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北京延慶拍地讓業(yè)主發(fā)財(cái) 地價(jià)超房?jī)r(jià)3.5倍!

邦地產(chǎn) 2016-06-02 18:14:17

今日北京延慶地塊公開拍賣,最終地塊的實(shí)際成交樓面價(jià)沖5萬/平,面粉貴過面包。

每經(jīng)編輯 王杰    

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每經(jīng)記者王杰 發(fā)自北京

隨著北京土地供應(yīng)日益緊縮,北京遠(yuǎn)郊的延慶區(qū)域,也開始被房企關(guān)注。

今天郊區(qū)延慶的土地拍賣,更是從價(jià)格到房企陣容上,都絕對(duì)引爆眼球。正常土地拍賣不僅吸引了13家房企參與角逐,它在地價(jià)和預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)上,甚至能秒殺同日開拍的海淀和順義地塊。

據(jù)了解,北京市延慶新城05街區(qū)05-043地塊R2二類居住用地,起拍價(jià)已達(dá)到69500萬元,網(wǎng)上報(bào)價(jià)更升至73350萬元,純商住宅折合樓面價(jià)1.35萬元/平方米。

規(guī)劃信息更顯示,延慶新城地塊規(guī)劃建筑面積157021平方米,其中需無償還建70941平方米,并配建20000平方米自住房。

最終,天潤(rùn)誠(chéng)澤(一級(jí)開發(fā))以10.425億元,配套31500平方米自住房的條件,拿下地塊。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為,該地塊整盤容積率為2.2,由于配建部分規(guī)模較大,因此開發(fā)商很可通過合理分配容積率的方式,降低純商部分容積率,使得地塊具備出產(chǎn)低密度產(chǎn)品的可能性。

“但同時(shí)由于地塊位置較遠(yuǎn),且產(chǎn)品形態(tài)復(fù)雜,項(xiàng)目具備一定操作難度。”郭毅認(rèn)為。

“延慶是個(gè)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的沙漠,2016年來只成交了商品房住宅24套”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算指出,本地塊的自住房是需要精裝修的,這部分成本按6000元/平計(jì)算。另外,地塊需要無償還建商品房70961平米,因而計(jì)算實(shí)際可售的商品房住宅,還要剔除2萬平米限價(jià)房,最后未競(jìng)爭(zhēng)配建自住房可售只有66060平米。按照10.425億計(jì)算,額外配套建設(shè)自住房30500平,地塊實(shí)際樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到了4.16萬/平,可售商品房住宅也只有3.45萬平。

也就是說,該地塊的住宅的保本價(jià),粗略估算也超5萬/平。

來自亞豪的數(shù)據(jù)顯示,2010年以來延慶縣僅新增住宅用地6宗,近兩年該區(qū)域均未有宅地入市,因此區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目寥寥無幾,且多為尾盤銷售,唯一一個(gè)新盤城建萬科城尚未入市。而該區(qū)域成交情況也并不活躍,2016年前5個(gè)月,商品住宅(不含保障房與自住房)僅成交33套,成交均價(jià)1.2萬元/平方米左右。別墅產(chǎn)品更是僅有9套成交,成交均價(jià)1.3萬元/平方米。

張大偉表示,全延慶歷史上,別墅銷售超過2萬/平的只有37套,普通住宅銷售超過2萬/平的只有1套,超過3萬/平的房子,歷史上只有3套。這宗樓面價(jià)3.1萬/平的地塊,可謂刷新了市場(chǎng)認(rèn)知。

據(jù)了解,延慶地塊目前一般住宅才賣1.5萬/平,這宗容積率2.2的地塊,不可能賣別墅產(chǎn)品,但如果賣普通住宅,地價(jià)早已超過當(dāng)前的房?jī)r(jià),操盤難度較大。

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