每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂

標(biāo)桿房企萬科“鐵了心”，再度誓言跟深圳地鐵集團(tuán)（以下簡稱深鐵）“在一起”，讓外界對此解讀為房企與地鐵的“鉑金時代”來了。

按照萬科近來的重組思路，深鐵將成其核心戰(zhàn)略股東，而誓言在一起的“深萬”，最近跟重慶城市交通開發(fā)投資集團(tuán)（以下簡稱重慶交投）、中軌集團(tuán)、東莞實業(yè)集團(tuán)搭上了線，互相之間簽下了合作備忘錄。

萬科這種亮相架勢，似有壓倒早先布局城市地鐵相關(guān)投資的綠地控股以及聚焦北京地區(qū)的京投發(fā)展等個別房企之勢。

過去一兩年，國家發(fā)改委批復(fù)多個中心城市的軌道交通線建設(shè)，外界將之視為地鐵時代的到來，但地方債受約束，資金成了軟肋，房企看到了商機(jī)。地鐵PPP模式雖格外受寵，但又有哪些房企能拿到入場券，如何具體參與？

聯(lián)姻地鐵的內(nèi)在誘惑

近來，隨著王石公開亮相深圳地鐵與萬科聯(lián)辦的“2016軌道交通與城市發(fā)展高端論壇”，進(jìn)一步將地鐵、城市與地產(chǎn)等財富盛宴推向了一個新高潮。

去年初，綠地掌舵人張玉良在綠地地鐵投資公司揭牌大會上公開表示，他們要做成全國最大的地鐵投資公司，希望以地鐵投資為綠地轉(zhuǎn)型的重要突破口，未來成為綠地房地產(chǎn)經(jīng)營、建設(shè)施工及地鐵相關(guān)資源長期運營的重要契機(jī)。

去年，綠地控股曾大張旗鼓地參與濟(jì)南、哈爾濱、南京、重慶、徐州等城市地鐵線路開發(fā)建設(shè)。

不少一線地產(chǎn)企業(yè)，明知地鐵是一個大蛋糕，但去年以來，鮮見房企大佬明確表態(tài)發(fā)力地鐵投資。

中部地區(qū)某大型上市房企高層人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，綠地是上海大型國企，實力不亞于央企，加上本身又擅長“城市超高層”的開發(fā)模式，地方政府頻拋橄欖枝，易進(jìn)入地鐵投資新角色。

盡管綠地很強悍，萬科還是來了。去年，綠地曾叫板過萬科全國銷冠，但年終萬科仍穩(wěn)坐“頭把交椅”。從目前來看，綠地正在加速向“大基建、大金融與大消費”多元化戰(zhàn)略擴(kuò)張，而萬科雖玩跨界，仍始終未偏離做地產(chǎn)這一初心。

5月底，萬科與信達(dá)聯(lián)合體一舉奪得杭州濱江“地王”，該地塊競拍完后，萬科卻嫌貴，最后主動退伙了。6月初，深圳龍華推出一宗地，10多家房企瘋搶，最終電建地產(chǎn)與廣州方榮聯(lián)合體豪擲82.89億元，樓面地價近5.7萬元/平方米，當(dāng)時萬科給的報價才57.5億元。

最近幾個月，“地王”儼然成了一些國企或央企的家常便飯，但如融創(chuàng)等不少一線實力房企卻敬而遠(yuǎn)之。

興業(yè)證券分析師閻常銘表示，在當(dāng)前核心城市供地有限、市場資金充足、對房價具有較樂觀預(yù)期的市場情況下，房企在熱點城市（特別一線城市）獲取優(yōu)質(zhì)土地難度大幅增加。

王石也表示，萬科將以“城市配套服務(wù)商”為定位，積極參與以軌道交通為先導(dǎo)的城市發(fā)展。圍繞地鐵為城市提供配套服務(wù)，將是萬科未來最重要的發(fā)展方向之一。

港鐵“以地養(yǎng)鐵”模式

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，截至目前，港鐵公司號稱是全世界為數(shù)不多的“能盈利”的地鐵運營企業(yè)，其背后秘密正是“以地養(yǎng)鐵”模式。

浙江大學(xué)公共管理學(xué)院副教授楊遴杰表示，港鐵的模式比較成熟，政府將地鐵建設(shè)前的土地低價出售給地鐵公司，地鐵修造完成后，周邊物業(yè)升值很大部分就歸于地鐵公司。

