每經(jīng)編輯 李宇嘉    

近期，土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，二線城市是焦點(diǎn)。根據(jù)CREIS中指監(jiān)測(cè)，4月份，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額1495億元，環(huán)比增加14%，同比增加77%。其中，二線城市土地出讓金總額1176億元，占比近八成，環(huán)比增加33%，同比暴增247%。4月，二線城市土地成交樓面均價(jià)3007元/平方米，環(huán)比上漲53%，同比暴漲180%，平均溢價(jià)率為65%，同比上升54%。相比而言，1~4月，一線城市僅成交宅地規(guī)劃建面360萬(wàn)平方米，創(chuàng)10年新低，土地溢價(jià)率僅2%?！?/p>

●今年或成“地王”最多年份

事實(shí)上，二線城市土地市場(chǎng)升溫，在今年一季度已顯現(xiàn)。一季度，300個(gè)城市土地成交16092萬(wàn)平方米，同比減少12%，出讓金4408億元，同比增加4%。其中，一線城市成交土地332萬(wàn)平方米，同比減少39%，出讓金605億元，同比減少35%，平均溢價(jià)率21%。二線城市成交土地6656萬(wàn)平方米，同比減少7%，土地出讓金2443億元，同比增加36%，平均溢價(jià)率32%，較去年同期上升25個(gè)百分點(diǎn)。土地出讓金TOP10中，南京、杭州、佛山排在前三位。

5月以來(lái)，二線土地市場(chǎng)熱度不減，前兩周土地成交TOP10榜單上，天津、南京、蘇州和杭州排在前4位。土地出讓金方面，南京、杭州、上海、天津排在前4位，二線城市仍舊占主導(dǎo)。“地王”此起彼伏、“高燒不退”是二線城市土地市場(chǎng)近期的另一特色。4月初，蘇州點(diǎn)燃第一把地市大火，自此引發(fā)了二線城市空前的“地王潮”。4~5月中旬，“三高”地王（高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)）合計(jì)51宗，分布于15個(gè)城市，80%位于蘇州、南京、合肥、杭州和寧波等5市。

今年一季度出讓金TOP20中，南京以333.2億元，同比增長(zhǎng)372%居第一位。4月，南京土拍再次收獲147.5億元，居全國(guó)第二位，同比增長(zhǎng)308%。當(dāng)月南京共出讓5宗地，2幅地塊溢價(jià)率超過(guò)160%。5月前兩周，南京土拍再次進(jìn)賬250億元。5月13日，對(duì)南京來(lái)說(shuō)是一個(gè)值得銘記的日子，當(dāng)天南京拍出三個(gè)“地王”，其中葛洲壩拿下樓面價(jià)為45213元/平方米的地塊，刷新南京單價(jià)“地王”，比肩一線城市。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，未來(lái)該項(xiàng)目售價(jià)將在7萬(wàn)~9萬(wàn)元/平方米。這意味著，南京樓市或?qū)⒗^北京、上海、深圳后第四個(gè)進(jìn)入“10萬(wàn)+”時(shí)代。

據(jù)CRIC的統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)重點(diǎn)城市“三高”地王已達(dá)到74幅，4月以來(lái)的一個(gè)半月就占近70%的規(guī)模。上一個(gè)“地王年”的2013年，也僅僅拍出了60幅地王。今年接下來(lái)的大半年，只要再拍出12幅地王，2016年就將成為史上出現(xiàn)“地王”最多的年份。

近期，國(guó)家發(fā)改委要求，一二線城市要增加住房用地供應(yīng)。目前，一二線城市庫(kù)存消化周期分別為7.2個(gè)月和6.2個(gè)月，開發(fā)商急于“補(bǔ)庫(kù)存”，接下來(lái)地市火爆無(wú)懸念?？梢耘袛?，2016年將是史上最火爆的“地王年”。

