每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

“2007年，我在通州區(qū)買了一處小產(chǎn)權(quán)房，2012年在燕郊買了一處商品房，算下來還是燕郊漲得快。”李林（化名）邊彈煙灰邊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

早在2007年，做信息咨詢工作的李林在通州區(qū)土橋附近購得一處小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)時(shí)售價(jià)為2700元每平方米。雖然通州區(qū)有著“政府東移”的利好，但由于小產(chǎn)權(quán)房的屬性，仍然難以交易，將近十年過去了，這里的房屋單價(jià)仍在萬元以下。

2012年，李林在燕郊出手買下的住房，截至目前不到4年時(shí)間，但房價(jià)已經(jīng)翻番。此小區(qū)未滿兩年的二手房價(jià)格為16000元/平方米，滿2年的二手房價(jià)格為17000元/平方米。

對(duì)投資這個(gè)小鎮(zhèn)，李林的話語中充滿感慨，“2012年，因?yàn)楸本┵I不起了，才出手燕郊。”

房價(jià)飛漲帶來的歡樂與憂愁

如同在這里安家的數(shù)十萬“北漂”青年一樣，李林的工作生活與這個(gè)飛速發(fā)展的京東小鎮(zhèn)緊緊捆綁在一起。盡管初衷有些無奈，但對(duì)當(dāng)時(shí)的出手至今來看卻不乏竊喜，甚至對(duì)燕郊的未來開始有些憧憬了。

畢竟，“北京市政府東遷”與多條軌道開通，使這個(gè)小鎮(zhèn)的房價(jià)在一年時(shí)間暴漲。

媒體朋友“線頭兒”在《北漂兒的心聲：連燕郊也買不起了……》文章中寫到：即便存在著諸多不便，現(xiàn)在，燕郊仍成為了我購房的首選地。原因很簡單，我的人生里本沒有太多可供選擇的選項(xiàng)。除了燕郊買房，我所能做的選擇只有長期租房住，或徹底離開。長期租房總不是辦法，離開北京更是心不甘情不愿，所以等我好歹湊夠20萬元時(shí)，便踏上了燕郊看房的旅程，決意用未來一生忍受燕郊的茍且?？蓻]想到的是，我把燕郊當(dāng)成了茍且，他居然也沒把我當(dāng)成詩和遠(yuǎn)方。2016年4月1日，當(dāng)我來燕郊看房時(shí)，燕郊臨近開盤的幾個(gè)項(xiàng)目均價(jià)都已漲到了2.3萬元/平方米左右。我問銷售這是不是愚人節(jié)在開玩笑？他說不是。

這個(gè)京東小鎮(zhèn)有何魅力支撐2萬+的房價(jià)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理了這個(gè)小鎮(zhèn)的過往。

除了清康熙年間在此地修建行宮，成為清朝歷代皇帝拜謁東陵的駐蹕之所，在漫長的20世紀(jì)里，無論在經(jīng)濟(jì)發(fā)展特色還是地域文化上，與中國大多數(shù)不知名的內(nèi)陸小鎮(zhèn)類似，燕郊從未像今天這樣符號(hào)鮮明地進(jìn)入人們的視野。

燕郊現(xiàn)隸屬于河北省三河市，與北京天安門的直線距離約30公里，西北距首都國際機(jī)場(chǎng)25公里，南距天津港120公里，身處京津唐都市圈核心地帶，同時(shí)也是全國離天安門最近的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。盡管和河北其他城市相比，有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但潮白河?xùn)|岸的這座新興小城在很長時(shí)間里卻沒能得到首都資源外溢帶來的紅利。在業(yè)內(nèi)人士看來，原因之一在于燕郊及其所隸屬的廊坊，建國以來經(jīng)歷了頻繁的行政區(qū)劃變遷。

頻繁的行政區(qū)劃變動(dòng)使燕郊面臨更高的規(guī)劃和建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，被稱為廊坊“北三縣”的三河、大廠、香河由于被京津兩個(gè)大型城市包圍而成為全國面積最大的省間“飛地”。

1993年，經(jīng)國務(wù)院批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃（1991-2010）》中，提出建設(shè)通州、大興黃村、昌平、亦莊、房山良鄉(xiāng)等14個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)，并提出重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移”，即城市發(fā)展重點(diǎn)要逐步從市區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，市區(qū)建設(shè)要從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移。

燕郊雖然在1992年被設(shè)立為省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，但轄屬8個(gè)村莊、人口不足3萬，固定投資1.8億元，地區(qū)國民生產(chǎn)總值2.5億元的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，和同屬廊坊、毗鄰北京的固安、大廠、香河、涿州等地一樣，曾經(jīng)難以讓外界對(duì)其未來產(chǎn)生更多期待。