2015年，港鐵公司（00036，HK）實現(xiàn)總收入417億港元，同比增幅3.8%，股東應(yīng)占凈利潤129.94億港元，物業(yè)發(fā)展凈利潤23.29億元，但同比有所下滑，而投資物業(yè)重估的凈利潤為21億港元，同比減少19.65億港元。

對于港鐵的香港物業(yè)現(xiàn)狀，比如甲級寫字樓與零售物業(yè)租金下降，港鐵公司行政總裁梁國權(quán)將之歸結(jié)為受內(nèi)地經(jīng)濟(jì)放緩影響。

去年至今年3月，港鐵公司向南豐集團(tuán)、新鴻基、會德豐、長江地產(chǎn)累計出售多個物業(yè)，可開發(fā)樓面面積逾62萬平方米，其中涉及“日出康城”第6至第10期。其中第7期，港鐵除了分?jǐn)傋≌麧欀?，還需為物業(yè)開發(fā)投入近50億港元，并保留商場業(yè)權(quán)。

梁國權(quán)表示，未來5年左右，他們將為商場組合增加總樓面面積逾12萬平方米，令現(xiàn)有零售組合應(yīng)占總樓面面積增長約40%。

房企借道PPP分享地鐵盛宴

實際上，外界將綠地的地鐵投資視為內(nèi)地版的港鐵模式。按照綠地高層的設(shè)想，綠地地鐵投資公司也將以“軌道交通+區(qū)域功能”的整體開發(fā)模式，在投資地鐵建設(shè)的同時，參與地鐵沿線的城市綜合開發(fā)。

綠地又如何具體參與投資？這與PPP模式密不可分。2014年，綠地為了進(jìn)軍地鐵投資，與申通地鐵、上海建工等簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，由綠地牽頭組成聯(lián)合體。

當(dāng)前，地方債規(guī)模受到硬性約束，但國家發(fā)改委又頻繁批準(zhǔn)各中心城市發(fā)展地鐵，對資金需求龐大，PPP模式成為熱寵，該模式最大特點就是地方政府能用軌道交通周邊出讓的土地作為還款來源。

一個潛在問題是，綠地未來參與地鐵線的城市綜合開發(fā)，仍需從公開市場上通過“招拍掛”拿地，能否低價獲地成為一大考驗。

從萬科的視角來看，其與深鐵簽署的合作備忘錄明確了在地鐵四期軌網(wǎng)建設(shè)和沿線土地開發(fā)將以“軌道+物業(yè)”模式參與深圳軌道交通及上蓋物業(yè)項目的建設(shè)。

王石除了對深鐵多褒獎之外，認(rèn)為與重慶交投集團(tuán)的合作意味著深鐵影響力已不僅僅局限于珠三角，和中軌集團(tuán)的合作為深鐵和萬科參與軌交PPP項目提供了資金支持，因為中軌集團(tuán)是全國城市軌交行業(yè)唯一的產(chǎn)業(yè)資本，擁有充足的外債指標(biāo)和多元化的資金來源。

根據(jù)萬科初步設(shè)計，按照屬地原則，深圳的軌道PPP項目由深圳地鐵主導(dǎo)，重慶的軌道PPP項目由重慶交投集團(tuán)主導(dǎo)，采取兩兩合作或三方合作，深圳地鐵、東莞實業(yè)集團(tuán)和萬科集團(tuán)三方合作與之類似。

不惟綠地、萬科，去年4月下旬武漢地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)手武漢地鐵集團(tuán)打造首個PPP項目樓盤“地鐵時代·常青城”，預(yù)計今年8月份上市，操盤者為武漢地鐵地產(chǎn)聯(lián)合置業(yè)，成立于2014年，注冊資本5000萬元，武鐵出資2550萬元，武漢地產(chǎn)出資2450萬元。

前不久，中國財政學(xué)會PPP專委會主任委員賈康向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，國有資本有動力、實力優(yōu)勢參與PPP優(yōu)質(zhì)項目，但也不排除實力民企，比如華夏幸福等。良性運作PPP機(jī)制的關(guān)鍵是如何管好地方政府及代表其出資的國有資本之“手”，地方政府及國有資本應(yīng)與民營資本一樣，都應(yīng)當(dāng)好“球員”。