每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

還記得星爺?shù)碾娪啊睹廊唆~(yú)》嗎？那個(gè)和小劉搶地的四爺，因?yàn)槠疵Ц叩貎r(jià)，結(jié)果多賺了200億?，F(xiàn)在，這個(gè)故事有現(xiàn)實(shí)版了！

今天，上海寶山顧村成交了一幅地塊，成交價(jià)高達(dá)58億500萬(wàn)，樓板價(jià)37248.58元/平方米，溢價(jià)率306.53%！

據(jù)悉，今天共有近22家開(kāi)發(fā)商參加競(jìng)拍，但最終得主是土豪“信達(dá)”。

說(shuō)信達(dá)土豪，不僅因?yàn)榛ㄔ诘厣系腻X多，要知道這幅地要求“15%的住宅自持40年不能出售（也就是70年租不能賣），住宅的5%建保障房無(wú)償移交政府”。

初步保守計(jì)算一下，開(kāi)發(fā)成本可能超8萬(wàn)元/平！

此外，項(xiàng)目60%的部分為中小套型住宅，多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米。

如此一算，項(xiàng)目住宅套數(shù)不少于1143套。而規(guī)劃要求，住宅的建筑高度限制在24-60米。這意味著項(xiàng)目只能做成普通的洋房和高層，豪宅夢(mèng)無(wú)望。

但地塊附近的在售新房，如金地天地云墅2，洋房報(bào)價(jià)約40000元/㎡，新拍土地的價(jià)格已經(jīng)超過(guò)房?jī)r(jià)一倍以上了，以后的房產(chǎn)價(jià)格只能往高漲，未來(lái)項(xiàng)目的銷售壓力不小。

信達(dá)的算盤(pán)

不過(guò)，關(guān)注上海土地市場(chǎng)的邦粉們一定注意到了，去年11月25日，信達(dá)地產(chǎn)以72.99億元競(jìng)得上海市新江灣城地王，溢價(jià)82%

當(dāng)時(shí)，有分析人士指出，新江灣城地王的保本價(jià)起碼達(dá)到8.7萬(wàn)元/平方米（其實(shí)相比10月北京市豐臺(tái)區(qū)三四環(huán)間拍出的7.5萬(wàn)元/平方米樓板價(jià)宅地，并不算貴）。

今天，信達(dá)選擇在比新江灣位置更遠(yuǎn)的顧村買一塊地，無(wú)形中手上的新江灣地塊估值又可以升高了。

從信達(dá)的背景，以及近期在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)也可以看出，它的盈利模式的確和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式有巨大不同。也許在拿完顧村這塊地后，之前的寶山項(xiàng)目就已經(jīng)獲得了可觀的投資收益。

從去年開(kāi)始，平安、信達(dá)等金融背景的公司相繼進(jìn)入土地市場(chǎng)，頻頻成功“阻擊”房企，并由此推動(dòng)著一場(chǎng)地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，而洗牌的一種結(jié)果，便是劣幣驅(qū)逐良幣。

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