每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊

萬科的可怕，不在于寶能、華潤逼宮董事會(huì)時(shí)，公司上下仍然能保持淡定心態(tài)，完成業(yè)績指標(biāo)。更重要的還是萬科在沖刺3000億元銷售目標(biāo)時(shí)，不忘記找尋新的增長機(jī)會(huì)，試圖重新找到讓公司高增長的業(yè)務(wù)模型。

作為萬科轉(zhuǎn)型佼佼者的廣深區(qū)域，最近的一系列的新動(dòng)態(tài)暴露了萬科新業(yè)務(wù)的方向，“八爪魚”規(guī)劃向落地又邁進(jìn)了一大步；而作為萬科團(tuán)隊(duì)的主心骨，總裁郁亮在“騰訊云＋未來峰會(huì)”的一席講話透露了萬科未來的發(fā)展方向。

但萬科培育的哪些業(yè)務(wù)，會(huì)在未來代替房地產(chǎn)開發(fā)，成為新的主要增長點(diǎn)？

●姚振華為何如此青睞萬科？

有自媒體說，寶能老板姚振華，對萬科每年25%以上的銷售規(guī)模增長十分垂涎，因?yàn)檫@一原因想要拿下萬科。

據(jù)萬科公告顯示，萬科今年上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額1900.8億元，銷售面積1409萬平方米。雖然萬科曾公開表示，股權(quán)之爭的負(fù)面效果開始顯現(xiàn)，但也提到很快萬科銷售金額將突破2000億元，毫無懸念地成為2016年第一家2000億元房企。

丁祖昱在“丁祖昱評樓市”撰文稱，萬科銷售規(guī)模增速再次提高，2014年和2015年連續(xù)跨越了2000億元和2500億元的門檻，而今年則有可能跳過3000億元的關(guān)口直沖4000億元。

據(jù)了解，萬科一路走來，一向以穩(wěn)健形象示人，但增速卻一路猛進(jìn)。2005年萬科銷售金額首次突破百億，2006年便翻倍，2007年突破500億元門檻。從500億元到千億，萬科用了3年時(shí)間，漸漸奠定了行業(yè)老大的基礎(chǔ)。

萬科是一家“可怕”的公司，在這次的“股權(quán)之爭”中，仍能努力減少負(fù)面影響，實(shí)現(xiàn)高速增長，另外，在轉(zhuǎn)型方面也絲毫不懈怠。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，今年萬科轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略又有了新動(dòng)作，一則《萬科康復(fù)醫(yī)院招聘》的消息透露出萬科轉(zhuǎn)型的又一重大新方向，萬科在廣州開始做醫(yī)院了。

招聘啟示提到，為適應(yīng)城市快速發(fā)展需要，踐行城市配套服務(wù)商，萬科將涉足醫(yī)療領(lǐng)域，并在廣州落子集團(tuán)內(nèi)首個(gè)醫(yī)療項(xiàng)目——萬科康復(fù)醫(yī)院。醫(yī)院打造集康復(fù)特色與臨床科室齊全的綜合性醫(yī)院，是功能齊全的特色醫(yī)院。位于廣州天河區(qū)智慧城核心區(qū)域，占地面積6000平方米，整體業(yè)務(wù)面積15000平方米，按照二級醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)投資建造。

萬科工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，萬科醫(yī)院本來就在“八爪魚”戰(zhàn)略的規(guī)劃之中，現(xiàn)在是在落地的過程中。

新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，醫(yī)院的發(fā)展機(jī)會(huì)一方面是私立醫(yī)院大發(fā)展，可以補(bǔ)充公立醫(yī)院的供應(yīng)不足，并滿足中高端患者的個(gè)性化需求；一方面是社區(qū)醫(yī)院社會(huì)化，真正成為城市的配套服務(wù)。需要注意的是，目前醫(yī)院私有化還沒有完全放開，部分項(xiàng)目除外，例如美容、齒科等，政策仍有天花板。

此次萬科康復(fù)醫(yī)院的探索是萬科向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型邁出的又一步伐。明源地產(chǎn)研究院副院長劉策接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，萬科往城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型，其中提到了幾個(gè)重點(diǎn)方向如物流地產(chǎn)、長租公寓、養(yǎng)老醫(yī)療等，萬科醫(yī)院主要服務(wù)于養(yǎng)老醫(yī)療地產(chǎn)發(fā)展，是作為助推器作用存在的。通過提供精細(xì)化的醫(yī)療服務(wù)，整合各醫(yī)療資源，為養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營、銷售提供助力。

