每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王浩也    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王浩也

昨日(5月11日)，上海舉行“3·25新政”之后的首次集中土地使用權(quán)拍賣會。經(jīng)歷了4月的空檔期，此次推出的四幅地塊吸引到了碧桂園、金地、融創(chuàng)等幾十家房企競相搶購。最終，奉賢區(qū)和松江區(qū)共計(jì)三幅純宅地成交溢價(jià)均超過100%，且先后刷新各自區(qū)域的“地王”價(jià)格。

一天誕生三個(gè)“地王”，即便是在大上海，這種現(xiàn)象也并不多見。因此，有市場人士擔(dān)心這是否會刺激監(jiān)管層出臺更多更嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。對此，有分析人士指出，上海地價(jià)走高有該市“十三五”規(guī)劃限制供地的客觀因素。此外，“3· 25新政”效果目前仍在觀察期，估計(jì)短期內(nèi)不會有更緊的調(diào)控政策出臺。

值得一提的是，近期部分二線城市也先后拍出多塊“地王”。

地價(jià)超過當(dāng)?shù)噩F(xiàn)房價(jià)格

在當(dāng)天上午的競拍中，奉賢區(qū)南橋新城16單元36-03地塊有24家房企參與競拍，但最終被象嶼聯(lián)合體以21.5億元的總價(jià)拿下，溢價(jià)率為126.25%，樓面價(jià)達(dá)22625元/平方米。這也是奉賢區(qū)南橋新城新“地王”，此前南橋最貴的一幅宅地，是去年12月由中鐵集團(tuán)取得的奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)D-01-13區(qū)域地塊，總價(jià)38億元，樓板價(jià)19179元/平方米。

而到了下午，松江區(qū)泗涇的兩塊地成為整場拍賣會爭奪最激烈的目標(biāo)。

其中，松江區(qū)泗涇SJSB0003單元10-05地塊被格力地產(chǎn)以19.65億元的總價(jià)競得，溢價(jià)率達(dá)109.04%，樓面價(jià)達(dá)37674元/平方米，成為該區(qū)域“地王”。但不到半個(gè)小時(shí)后，該區(qū)域“地王”再次易主，融創(chuàng)以30.05億元競得SJSB0003單元12-01地塊，溢價(jià)率為111.62%，樓面價(jià)達(dá)38291.33元/平方米。

一天三個(gè)“地王”，即使在上海這樣的一線城市，這樣的現(xiàn)象也是很罕見的。對此，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，這跟上海的“十三五”規(guī)劃有關(guān)。根據(jù)規(guī)劃要求，到2020年，上海要守住3185平方公里的建設(shè)用地紅線。而2014年底，全市建設(shè)用地規(guī)模已突破3100平方公里，十分接近政策“天花板”。

上海復(fù)世投資管理有限公司合伙人鄒毅也表示，上海用地不夠，供求不平衡，土地價(jià)格難免上升。

他進(jìn)一步指出，“雖然上海劃定了2500萬的人口紅線，但作為一線大城市，估計(jì)今后人口還是會呈現(xiàn)流入狀態(tài)的。”

值得一提的是，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，泗涇地塊周邊萬業(yè)夢立方在售，精裝修均價(jià)為3萬元/平方米。萬業(yè)名苑4月以來的成交均價(jià)約2.6萬元/平方米。也就是說，松江區(qū)這兩幅地塊的樓面價(jià)已經(jīng)反超該區(qū)域目前在售樓盤的市場價(jià)，通俗點(diǎn)兒說就是“面粉比面包貴”。

“3·25新政”效果打問號

值得注意的是，“3·25新政”實(shí)施之后，上海房地產(chǎn)市場此前已經(jīng)出現(xiàn)“降溫”跡象。

根據(jù)上海鏈家研究咨詢部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，4月上海新房成交量大幅下滑達(dá)5成以上，為去年“3·30新政”以來的第二低位，僅高于今年2月春節(jié)期間的成交量。成交價(jià)格較上月繼續(xù)下滑，跌破3.3萬元/平方米，為近7個(gè)月新低。

然而，昨日新政之后首次土地拍賣，上海便出現(xiàn)了三個(gè)“地王”，這令不少人擔(dān)憂會否刺激監(jiān)管層出臺更多更嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

對此，盧文曦直言，土地價(jià)格終究會反映在房價(jià)上，“3·25新政”效果恐怕要打折扣了。開發(fā)商的強(qiáng)勢入市，至少在心理預(yù)期上抬高了房價(jià)。

不過，盧文曦同時(shí)表示，“3·25新政”剛出臺還不到兩個(gè)月，仍處于觀察期，估計(jì)至少半年內(nèi)，不會有更緊的政策出臺。

公開資料顯示，北京在2010年3月15日的土地拍賣中，“地王”紀(jì)錄在一天內(nèi)三度被刷新。40天之后，調(diào)控樓市的“新國十條”便出臺。一天三“地王”也被普遍認(rèn)為是招致樓市調(diào)控的重要導(dǎo)火索。

業(yè)內(nèi)：后期政策難收緊

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，不僅僅是上海這樣的一線城市，二線城市近期也是“地王”頻現(xiàn)。

比如，5月5日，陽光城以19846.39元/平方米的樓面價(jià)刷新杭州市蕭山區(qū)的紀(jì)錄，成為蕭山最新“地王”。之前的4月22日，保利子公司廈門中璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以54.26億元競得同安區(qū)同安新城2016TP02地塊，樓面價(jià)25838.1元/平方米，溢價(jià)率149.59%，該地塊刷新了廈門土地市場的總價(jià)和島外樓面單價(jià)紀(jì)錄，成為廈門雙料“地王”。

此外，蘇州4月拍賣出去的13塊土地，有12塊地價(jià)比起始價(jià)翻倍，最高溢價(jià)率為318.85%。

對此，業(yè)內(nèi)專家指出，二線城市“地王”頻出，一方面與這些城市的供求關(guān)系有關(guān)——從去化周期看，蘇州、南京、杭州這幾個(gè)城市的去化周期甚至小于6個(gè)月，房價(jià)上漲的預(yù)期肯定會提高，開發(fā)商必然會搶地；另一方面，一線城市，特別是上海的限購措施相對嚴(yán)格，需求外溢明顯，在上海沒有拿到地的房企往往會退居二線城市。

克而瑞研究中心此前也發(fā)文指出，在熱點(diǎn)城市，由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，人口導(dǎo)入能力較強(qiáng)，庫存問題本來就不嚴(yán)重，因此在本輪的去庫存政策之下，部分城市成交明顯過熱，出現(xiàn)了房價(jià)過快上漲、投資泡沫累積的現(xiàn)象。

鄒毅則認(rèn)為，這些一二線城市出現(xiàn)的“地王”就是泡沫，但是泡沫什么時(shí)候破、甚至?xí)粫苿t無從知曉。他指出，在目前利率下行的背景下，人們?nèi)鄙僖粋€(gè)好的投資渠道，而房地產(chǎn)是相比之下不錯(cuò)的一個(gè)投資渠道。

對于后期政策動向，盧文曦表示，雖然“地王”頻出，但是后期政策收緊的幾率并不大。