每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

5月18日，蘇州出臺(tái)了土地拍賣(mài)的“限價(jià)令”，23、24日蘇州即會(huì)掛牌出讓的10宗宅地，理所當(dāng)然，這批地塊被設(shè)下了規(guī)定：

各地塊的最高溢價(jià)率將被控制在89%—231%之間。報(bào)價(jià)超過(guò)最高報(bào)價(jià)的土地，終止出讓?zhuān)?jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。

理論上，拍地溢價(jià)越高，政府得到的土地出讓金收益越高；樓市越火爆，蘇州創(chuàng)造的各方面收入才越高。

但為何這一次，蘇州要“自斷財(cái)源”，向高房?jī)r(jià)宣戰(zhàn)呢？

所有人都在從樓市“賺錢(qián)”！

近期，蘇州樓市成交量屢創(chuàng)新高，商品房?jī)r(jià)格和房屋租賃價(jià)格紛紛走高，這有力推動(dòng)了蘇州市民的財(cái)產(chǎn)凈收入增長(zhǎng)。

蘇州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)就顯示，今年1季度，蘇州居民人均財(cái)產(chǎn)凈收入1690元，同比增長(zhǎng)13.6%，增幅位居四項(xiàng)收入之首。

而2015年蘇州市人均出租住房收入2469元，同比增長(zhǎng)14.7％，出租住房收入占財(cái)產(chǎn)凈收入的比重高達(dá)32.3%。

同時(shí)，蘇州市服務(wù)業(yè)對(duì)全部稅收收入增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率高達(dá)72%，高于去年同期9個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)稅收收入同比增長(zhǎng)38.6%，是服務(wù)業(yè)稅收的首要?jiǎng)恿??？梢?jiàn)，房地產(chǎn)稅收也成為蘇州市政府新增財(cái)政收入的重要來(lái)源。

政府的希望：房?jī)r(jià)漲速慢一些

然而，房?jī)r(jià)的快速上漲，也帶來(lái)了很多的問(wèn)題，比如，樓市隨時(shí)降溫的風(fēng)險(xiǎn)。

蘇州市統(tǒng)計(jì)局在《一季度蘇州服務(wù)業(yè)穩(wěn)健上行，撐起半壁江山》的調(diào)研分析報(bào)告里指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資隨樓市銷(xiāo)售火爆而升溫，正處在過(guò)熱狀態(tài)下的蘇州樓市，隨時(shí)會(huì)出現(xiàn)降溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)性發(fā)展有待進(jìn)一步觀察。

蘇州最擔(dān)心的其實(shí)是，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，樓市降溫過(guò)猛，將會(huì)影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)定。房?jī)r(jià)如果抑制不住，對(duì)地方人才引進(jìn)、產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展、城市化進(jìn)程、擴(kuò)大內(nèi)需等等，都有不利影響。

一個(gè)不利房?jī)r(jià)的因素：外來(lái)人口在減少

“房?jī)r(jià)高速持續(xù)上漲，抑制人口流入，影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展和企業(yè)盈利能力”這的確是蘇州面臨的一個(gè)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

盡管在QQ 大數(shù)據(jù)的《全國(guó)城市年輕指數(shù)報(bào)告》中，蘇州的年輕指數(shù)高達(dá)81，位列全國(guó)第三（僅次于深圳和溫州）。但蘇州吸引外來(lái)人口（尤其是高端勞動(dòng)力）的能力并不夠強(qiáng)。

公安部數(shù)據(jù)就顯示，2015年末，蘇州公安登記流動(dòng)人口698.05萬(wàn)人，比2014年末略減0.85萬(wàn)人。常住人口與2014年末相比，也僅增加1.20萬(wàn)人，增速由2011年的0.5%逐年下降至0.1%，“十二五”期間，蘇州常住人口年均增長(zhǎng)0.3%，遠(yuǎn)低于“十一五”期間的8.9%。

隨之，蘇州就業(yè)人口達(dá)691.40萬(wàn)人，相比2014年末減少了2.0萬(wàn)人，占常住人口的比重下降0.3%至65.1%。

全市就業(yè)人口總量持續(xù)減少，老齡化程度不斷加深，人口紅利優(yōu)勢(shì)將逐漸減弱。隨之，蘇州的企業(yè)會(huì)更多承受勞動(dòng)力成本過(guò)快上升的壓力，影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。

目前，在江蘇省的十三市中，蘇州的經(jīng)濟(jì)增速，居全省第九（僅高于南通、泰州、鹽城、常州）。

可見(jiàn)，此次蘇州在土地市場(chǎng)推出“限價(jià)令”并調(diào)控房?jī)r(jià)，根本目的是為了確保地方經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展，進(jìn)而為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)長(zhǎng)期升值提供保障，讓擁有蘇州房產(chǎn)的業(yè)主的財(cái)富增值可以更多一些，更久一些。 

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