●“地王”頻出有四大原因

二線城市“地王潮”有幾大原因：首先是“補(bǔ)庫(kù)存”。目前，熱點(diǎn)二線城市庫(kù)存消化周期甚至在3個(gè)月左右，遠(yuǎn)低于12個(gè)月的正常去化周期，南京去化周期僅2.5個(gè)月，創(chuàng)2009 年以來(lái)最低。房企面臨“斷貨”窘境，“搶地戰(zhàn)”具有必然性。

其次，土地市場(chǎng)滯后于銷售市場(chǎng)6個(gè)月左右，二線樓市火熱發(fā)軔于去年四季度，土地市場(chǎng)相應(yīng)在一季度爆發(fā)。

再次，開發(fā)商資金面全面趨暖，1~4月到位資金同比增長(zhǎng)16.8%，創(chuàng)2014年以來(lái)新高，為搶地提供充足的彈藥。

最后，一線城市供地緊縮，倒逼開發(fā)商轉(zhuǎn)向重點(diǎn)二線城市。2013~2015年，二三線樓市整體回調(diào)，一線樓市一枝獨(dú)秀，房?jī)r(jià)暴漲75%~150%，倒逼“面粉”價(jià)格水漲船高。2013~2015年，全國(guó)80%的“地王”出現(xiàn)在一線城市，一線地市已到了“逢拍地、必地王”的境地。近期，各地公布的“十三五”規(guī)劃顯示，一線城市供地緊縮，加上今年以來(lái)一線樓市“頂豪”銷售遠(yuǎn)遜于2015年，房企拿地轉(zhuǎn)向安全系數(shù)較高的二線城市。

過(guò)去幾年，二線樓市整體平穩(wěn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，過(guò)去5年，二線城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅在10%~20%，遠(yuǎn)低于一線城市近50%的漲幅。今年以來(lái)，二線樓市迎來(lái)史上最火爆的行情，由補(bǔ)庫(kù)存驅(qū)動(dòng)的地市火熱有必然性。而且，無(wú)論是樓市政策、資金環(huán)境，還是國(guó)家在區(qū)域一體化、都市圈建設(shè)上的重視，以及承接一線城市轉(zhuǎn)移出的產(chǎn)業(yè)及人口，二線樓市均迎來(lái)了最好發(fā)展時(shí)機(jī)。

目前，火爆的二線樓市主要集中在一線城市周邊，特別是三大都市圈，盡管部分需求屬于受一線城市高房?jī)r(jià)影響而溢出的需求，但不可否認(rèn)，因一線城市調(diào)控而溢出的投機(jī)需求也是重要推動(dòng)力量。目前，深圳周邊的東莞、惠州、中山，北京周邊的“北三縣”，上海周邊的昆山、無(wú)錫、南通，投資買房占比40%~80%。此外，“降成本、加杠桿”也激發(fā)了二線樓市的金融投資屬性。

另外，受出口下行和去產(chǎn)能影響，重點(diǎn)二線城市（如蘇州、南京等）工業(yè)總產(chǎn)值或增加值接近零增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)。人口集聚能力下降，南京市常住人口年均增長(zhǎng)放緩至1萬(wàn)~2萬(wàn)人。若扣除農(nóng)民工對(duì)人口的補(bǔ)充，不少二線城市實(shí)際人口增長(zhǎng)已停滯或負(fù)增長(zhǎng)。同時(shí)，城市群建設(shè)待推進(jìn)，軌道交通連接、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口疏導(dǎo)進(jìn)展不足。因此，二線樓市需求基礎(chǔ)和安全邊際被高估，土地市場(chǎng)已出現(xiàn)明顯泡沫化傾向，就連一向在土地市場(chǎng)上激進(jìn)的融創(chuàng)老總孫宏斌，近期也對(duì)二線城市“地王”表示看不懂。

近期，管理層開始強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)泡沫和杠桿風(fēng)險(xiǎn)，二線城市需求基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)寬度和厚度不及一線城市，“地王”頻出的風(fēng)險(xiǎn)須引起重視和防范。

（作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）