每經(jīng)編輯 王杰    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

“下半年中，四季度降準(zhǔn)降息的概率相對(duì)較大，前面的經(jīng)濟(jì)壓力(包括外匯風(fēng)險(xiǎn)、資本流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn))不斷累積，積極的財(cái)政政策和貨幣政策顯得尤為重要，預(yù)計(jì)降息幅度為25個(gè)百分點(diǎn)。”

這是東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇的判斷。由此邦爺感覺，如果降息再度發(fā)生，房地產(chǎn)市場的成交量見頂之后下滑可能性會(huì)變小，但很多城市已經(jīng)透支的房價(jià)，能得到新的支撐……

然并卵，那些上半年房價(jià)仍然在下跌的城市卻并不會(huì)迎來更多利好。因?yàn)椋擎?zhèn)化的未來已經(jīng)發(fā)生根本性的變化。戶籍改革，給了人們更多遷徙自由，也讓那些因?yàn)閰^(qū)域經(jīng)濟(jì)增長放慢的城市，房價(jià)面臨進(jìn)一步下調(diào)的壓力。

資產(chǎn)泡沫催促再降息？

對(duì)于預(yù)測(cè)降息的原因，邵宇告訴邦地產(chǎn)，目前來看經(jīng)濟(jì)是穩(wěn)住了，但如果沒有貨幣政策的有利支持，經(jīng)濟(jì)還是會(huì)慢慢向下滑動(dòng)，可能達(dá)不到原來的預(yù)期增長目標(biāo)。 貨幣政策和財(cái)政政策更多是一種托底，后續(xù)的話還會(huì)有一些政策的表現(xiàn)，所以預(yù)期在后續(xù)還有一些降息降準(zhǔn)的空間。

不過對(duì)于四季度的降息可能，市場也有不同的觀點(diǎn)。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)趙秀池教授表示，降息是貨幣政策工具之一，下半年是否降息取決于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，與調(diào)控目標(biāo)背離較大，降息的可能性較大。目前來看，跡象不太明顯。一線城市和部分二線城市樓市不斷回暖，有些城市已經(jīng)有些過熱，如果降息，會(huì)使樓市熱度進(jìn)一步提高，不利于樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管謝晨在接受邦地產(chǎn)采訪時(shí)表示，下半年或會(huì)有積極的財(cái)政政策出臺(tái)，因?yàn)楣┙o側(cè)的改革需要政策在財(cái)政這一側(cè)引導(dǎo)。但貨幣政策方面出現(xiàn)兩面性，一方面是工業(yè)制造業(yè)、中小企業(yè)的融資以及民間投資的下滑都需要相對(duì)比較寬松的貨幣政策；

但另外一面，貨幣政策寬松在國內(nèi)已引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格上漲過快的苗頭(包括“地王”頻現(xiàn)，局部城市住宅價(jià)格飛速上漲等)，如果貨幣政策進(jìn)一步寬松，需要考慮會(huì)否導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)泡沫引發(fā)一定的風(fēng)險(xiǎn)。降準(zhǔn)與否在目前的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，還比較難以判斷。

樓市普漲可能大不大？

“銀根寬松正是地王頻出的根源之一。”易居執(zhí)行總裁丁祖昱就指出，開發(fā)商有了便宜的錢，就不完全按照正常的市場邏輯來拿地，因?yàn)榭梢?ldquo;捂地”了。只要判斷自身資金能夠支持，再判斷地塊所在城市所在區(qū)域未來發(fā)展趨勢(shì)看好，那么就敢拿地，尤其是大企業(yè)。故而房企“彈藥”充足后都蜂擁到了一線城市和熱點(diǎn)二線城市，地產(chǎn)大鱷成了近期土地市場的主宰。

對(duì)此，中原地?cái)?shù)據(jù)就顯示，2016年上半年，全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計(jì)219宗，其中溢價(jià)率超過100%的地塊達(dá)到了109宗，溢價(jià)率超過50%的地塊更是多達(dá)167宗，地王頻繁出現(xiàn)，這219宗地塊中，很大比例是由國企央企獲得。

樓市也熱度不減。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，核心54城市成交商品房住宅180.17萬套，同比漲幅高達(dá)31.2%，刷新了上半年的歷史最高紀(jì)錄。54個(gè)城市中，50個(gè)城市成交量明顯上漲，包括天津、南京、揚(yáng)州等城市成交量上漲超過100%。

東北的大連、沈陽、哈爾濱，包括營口等地區(qū)，還有類似西安、蘭州這些西北地區(qū)的城市目前去庫存壓力依然很大，房價(jià)遲遲沒有上漲，有些甚至還較去年下跌。

除了部分城市的住宅存在滯銷壓力，商業(yè)地產(chǎn)的去庫存也是個(gè)問題。之前，邦爺也說過，全國前5個(gè)月的商業(yè)和寫字樓待售面積是比今年年初有兩位數(shù)增長的，這一部分房子也存在跌價(jià)的壓力。

所以，盡管四季度降息存在可能，但是，房地產(chǎn)市場一定不會(huì)普漲。很多的三四線城市，尤其是東北和中西部的三四線城市仍然面臨價(jià)格下調(diào)壓力！而一二線的熱點(diǎn)板塊，也有一個(gè)價(jià)格被市場接受的調(diào)整期。

真正可能上漲的，也許是長三角城市、珠三角城市、京津冀一帶之前價(jià)格上漲溫和的中小城市和板塊而已。

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場無涉。