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李宇嘉:二線樓市治理 重啟限購不如增加供應(yīng)

每日經(jīng)濟新聞 2016-06-07 01:17:57

◎李宇嘉

近年來,“去行政化”是樓市管理的主基調(diào),過去樓市“10年9調(diào)”時期較多出現(xiàn)的“限購”、“限價”等行政干預(yù)政策相繼退出。但在近期,重啟行政干預(yù)措施的呼聲越來越高、案例也越來越多,例如北京、上海重拾戶型限制的“9070”政策,北京通州、河北“北三縣”重啟限購政策,蘇州、南京重磅出爐住房限價、土地限價政策,5月房價漲幅居首的合肥,限購重啟箭在弦上。

如果說,城市空間逼仄無法適應(yīng)人口流入、住房需求,一線城市采取限購、限戶型等措施迫不得已,那么,空間和土地并不存在供應(yīng)瓶頸的二線城市,緣何逆頂層設(shè)計而讓剛剛退出不久的行政干預(yù)復(fù)歸?直接原因在于,近期二線城市房價和地價“高燒不退”。5月的百城房價數(shù)據(jù)顯示,漲幅TOP10的清一色是二線城市,北上廣深跌出前十,這種分化在過去從未出現(xiàn)。

二線城市土地市場更是火爆。中原地產(chǎn)報告顯示,截至5月31日,今年共出現(xiàn)155宗高總價、高單價、高溢價“地王”,遠高于2015年的95宗。其中,51宗溢價率在100%以上,80%的“地王”誕生在二線城市。被稱為樓市“新四小龍”南京、蘇州、合肥和廈門,成為今年“地王”出現(xiàn)最多的區(qū)域。4月以來,蘇州、南京和合肥共出讓50宗土地,溢價率均超過100%,60%為“三高地王”。

毫無疑問,“地王”的示范效應(yīng)太強了,高地價必然意味著未來的高房價,短期內(nèi)會造成購房需求蜂擁入市。需求高漲在推升房價的同時,也強化了市場看好未來樓市的預(yù)期,造成房價和地價輪番上漲。當(dāng)前,熱點二線城市月度成交量同比漲幅在150%~200%,房價和地價創(chuàng)新高,如合肥房價已邁入史無前例的“萬元時代”,比去年底上漲了44.2%。

同時,熱點二線城市樓市投機炒作增多。庫存周期只有3個月的合肥,據(jù)說已進入“搶房”時期,45%~50%的房子被外地人買走;廈門的中介機構(gòu)表示,目前外地人在廈門購房占60%~70%,投資性購房占50%。

房價暴漲一年有余的一線城市樓市,今年3月發(fā)布緊縮性調(diào)控措施,特別是強化了限購的力度。那么,泡沫已現(xiàn)的二線樓市,會步一線城市后塵,重拾限購嗎?

作為樓市供需主體的二線城市,當(dāng)前勢態(tài)已背離“去庫存”、新型城鎮(zhèn)化、打造城市群等改革主旨。近期,新華社、《人民日報》表明觀點,提出遏制地方政府“炒地”、投機資本“炒房”之風(fēng);堆積起來的信貸泡沫違背“去杠桿”目標;去庫存是要鼓勵開發(fā)商降價,而不是鼓勵開發(fā)商爭當(dāng)“地王”。

近日,針對二線樓市和地市的非理性現(xiàn)象,住建部密集調(diào)研并制定預(yù)案,這意味著短期效果顯著的限購或重返二線城市。

筆者認為,在當(dāng)前貨幣和經(jīng)濟運行形勢下,限購作為權(quán)益之計有必要重啟。居民需求狂熱、“地王”不斷,與高杠桿、貨幣寬松等有一定關(guān)系。目前,二線城市首套房貸首付比例僅兩成,而利率水平已經(jīng)降至歷史低位。在“資產(chǎn)配置荒”背景下,居民加杠桿置業(yè)和投資的趨勢難改。

另外,資金明顯涌入樓市。一季度,全國新增貸款4.61萬億元,創(chuàng)歷史新高,近1/3投向了房地產(chǎn),新增貸款比去年一季度多增9300億元,近一半投向了住房按揭。同時,開發(fā)商資金非常充裕。據(jù)統(tǒng)計,銀行給予大型房企的貸款利率甚至低于一年期存款利率,而中海、萬科等大型房企境內(nèi)發(fā)債成本降至3%~4%,銀行“賠本賺吆喝”。

在“三期疊加”、去產(chǎn)能、去杠桿加速的形勢下,保持寬松的貨幣環(huán)境有必要。同時,為了防止資產(chǎn)配置荒背景下,資金“脫實入虛”、過度流向樓市,抬高實體成本,有必要通過限購等措施,將投機炒作截在購房群體之外。當(dāng)然,結(jié)合過去限購政策的實踐經(jīng)驗看,在流動性充裕、需求龐大,而實體有效資產(chǎn)形成不足的情況下,限制性措施的“堵”不如增加供應(yīng)和引導(dǎo)市場預(yù)期的“疏”。

目前,重點二線城市樓市庫存消化周期在6個月左右,低于一線城市7個月以上的水平,南京、合肥庫存周期僅2~3個月,“搶房、搶地”不奇怪。當(dāng)務(wù)之急是增加供應(yīng)、穩(wěn)定預(yù)期。2012~2014年,二線樓市房價平穩(wěn)或下行、供應(yīng)大于需求。針對2015年下半年以來的新一輪樓市上漲周期,地方政府在“計劃、儲備、一級開發(fā)和出讓”的土地前瞻性供應(yīng)準備上不足,一定程度上造成了“房荒”。

以漲幅居首的合肥為例,政務(wù)區(qū)是該市房價上漲最快的區(qū)域,2013年開始,該區(qū)域供求比一直在0.9%之下,到2016年一季度,供求比進一步降至0.24%。

在重點二線城市,類似于合肥這樣的中心區(qū)房屋短缺、土地前瞻性供給不足的問題都存在。除了增加土地供應(yīng),還應(yīng)該調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在去產(chǎn)能和電商沖擊下,商業(yè)辦公新建規(guī)模應(yīng)該縮減,相應(yīng)要增加住宅供應(yīng)。

同時,為了緩解“地王”沖擊房價、擾亂市場預(yù)期,建議改進“招拍掛”模式下“價高者得”的單一市場化原則,采取“定配建、競地價”的土地出讓模式,即每一宗土地在出讓前,按照建筑面積,政府規(guī)定一定比例的保障房配建比例,交由政府分配,然后再將地塊投入“招拍掛”市場。

(作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員)

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