豪宅項(xiàng)目，單盤兩小時(shí)銷售35億元！即使在北京這個(gè)高凈值人群聚集的市場中，單盤也難以如此快速地被消化掉。畢竟，35億元的業(yè)績堪比一個(gè)項(xiàng)目一年甚至兩年的銷售額。

5月6日，龍湖地產(chǎn)在蘇州的龍湖獅山原著高端項(xiàng)目開盤即攬收35億元。不過，在可售量一路下滑的蘇州樓市，這或許并不意外。有消息人士曾向《證券日報(bào)》記者透露，某開發(fā)商因蘇州團(tuán)隊(duì)未能及時(shí)拿地布局，錯(cuò)失蘇州大漲的市場契機(jī)而被訓(xùn)。

“從蘇州4月份庫存數(shù)據(jù)來看，市場交易開始有所降溫，但去庫存周期卻比其他一、二線城市要低。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)稱，對蘇州來說，關(guān)鍵問題是補(bǔ)庫存。

單盤日銷35億元

700套房，平均每套價(jià)值500萬元，即使經(jīng)過長期的蓄客時(shí)間，兩小時(shí)攬收35億元仍可謂“瘋狂”。

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2015年8月21日，龍湖拿地14號(hào)地塊，即龍湖獅山原著項(xiàng)目的所在地塊。當(dāng)時(shí)，龍湖以26.77億元總價(jià)，樓面價(jià)15214.1元/平方米，溢價(jià)率70.8%的代價(jià)摘得此地。這塊經(jīng)過93輪競拍的住宅用地是龍湖在蘇州所拿的第二塊地。

據(jù)接近龍湖地產(chǎn)人士透露，龍湖的魄力，早在兩年前龍湖時(shí)代天街在蘇州入市時(shí)，就已初現(xiàn)。2014年5月11日，龍湖時(shí)代天街首次開盤引來千人哄搶，最終兩小時(shí)去化九成400套房源。直至2015年11月15日，龍湖時(shí)代天街住宅項(xiàng)目以1小時(shí)9億元收官。

據(jù)消息人士透露，蘇州龍湖對龍湖獅山原著目標(biāo)較為嚴(yán)苛，其定下的銷售指標(biāo)是上半年必須出貨1000多套房源，以回籠資金，而這是同類高端項(xiàng)目一年甚至更久的出貨量。

何況，蘇州并不缺豪宅。對于一個(gè)高端項(xiàng)目來說，龍湖從拿地到開盤銷售的周期不足9個(gè)月時(shí)間，以龍湖約90%的回款率指標(biāo)來衡量，可見其資金回籠速度。

據(jù)悉，2016年4月28日，該項(xiàng)目一次性領(lǐng)取預(yù)售證1154套房源。而此時(shí)，雖然成交量與上月持平，但蘇州樓市已經(jīng)開始有降溫跡象。

庫存僅夠賣3.2個(gè)月

事實(shí)上，蘇州樓市過去庫存量并不低。值得關(guān)注的是，從2014年底至今，蘇州樓市可售量一度高達(dá)848萬平方米，庫存消化周期最長達(dá)11.5個(gè)月。

不過，2015年4月份以來，蘇州樓市庫存量開始一路下滑。據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)提供給《證券日報(bào)》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，蘇州樓市可售量由795萬平方米一路下滑至今年4月份的361萬平方米，消化周期則降至截至4月底的3.2個(gè)月。

“目前，蘇州樓市庫存規(guī)?；九c3月份持平。”嚴(yán)躍進(jìn)向本記者表示，這說明在此前蘇州政策管控下，市場交易開始回歸理性。不過，除了南京，蘇州與其他一、二線城市庫存消化周期相比，仍然要低，證明其市場雖然開始滋生降溫跡象，但還是比較熱。

據(jù)中國指數(shù)研究院《2016年全國40個(gè)大中城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究》報(bào)告顯示，一線城市及熱點(diǎn)二線城市如南京、杭州、蘇州、重慶在各類物業(yè)排名中均躋身前十。對蘇州來說，投資吸引力不斷提升。

事實(shí)上，各大房企確實(shí)開始在蘇州搶地。

4月7日、8日，蘇州土地市場發(fā)力，13宗土地成交，總出讓金共約250.76億元，平均溢價(jià)率約200%。其中，蘇州市高新區(qū)科技城地塊由3.7億元起拍，最終在15.5億元落槌，溢價(jià)率高達(dá)318.86%。

“對于蘇州市場來說，最大的問題是補(bǔ)庫存，即加大供地規(guī)模，以及鼓勵(lì)房企積極拿地和加快新開工節(jié)奏。”嚴(yán)躍進(jìn)如是稱。