每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

最近，《勞動(dòng)報(bào)財(cái)經(jīng)新聞》公眾號(hào)報(bào)道了一起“保利置業(yè)松江項(xiàng)目強(qiáng)制退認(rèn)籌金”的新聞。

大致內(nèi)容是，許多消費(fèi)者在今年三月認(rèn)籌了松江泗涇的保利翡麗華庭，在交納了五萬(wàn)元的認(rèn)籌金之后，一直等不到開(kāi)盤(pán)，結(jié)果在6月初等到的卻是退籌通知。

而這一切，或許和4個(gè)字有關(guān)——捂盤(pán)惜售。

超時(shí)200多天不開(kāi)盤(pán)

據(jù)邦爺了解，保利松江項(xiàng)目的預(yù)售證在去年10月就拿到了，目前也有142套房源在售。

購(gòu)房人張女士告訴邦爺，項(xiàng)目3月初就開(kāi)始的第一波認(rèn)籌，3月初售出了200多套，后來(lái)銷(xiāo)售說(shuō)，收到了300多個(gè)意向金，但之后項(xiàng)目就開(kāi)始了銷(xiāo)售策略的調(diào)整。

購(gòu)房者吳小姐則表示，因?yàn)檫@個(gè)“調(diào)整策略”，他們從3月一直等到6月，等來(lái)的卻是退籌的消息。此前保利方面給出的說(shuō)辭儼然就是“拖字訣”。

“對(duì)方說(shuō)要退錢(qián)，我當(dāng)時(shí)就沒(méi)有同意，但緊接著6月1日就收到了保利的強(qiáng)制退款，直接打到了銀行卡里。”吳小姐表示。

購(gòu)房者馬女士也稱(chēng)，他們?nèi)ビ懸f(shuō)法，也被對(duì)方置之不理，直到后來(lái)給松江房管局寫(xiě)信上訪，保利才出了一個(gè)公告說(shuō)，“由于公司各股東對(duì)于翡麗華庭的后續(xù)經(jīng)營(yíng)策略進(jìn)行調(diào)整，在各股東達(dá)成一致決議前，本項(xiàng)目將暫停對(duì)外銷(xiāo)售。”

密不開(kāi)售，到底為什么？

“‘捂盤(pán)惜售’是開(kāi)發(fā)商的慣用伎倆。”優(yōu)淘城總裁薛建雄就告訴邦爺，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)先將上一批低價(jià)的房源藏起來(lái)，等下一批預(yù)售證價(jià)格下來(lái)之后，再將此前低價(jià)的房源價(jià)格做上去。不過(guò)“改價(jià)格”當(dāng)然還是需要經(jīng)過(guò)房管局批準(zhǔn)的。

根據(jù)上海市住房保障和房屋管理局2010年制訂的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷(xiāo)售行為的通知》要求：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售至開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的時(shí)間，一般為8-10個(gè)工作日。因商品房開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作及銷(xiāo)售計(jì)劃等原因需要延遲開(kāi)盤(pán)的，不能超過(guò)7天。

開(kāi)發(fā)商一般會(huì)“拖”滿(mǎn)這個(gè)時(shí)間，用時(shí)間換價(jià)格，在封盤(pán)的過(guò)程中等周邊房?jī)r(jià)漲上去。而現(xiàn)在地王頻出，隨便一宗高價(jià)地塊就可能引發(fā)一輪房?jī)r(jià)上行。

比如，今年5月11日，格力、融創(chuàng)分別以19.65億元、30.05億元拿下了松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的雙子地塊，項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)直沖6萬(wàn)元/平方米，一舉抬高了周邊樓盤(pán)的價(jià)格預(yù)期。

邦爺也了解到，泗涇地王旁的“萬(wàn)業(yè)夢(mèng)立方”（又名萬(wàn)業(yè)名苑），就立即采取了“封盤(pán)”的策略。綠地香緹（綠地云雅園）也順勢(shì)有所調(diào)價(jià)。

但對(duì)于“捂盤(pán)等漲價(jià)”的解釋?zhuān)＠矫娌⒉怀姓J(rèn)，保利置業(yè)上海負(fù)責(zé)人表示，“并沒(méi)有捂盤(pán)，項(xiàng)目從去年10月份拿到預(yù)售證開(kāi)始，就一直在正常售賣(mài)中。至于退認(rèn)籌金的情況，既然退了就不會(huì)再收。何時(shí)開(kāi)盤(pán)，這幾天就會(huì)有結(jié)果。”

開(kāi)盤(pán)時(shí)間就是今天?。?/strong>

但策略歸策略，該履行的承諾還是要做。

“房管局要求保利最遲在今天必須要開(kāi)盤(pán)。”吳小姐告訴邦爺，踩在最后的時(shí)間，保利松江項(xiàng)目終于又開(kāi)始賣(mài)了。她們昨天晚上收到保利的電話(huà)，今天下午5點(diǎn)去售樓處，帶上認(rèn)籌的所有原件，以及20萬(wàn)定金，同時(shí)所有購(gòu)房人必須到場(chǎng)。

但今早保利又通知她們，“今天只搖號(hào)，不收定金，搖到了明天六點(diǎn)前直接簽合同，交首付。首付不低于100萬(wàn)。”

但邦爺從該案場(chǎng)銷(xiāo)售人員得知，5點(diǎn)認(rèn)籌是臨時(shí)決定的，開(kāi)幾套房源、價(jià)格多少、采取什么搖號(hào)流程，一概尚不清楚。

那么，今天保利翡麗華庭是不是真的能開(kāi)盤(pán)呢？

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