每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle)

這年頭，全行業(yè)面臨“資產(chǎn)荒”，年化收益率又一降再降。

昨天，上海青浦的“吾悅廣場(chǎng)”搭乘東方證券“資產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”的資產(chǎn)證券化“快車(chē)”，卻獲得了2倍以上的超額認(rèn)購(gòu)，給予那些追求穩(wěn)健收益的優(yōu)先級(jí)投資人的預(yù)期收益率5.35%-6.5%。

投資眼光瞄回商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，投資人將面對(duì)的顯示，會(huì)像理想一樣豐滿(mǎn)么？

個(gè)人買(mǎi)商用房貸款首付7成，一些城市還不給貸！

上述資產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，看著回報(bào)率挺眼饞，買(mǎi)的人也很多，但邦爺要告訴你，都是大資金的機(jī)構(gòu)在買(mǎi)！普通投資人買(mǎi)不起！

更悲催的是，這兩天，一則關(guān)于工商銀行“加強(qiáng)個(gè)人商用房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理（工銀辦發(fā)（2016）402號(hào)）”的消息在朋友圈瘋傳，說(shuō)是“工行規(guī)定個(gè)人商用房款最低首付款比例將從50%調(diào)整為70%”。

工行成都某支行行長(zhǎng)助理告訴邦爺，他們確實(shí)已接到工行總部經(jīng)各級(jí)層層下發(fā)的那個(gè)文件，申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房首付比例確實(shí)已提高到了70%。工行對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最敏感，對(duì)風(fēng)控也歷來(lái)都是最嚴(yán)格的。

雖然邦爺查詢(xún)工行官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，工行至今仍沒(méi)有披露任何相關(guān)內(nèi)容。

但從網(wǎng)傳版的工行文件來(lái)看，工行總部通知要求下級(jí)單位，重點(diǎn)選擇北京、上海、廣州、深圳，以及直轄市、省會(huì)城市開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目辦理個(gè)人商用房貸款，意在加強(qiáng)對(duì)個(gè)人商業(yè)貸款合作機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目的嚴(yán)格準(zhǔn)入。

工行這種謹(jǐn)慎放貸的做法，難道是要徹底困死一批三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目？

商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)逼近

邦爺為什么有這個(gè)疑問(wèn)？因?yàn)樽罱谝惶酱骶S斯對(duì)外披露的《中國(guó)零售20城（2015-2017）》數(shù)據(jù)不明覺(jué)厲：

中國(guó)零售市場(chǎng)在2015至2017年將面臨挑戰(zhàn)與轉(zhuǎn)型，調(diào)查所涉及的20座城市購(gòu)物中心年均供應(yīng)增速約16%，而零售商擴(kuò)張率預(yù)計(jì)將低于10%，且呈走緩態(tài)勢(shì)。2014年新增供應(yīng)合計(jì)約950萬(wàn)平方米，但2015年底，這一數(shù)字激增至1500萬(wàn)平方米，這是一個(gè)更具挑戰(zhàn)的市場(chǎng)。

這20個(gè)城市主要指，北上廣深及天津、沈陽(yáng)、大連、青島、南京、杭州、蘇州、寧波、武漢、長(zhǎng)沙、成都、重慶、昆明、西安等。

其實(shí)，現(xiàn)實(shí)情況或許比研報(bào)表述得更嚴(yán)峻，從各地樓市尤其是二線樓市供給側(cè)改革的字里行間，比如“商改住”、“減少商業(yè)用地比重”、“大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”等，都不難嗅到商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)已逼近。

不過(guò)目前的情況來(lái)看，一二線城市會(huì)比三四線城市情況好些。畢竟即使是重慶、武漢、西安、蘇州這樣的區(qū)域中心城市，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、人口基數(shù)、商業(yè)消費(fèi)力幾大指標(biāo)，還是能夠支撐商業(yè)地產(chǎn)吸納量的。

但邦爺勸大家，三四線商業(yè)能不買(mǎi)就不買(mǎi)吧。具體原因嘛，可以看看邦地產(chǎn)今日第四條～

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。