相互影響，如果新房?jī)r(jià)格平穩(wěn)，二手房的業(yè)主報(bào)價(jià)也會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎。