每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

這兩天，因?yàn)?ldquo;房子的土地使用權(quán)到期，要交1/3房?jī)r(jià)續(xù)約”這事，溫州再度一躍成為全國(guó)輿論焦點(diǎn)。盡管，溫州國(guó)土部門出來(lái)辟謠說(shuō)“房?jī)r(jià)1/3”是外界誤讀，他們自己還不知道怎樣征收呢，但無(wú)奈這條誤讀的消息已經(jīng)像蝗蟲(chóng)一般在網(wǎng)上蔓延開(kāi)來(lái)，其演化出的各種版本，更是讓很多人徹夜難眠。

其實(shí)，按照之前深圳已經(jīng)完成的部分土地使用權(quán)續(xù)期案例，大部分業(yè)主在使用權(quán)到期后所補(bǔ)繳的地價(jià)其實(shí)并不高。

《南方日?qǐng)?bào)》報(bào)道就披露，《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》規(guī)定，在深圳存在的、特殊的行政劃撥用地在補(bǔ)繳地價(jià)數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%。根據(jù)規(guī)土委最新發(fā)布的2013年深圳市基準(zhǔn)地價(jià)，各個(gè)區(qū)根據(jù)商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)等土地用途的不同，基準(zhǔn)地價(jià)從1000元/平米~5000元/平米不等。

以已經(jīng)完成土地使用權(quán)續(xù)期的福田香蜜湖為例，房屋銷售均價(jià)為65000元/平米左右，按照深圳最高的基準(zhǔn)地價(jià)5000元/平米計(jì)算，僅需要補(bǔ)繳大約1750元/平米，僅相當(dāng)于總房?jī)r(jià)的7%。

為什么平均房?jī)r(jià)更便宜的溫州，地價(jià)補(bǔ)交金額卻要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)平均房?jī)r(jià)更貴的深圳？

溫州市政府“窮”啊~

官方數(shù)據(jù)顯示，2015年溫州全年財(cái)政總收入僅677.92億元，但全年一般公共預(yù)算支出569.43億元。而且2015年溫州全年固定資產(chǎn)投資3052.81億元中，民間投資達(dá)到1911.86億元，占全部投資比重為62.6%。

由于財(cái)政狀況并不寬裕，溫州在基礎(chǔ)設(shè)施投入中，不得不利用ppp模式引入更多的社會(huì)資本。

根據(jù)《溫州日?qǐng)?bào)》的報(bào)道，去年舉辦的第三屆世界浙商大會(huì)上，溫州共有14個(gè)PPP項(xiàng)目參加推介。2015年全年溫州共有25個(gè)項(xiàng)目列入國(guó)家PPP項(xiàng)目庫(kù)，38個(gè)項(xiàng)目列入省PPP項(xiàng)目庫(kù)，項(xiàng)目數(shù)和總投資均列全省第一，全年有10個(gè)項(xiàng)目簽約落地，涉及農(nóng)業(yè)水利、市政、交通、公共服務(wù)、生態(tài)環(huán)境、物流等六大領(lǐng)域。

相比之下，深圳要比溫州有錢得多。2015年來(lái)源于深圳的公共財(cái)政收入達(dá)到7240億元，地方級(jí)公共財(cái)政支出實(shí)現(xiàn)3587億元，財(cái)政收支盈余很多。也因?yàn)樨?cái)政收入有較高盈余，深圳去年花了大量資金用于城市更新改造，總投資573.02億元，占固定資產(chǎn)投資比重17.4%。

與此同時(shí)，土地出讓收入較少，一定程度上也給溫州的地方財(cái)政帶來(lái)了壓力。中指院數(shù)據(jù)顯示，2015年溫州的土地市場(chǎng)全市成交總金額只有282.34億元，而且流拍率高達(dá)25.7%。

土地續(xù)期費(fèi)太高，房地產(chǎn)很受傷？

溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2006年到2011年,溫州市區(qū)商品房銷售均價(jià)從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米，6年當(dāng)中足足漲了4.2倍。

但據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，自2011年下半年起，溫州市區(qū)房?jī)r(jià)比最高峰時(shí)，普遍下跌了30%~50%，截至今年3月份，溫州房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)40多個(gè)月出現(xiàn)下跌，無(wú)人接盤的情況也越來(lái)越多。

而且，對(duì)于喜歡動(dòng)用配資杠桿炒房的溫州炒房團(tuán)來(lái)說(shuō)，近年世界經(jīng)濟(jì)不景氣、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，都讓他們蒙受了不小的損失，2011年溫州甚至爆發(fā)了民間借貸危機(jī)，數(shù)百億元民間借貸付諸東流。

直到2015年，溫州市區(qū)住宅年度成交均價(jià)18345元/平方米，同比下跌了5%，恢復(fù)無(wú)力。

“在這種情況下，征收高額土地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用，只會(huì)對(duì)溫州的二手房市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，勢(shì)必將拉高二手房交易的成本，整個(gè)存量房市場(chǎng)的交易量就會(huì)大幅下降。”上海復(fù)世投資管理有限公司合伙人鄒毅就如是說(shuō)。但他認(rèn)為，高額續(xù)期費(fèi)對(duì)新房和土地市場(chǎng)沒(méi)有影響。

從數(shù)據(jù)看來(lái)，好像是這么回事。溫房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月溫州新房成交5948套，環(huán)比上漲了約70.4%，單月成交量即使在2015年，也能排到第二。而且，今年一季度溫州的住房成交面積也同比增長(zhǎng)了37%，達(dá)到114.47萬(wàn)平方米。

但不要忽視，截至2015年底，溫州市區(qū)累計(jì)待售商品房仍然高達(dá)27685套，按照前12個(gè)月的平均銷售速度計(jì)算，市區(qū)商品房庫(kù)存去化周期仍需16.05個(gè)月。

所以，溫州這條誤讀的消息，其實(shí)對(duì)當(dāng)?shù)匾欢质袌?chǎng)都會(huì)有一定影響。比起抑制和驚恐，或許還是出臺(tái)一些刺激性的政策，讓庫(kù)存消化得快一點(diǎn)，更靠譜吧~

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波