每經(jīng)編輯 龐靜濤    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circie）

在房價(jià)、地價(jià)高漲的熱潮中，樓市即將進(jìn)入下行周期的討論卻愈發(fā)濃烈。

一邊是中金公司、高盛高華證券等機(jī)構(gòu)陸續(xù)“唱空”。一方面，漲得最快的3個(gè)二線城市——蘇州、南京、合肥，不僅各種限購傳言不斷、調(diào)研狀態(tài)緊張，據(jù)說還有一些未成文的“隱形”調(diào)控已經(jīng)執(zhí)行。

樓市仿佛已經(jīng)進(jìn)入“斗地主”模式，高價(jià)地有危險(xiǎn)了...

限購令秘而不發(fā)

前段時(shí)間蘇州的地價(jià)和房價(jià)漲得十分明顯，隨即“限購了嗎？”成為熱議話題。

因?yàn)檫@背后，政府多次釋放相關(guān)信號(hào)。比如5月17日蘇州市政府舉行的例行會(huì)議上，有接近蘇州住建局的知情人士就向邦地產(chǎn)透露，控制高價(jià)地是蘇州當(dāng)下的首要任務(wù)，限購政策暫緩執(zhí)行。

無獨(dú)有偶，在房價(jià)高漲的合肥，5月17日下午，合肥市委書記以及合肥房管局局長就發(fā)聲了：合肥房地產(chǎn)要加強(qiáng)調(diào)控，在必要時(shí)候，不排除限購限貸的政策重新回歸。

合肥市房管局局長汪菊喜接受邦地產(chǎn)采訪時(shí)也表示，如果合肥的房價(jià)還得不到有效控制，那么不排除重啟限購限貸政策。

南京也是這樣，5月17日晚，網(wǎng)傳一位“南京市房產(chǎn)局局長秘書”稱，中央派人下來要控制南京房價(jià)，南京房產(chǎn)局的所有領(lǐng)導(dǎo)連夜開會(huì)，要出臺(tái)樓市新政策。此后，南京樓市動(dòng)作不斷，雖不見限購落地，但可謂未行先火。

隱秘政策大行其道

雖然很多城市并未明確落定限購，但一些“不見發(fā)文”的措施，卻已在各大城市陸續(xù)落地。

隱秘政策一：控制網(wǎng)簽，推遲交易時(shí)間

以蘇州為例，龍湖蘇州一位熟悉政府政策的人士就透露，蘇州在限制房價(jià)漲幅和限制地價(jià)之后，又開始了新一輪的限制網(wǎng)簽，售價(jià)在25000元/平方米以上的項(xiàng)目，每天網(wǎng)簽的指標(biāo)為五個(gè)，暫且執(zhí)行到6月。

限制網(wǎng)簽意味著什么？每天5套的網(wǎng)簽指標(biāo)，開發(fā)商一個(gè)月最多只能賣出約150套房，和開盤數(shù)相差甚大。以蘇州當(dāng)代萬國府MOMΛ為例，蘇州搜房網(wǎng)信息顯示， 5月21日開盤，均價(jià)30000元/平方米，當(dāng)天推套224套房源。以政府當(dāng)前的網(wǎng)簽政策計(jì)算，該項(xiàng)目需一個(gè)半月的時(shí)間完成網(wǎng)簽。

網(wǎng)簽時(shí)間的拉長，不僅影響開發(fā)商的推盤節(jié)奏，更意味著風(fēng)險(xiǎn)。上述龍湖蘇州人士稱，交易的落地標(biāo)準(zhǔn)為蘇州住建部門的網(wǎng)簽合同為依據(jù)，不能網(wǎng)簽，對(duì)購房者的約束僅是定金合同，定金額度一般3～5萬，對(duì)開發(fā)商說違約的風(fēng)險(xiǎn)大。

網(wǎng)簽還是資金回籠的前提。對(duì)于希望快速回籠資金的開發(fā)商來說，不能網(wǎng)簽不僅僅是交易推后，同時(shí)帶來的還有資金回籠，網(wǎng)簽前，開發(fā)商無法獲取購房者交付的首付款，且房貸流程同樣推后。

據(jù)稱，這一類僅以口頭傳播和執(zhí)行的“控房價(jià)”政策，在蘇州并不少見。

隱秘政策二：干涉項(xiàng)目定價(jià)

為控制房價(jià)，企業(yè)的定價(jià)行為在特殊時(shí)期受到了更多的行政指導(dǎo)。

以蘇州為例，3月18日蘇州政府對(duì)于房價(jià)的調(diào)控執(zhí)行了“申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高,6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%,12個(gè)月內(nèi)不宜超過12%”的政策。為避免申報(bào)價(jià)格和實(shí)際售價(jià)之間價(jià)差空間太大，蘇州市在執(zhí)行過程中，對(duì)此前的首次申報(bào)價(jià)格過高的現(xiàn)象做出修正，再次申報(bào)參考項(xiàng)目前一批次的實(shí)際售價(jià)。

