每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李婷    

每經(jīng)記者 李婷 

今年來對國內(nèi)樓市業(yè)界一種半調(diào)侃的說法，即樓市上漲有兩種“模式”深圳和廈門。其中業(yè)界認(rèn)為，廈門的房價上漲因素中，高地價催生了高房價是一大主因。

在今年4月下旬，保利以超過2.5萬元每平米的樓面價在廈門島外拿下地王，直接影響周邊房價周末開盤跳漲6000元。 

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪獲悉，6月3日，在萬科、融信的率領(lǐng)下，一眾房企在廈門再次上演奪地大戰(zhàn)。最終萬科在廈門島外翔安區(qū)再拿下區(qū)域新地王。這一次，將對廈門樓市造成怎樣的影響？

限價令擋不住新地王 

6月3日，廈門推出了兩幅島外商住用地，其中一幅位于同安區(qū)、一幅位于翔安區(qū)。

其中，同安2016TP01地塊共有18家開發(fā)商報名，最終經(jīng)過160輪激烈競價后，被福建地產(chǎn)商融信（漳州）房地產(chǎn)有限公司以總價26.34億元收入囊中，成交樓面價23207元/平方米，溢價率131.66%。 

另一塊翔安X2016P01地塊共有23家開發(fā)商報名，最終被廈門市萬科房地產(chǎn)有限公司以總價21.22億元競得，成交樓面價2.23萬元/平方米，溢價率242%。 

而萬科此番拿地則以高達(dá)242%的溢價率拿下了翔安區(qū)的新地王。 

此次土地出讓系今年以來廈門第二次的商住用地出讓，同時也是今年以來的第2、3幅地塊。也就是說，自去年以來，時隔8個月，廈門僅推出了3幅住宅用地，也難怪引發(fā)如此激烈的爭奪。

值得注意的是，萬科拿下的區(qū)域地王樓面價并未突破保利4月創(chuàng)下的2.5萬元/平方米，但業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一方面，萬科項目周邊的樓盤項目屈指可數(shù)，相關(guān)配套資源相對欠缺；另一方面，保利此前高價拿地，是因為該區(qū)域已有保利另一大盤項目做基礎(chǔ)，且銷售不錯。  

購房者博弈高房價 

對于被廈門地王圍獵的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果以保守的風(fēng)控方式拿地，在廈門或許是沒有機(jī)會的。 

一組數(shù)據(jù)能從側(cè)面說明問題，根據(jù)廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2016年4月31日，廈門住宅用地開發(fā)存量約525.9萬平方米，島內(nèi)71.7萬平方米，島外454.2萬平方米，整體去化周期1.3年，翔安和湖里的住宅用地不足1年。二級市場，截至到2016年5月31日，廈門可售住宅套數(shù)僅有16988套，可售住宅面積為242萬平方米。 

克而瑞廈門機(jī)構(gòu)統(tǒng)計稱，截至目前，廈門庫存去化周期只需5個月，和去年同期相比縮短了58%，而這還是包含了部分“滯銷”產(chǎn)品，實際的剛需去化時間還要短。 

克而瑞福建區(qū)域總經(jīng)理張子吉對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，廈門土地資源稀缺，總量供應(yīng)緊缺，導(dǎo)致目前很多房企都處于土地儲備告急的狀態(tài)，此次拿地的萬科目前在廈門也僅剩下少量尾盤項目。 

張子吉認(rèn)為，更重要的是相關(guān)房企對于廈門樓市未來看好。

不過，地王對房價的短期刺激仍然出現(xiàn)了一些不良反應(yīng)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，5月廈門市場整體表現(xiàn)不及4月，成交量40萬平方米，5月最后一周成交明顯回落。同時，在售盤價格都明顯有較大幅提升，如廈門島內(nèi)一樓盤就較此前上漲了6000元。  

張子吉認(rèn)為，這是由消費者對于房價過快上漲一時難以接受出現(xiàn)的短暫“博弈”，高地價之后必然會提振未來房價預(yù)期，但由于短時間調(diào)幅太大，市場需要一定時間去消化，新的價格體系基礎(chǔ)仍很脆弱，需要成交數(shù)據(jù)和時間進(jìn)一步鞏固。此外5月銷售回落的另一個主因是不少開發(fā)商不愿意輕易入市，使供應(yīng)端嚴(yán)重縮水，無法有效支撐成交放量。 

對于地王項目的風(fēng)控，張子吉仍然認(rèn)為，目前廈門市場上比較流行的項目設(shè)計是“高低配”的方式，即部分剛需高密度住宅配合低密度別墅住宅項目配比。這樣做是因為這是風(fēng)控比較直接有效的途徑，但這也導(dǎo)致了大量項目同質(zhì)化的出現(xiàn)。近期涉及高地價的保利和融信、萬科都具備一定的品牌溢價和產(chǎn)品議價能力，風(fēng)險還是可控的。但對大多數(shù)房企而言，除了要提防政策收緊的風(fēng)險，產(chǎn)品設(shè)計開發(fā)在未來依然是個考驗。