操盤手：剛需人群占比八成以上

燕郊、通州、順義等北京東郊衛(wèi)星城的發(fā)展機(jī)遇，來自于2005年北京市出臺(tái)的《北京城市總體規(guī)劃（2004-2020）》，其中對(duì)于城市格局“兩軸、兩帶、多中心”的設(shè)計(jì)，以及以通州、順義、亦莊為代表的“東部發(fā)展帶”和建設(shè)通州綜合服務(wù)中心的規(guī)劃向公眾和投資者釋放出北京要向東發(fā)展的信號(hào)。

受益于北京多次的東進(jìn)政策，燕郊進(jìn)入一個(gè)持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增速發(fā)展期。與各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長相伴的，還有城區(qū)人口的快速膨脹。

在《三河市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2011—2030年）》涉及全市634平方公里土地，規(guī)劃2030年中心城區(qū)泃陽城區(qū)和燕郊城區(qū)人口控制在138萬人，城市建設(shè)用地控制在144.339平方公里。城市性質(zhì)為首都同城化發(fā)展地區(qū)重要節(jié)點(diǎn)和新興產(chǎn)業(yè)基地，京東門戶，宜居、宜業(yè)組團(tuán)城市。城鎮(zhèn)體系基本形成“一軸雙核，兩翼三區(qū)”，即以102國道為發(fā)展軸；以燕郊城區(qū)和泃陽城區(qū)為雙核；以燕郊科學(xué)城、新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)和蔣富山等為北翼；以黃土莊為中心的南部農(nóng)業(yè)片區(qū)的南翼；三區(qū)為燕郊分區(qū)、泃陽分區(qū)和東南分區(qū)?？臻g結(jié)構(gòu)形成“中心城區(qū)-新市鎮(zhèn)-小城鎮(zhèn)-新農(nóng)村社區(qū)”四級(jí)層級(jí)結(jié)構(gòu)，功能明確、結(jié)構(gòu)完善, 規(guī)劃公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施城鄉(xiāng)全覆蓋。

在燕郊國家高新區(qū)的官網(wǎng)上，有這樣的介紹，昔日的燕郊，轄區(qū)內(nèi)只有8個(gè)村莊，3.3萬人口，是一個(gè)以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主的京東小鎮(zhèn)。建區(qū)20多年來，燕郊堅(jiān)持以工業(yè)化帶動(dòng)城市化，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，同時(shí)積極推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，在新世紀(jì)的城市化浪潮中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。今日的燕郊，建成區(qū)面積50平方公里，總?cè)丝?span lang="EN-US">75萬人，已成為京東地區(qū)最富發(fā)展實(shí)力、發(fā)展魅力、發(fā)展活力的現(xiàn)代化中等城市。

換句話說，一個(gè)燕郊鎮(zhèn)占了三河市一半以上的人口。燕郊目前所擁有的建設(shè)用地規(guī)模是多少？未來是否有新增批復(fù)？未來人口規(guī)模控制在多少？截至發(fā)稿，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者暫未收到三河市委宣傳部的回復(fù)。

“北京一感冒，燕郊就咳嗽。”是地產(chǎn)圈流行的一句戲言。燕郊的房價(jià)是通州的一半，也成為購房的一個(gè)粗略公式。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份通州區(qū)新建商品住宅的均價(jià)是31347元每平米，而一河之隔的河北燕郊（成交量不完整），4月份新建商品住宅的均價(jià)是16500元每平方米。

未來燕郊的房價(jià)，是否會(huì)漲到通州房價(jià)的六成或者七成？“除非燕郊劃歸北京”，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅一語指出。

也有人長期看好燕郊，一家地產(chǎn)公司的副總告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“廊九條”的實(shí)施，或會(huì)將置業(yè)需求推向廊坊西和永清。長期看全國投資客可能會(huì)盯上燕郊。畢竟燕郊全款買房不受影響，外地一個(gè)家庭限購一套。之前是北京人來投資，下一個(gè)階段可能是全國的投資客更關(guān)注這個(gè)區(qū)域。

燕郊一著名項(xiàng)目的營銷總監(jiān)則認(rèn)為，燕郊的購房者主要還是北京外溢的剛需購房人群，這些人占比85%以上。

那么燕郊房價(jià)是否還有上漲空間，上述副總直言，“燕郊房價(jià)短期到頂，徐尹路通車，京谷線動(dòng)工北城還有一輪漲，M6線有明確消息，102國道年底前動(dòng)工，南城和大廠會(huì)漲起來。”