南京則對(duì)項(xiàng)目價(jià)格申報(bào)做出嚴(yán)格的限制。5月27日，南京發(fā)文指導(dǎo)價(jià)格，要求物價(jià)主管部門在受理開發(fā)企業(yè)商品住房價(jià)格申報(bào)指導(dǎo)時(shí)，對(duì)土地出讓溢價(jià)超過45%以上部分的保障房建設(shè)資金，不計(jì)入其房價(jià)的準(zhǔn)許成本，不作為申報(bào)價(jià)格的組成部分。

海亮地產(chǎn)一相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，南京物價(jià)局對(duì)開發(fā)商提交的價(jià)格申報(bào)不再僅限于被告知，而是會(huì)考慮項(xiàng)目周邊的實(shí)際售價(jià)對(duì)項(xiàng)目價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)。在開發(fā)商向物價(jià)部門價(jià)格申報(bào)時(shí)，地價(jià)過高加上建安等成本，價(jià)格超過周邊售價(jià)很常見，物價(jià)部門也不得不參考。

隱秘政策三：限制地價(jià)

在蘇州，2宗有望成為高價(jià)地的地塊因開發(fā)商的競價(jià)超出政府限價(jià)，以流拍告終；8宗“限價(jià)”地塊在政府設(shè)置的價(jià)格范圍內(nèi)完成交易。

雖然這讓“限制最高地價(jià)”的舉措飽受爭議。但據(jù)中新網(wǎng)南京報(bào)道，南京市國土局的相關(guān)人士曾對(duì)“蘇州限制地價(jià)”做出過評(píng)價(jià)，而數(shù)天之后，南京就宣布跟進(jìn)這一辦法，在熱點(diǎn)區(qū)域的住宅用地出讓時(shí)，由市政府設(shè)定地塊的土地出讓最高限價(jià)，對(duì)競買人報(bào)價(jià)超過最高限價(jià)的，終止土地出讓，競價(jià)結(jié)果無效。

毫無疑問，無論是限制最高地價(jià)、限制高價(jià)樓盤網(wǎng)簽數(shù)量抑或?qū)?xiàng)目申報(bào)價(jià)格進(jìn)行行政指導(dǎo)，均是在房價(jià)、地價(jià)上漲的背景下，政府承受巨大壓力之下的臨時(shí)舉措，便于調(diào)整。

樓市將下行限購不會(huì)露天？

目前的限購只是“打晃子”的狀態(tài)，但人們關(guān)心的是，如果限購沒落定，樓市已先行轉(zhuǎn)向，限購會(huì)不會(huì)就此不會(huì)露天了？

這其實(shí)，是大概率事件。我們看到，2016年的房地產(chǎn)市場如期進(jìn)入下行周期，小年行情或提前上演。中金在其關(guān)于地產(chǎn)周期的報(bào)告中認(rèn)為，2005、2008、2011、2014 年的小年行情或提前在2016年上演，銷售周期或?qū)⑻崆斑M(jìn)入下行通道，房價(jià)或存在同比下降壓力。

限購之后，伴隨的是樓市成交走低。以最近的兩個(gè)完整周期（2008年～2011年和2011年～2014年）為例，2011年和2014年的兩次低谷之前，樓市的行情均走出了成交小高點(diǎn)，像極了2016年樓市的火爆行情。樓市高點(diǎn)之后，限購隨之而來，繼而是樓市的迅速冷凍，如2011年和2014年。

▲2008年～2015年樓市走勢（上海為例）

圖表來源：中國指數(shù)研究院

樓市高點(diǎn)之后快速進(jìn)入下行周期的背后是房地產(chǎn)開發(fā)投資和開工量的快速增長帶來的供應(yīng)增加。

樓市供應(yīng)已在路上，未來的一年，或成項(xiàng)目集中入市期。在追求速度的時(shí)代，一個(gè)項(xiàng)目由拿地到開工售出的時(shí)間大大縮短，長至1年，短則只需4-6個(gè)月。以此推算，年初開工的項(xiàng)目多數(shù)會(huì)在下半年或明年的上年集中入市。

大多開發(fā)商已覺察樓市的異動(dòng)，上述城市都有了行動(dòng)，比如捂盤惜售最為嚴(yán)重的合肥，已經(jīng)開始放量推盤。預(yù)測，近幾月的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)局部調(diào)整。

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