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每經(jīng)記者 王杰

政策利好托底，讓房地產(chǎn)業(yè)在這個春天備受關(guān)注。

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，商品房銷售面積24299萬平方米，同比增長33.1%，增速比1-2月份提高4.9個百分點。

其中，住宅銷售面積增長35.6%，辦公樓銷售面積增長34.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.5%。商品房銷售額18524億元，增長54.1%，增速提高10.5個百分點。其中，住宅銷售額增長60.3%，辦公樓銷售額增長69.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長8.2%。

土地市場：區(qū)域熱度不均

樓市升溫帶動了開發(fā)投資。2016年1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17677億元，同比名義增長6.2%（扣除價格因素實際增長9.1%），增速比1-2月份提高3.2個百分點。其中，住宅投資11670億元，增長4.6%，提高2.8個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.0%。

土地市場在3月份也是一片火熱，但區(qū)域熱度并不均衡。

海通證券的研報指出，3 月，全部統(tǒng)計城市住宅用地成交溢價率升至 35.1%。全國、二線城市的土地成交溢價率分別升至27.0%、38.5%。一線、三四線城市的土地成交溢價率分別降至16.7%、15.4%。3月，全部統(tǒng)計城市的住宅用地成交溢價率升至35.1%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度，樓市大爆發(fā)，特別是一二線城市數(shù)據(jù)驚人。在3月樓市成交爆發(fā)影響下。一季度54城市簽約總套數(shù)高達(dá)80.5萬套，刷新了同期紀(jì)錄。其中二線城市同比漲幅高達(dá)46.9%，而三四線城市則整體市場平穩(wěn)，樓市的發(fā)展不均衡越來越明顯。區(qū)域分布依然不均衡，從成交量看，東部上漲44.2%，而西部只有20.2%。

“土地購置面積依然為負(fù)值，同比下降11.7%。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，整體看，房企拿地的意愿依然很低，但是從拿地的金額看，出現(xiàn)了同比上漲。這些都說明了，拿地的結(jié)構(gòu)變化，整體看，房企集中在一二線拿地的意愿沒有變化，凸顯出三四線的巨大壓力。

張大偉表示，1季度標(biāo)桿房企合計拿地金額為1187.3億元，同比2015年一季度的1016億元上漲16.8%。整體看，在2016年一季度標(biāo)桿房企集中二線城市拿地，反而在一線城市占比明顯減少。

標(biāo)桿房企：搶占熱點二線城市

克而瑞地產(chǎn)研究的報告指出，從具體地塊來看，在3月份全國總價地王TOP10中，8宗為二線城市地塊，并且值得注意的是，大多數(shù)地塊均是高溢價成交，天津兩幅地雖為底價成交，但各自的起拍樓板價已經(jīng)突破板塊紀(jì)錄，競得人金茂、融創(chuàng)也均是典型的中高端項目開發(fā)商。

“客觀而言，目前一線城市仍是最值得投資的城市，政府也有意加大供應(yīng)力度，但囿于新增城鎮(zhèn)用地不足的客觀現(xiàn)狀，供應(yīng)量回升幅度有限，在此背景下，為了尋求開發(fā)機會，更多的規(guī)模房企將把目光轉(zhuǎn)向庫存壓力較低，土地供應(yīng)規(guī)模較大的其他城市，二線城市以及一線周邊的二三線城市因此成為了市場焦點，尤其是合肥、南京、蘇州等樓市健康，經(jīng)濟活力強的城市更是受人青睞。”

在政策調(diào)控之下，熱點二線城市土拍之所以繼續(xù)高熱，在良好的市場表現(xiàn)支持之外，克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為在企業(yè)角度還有以下三個主觀因素：

其一，“首次進入”。對于外埠房企而言，“首入”不僅僅意味著區(qū)域公司的規(guī)模增長，更代表著企業(yè)戰(zhàn)略布局的推進和品牌擴張，即便不賺錢或是小虧也可以接受。其二，“不懼”調(diào)控收緊。當(dāng)下不少二線城市雖已收緊調(diào)控，但實際力度并不大，企業(yè)積極性并沒有受到太多影響。其三，政策再次放松的預(yù)期。畢竟政策調(diào)控只能做到短期抑制需求，并且在高壓沉默之后，往往是更為猛烈的爆發(fā)。

二線城市土地市場的火熱，并不意味著所有布局二線城市的房企有機會大幅吸金。4月12日，國土資源部在其官方網(wǎng)站正式公布《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》，其中指出，在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模；對房地產(chǎn)庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應(yīng)。

而沈陽市也通過嚴(yán)格控制新增供地去庫存。3月28日，沈陽市政府網(wǎng)站公布《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見（試行）》，其中第二條指出，對全市房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模實施總量控制，原則上2016年全市房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)面積不超過上年度的50%。