進(jìn)入白銀時(shí)代，房企紛紛踏上轉(zhuǎn)型的道路，作為行業(yè)老大，萬科在2014年提出“八爪魚”戰(zhàn)略，率先邁出了轉(zhuǎn)型的步伐，形成了以住宅為主，商業(yè)、教育、公寓租賃等業(yè)務(wù)全面發(fā)展的業(yè)務(wù)體系。

2015年，萬科總裁郁亮拋出了未來10年市值達(dá)到萬億的目標(biāo)，萬科正在培養(yǎng)更多新的業(yè)務(wù)，未來都將獨(dú)立分拆上市。

目前萬科物業(yè)已初具規(guī)模，并已經(jīng)實(shí)現(xiàn)獨(dú)立，2015年報(bào)顯示，萬科物業(yè)已覆蓋64個(gè)城市，服務(wù)合同約定建筑面積21487萬平方米，同比增長107.8%。物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合并報(bào)表范圍內(nèi)主營業(yè)務(wù)收入28億元，同比增長49.4％，利潤率為18.44%。

據(jù)了解，目前萬科新業(yè)務(wù)大部分都處于培育階段，未來可獨(dú)立發(fā)展，都將成為萬科新的增長點(diǎn)。未來10年新業(yè)務(wù)要達(dá)到5000億元市值的目標(biāo)，萬科需要完成對新業(yè)務(wù)的探索和布局，建立新的發(fā)展模式。

據(jù)萬科高級副總裁譚華杰介紹，城市配套服務(wù)商，需要具備有別于傳統(tǒng)商辦、符合移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代大趨勢的新興地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并且要與萬科的客戶資源以及技術(shù)、信用優(yōu)勢存在關(guān)聯(lián)性的延伸業(yè)務(wù)。

歐陽捷認(rèn)為，萬科“八爪魚”戰(zhàn)略的創(chuàng)新是值得肯定的，但有些項(xiàng)目發(fā)展還存在一定的限定，有些項(xiàng)目適合在重點(diǎn)一二線城市發(fā)展，再往低能級城市落地存在一定難度。

●轉(zhuǎn)型之路并不輕松

萬科的轉(zhuǎn)型之路并不輕松，在摸索中過河，未來還有很多提升和發(fā)展的新空間，任重而道遠(yuǎn)。但毫無疑問，萬科的方向是完全正確的，英國國際名牌城中國區(qū)總裁歐陽谷林說，單一開發(fā)商將不復(fù)存在，未來的趨勢是復(fù)合地產(chǎn)。

多元化，房企不應(yīng)錯(cuò)過。近些年，大量的房企加入轉(zhuǎn)型大軍，萬科、恒大、綠地等均開啟轉(zhuǎn)型之路，但未來房企轉(zhuǎn)型的發(fā)展之路在哪里呢？萬科的下一步又路在何方？

郁亮在“騰訊云＋未來峰會(huì)”的發(fā)言中表達(dá)了對互聯(lián)網(wǎng)和云服務(wù)的贊賞，互聯(lián)網(wǎng)拉近了房企與客戶的距離，通過對大數(shù)據(jù)的分析可以使得營銷和投資更加精準(zhǔn)，房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)都離不開互聯(lián)網(wǎng)和與服務(wù)的支持。

據(jù)了解，早在2014年，萬科一眾高管便在郁亮的帶隊(duì)下，接連拜訪阿里、騰訊、小米等高科技企業(yè)，開始接觸云服務(wù)，擁抱互聯(lián)網(wǎng)，用互聯(lián)網(wǎng)思維賣房子。據(jù)了解，目前萬科的營銷體系、物業(yè)服務(wù)皆采用了互聯(lián)網(wǎng)的模式。

華為總裁任正非認(rèn)為，在這個(gè)時(shí)代，最近3~5年，對華為至關(guān)重要的就是要搶占大數(shù)據(jù)的制高點(diǎn)。對萬科而言，這個(gè)方法同樣適用，擁抱互聯(lián)網(wǎng)，壯大云服務(wù)，將給萬科的騰飛插上翅膀。

當(dāng)下最受關(guān)注的除了互聯(lián)網(wǎng)，還有高科技產(chǎn)業(yè)，科技改變未來，搶占高科技的制高點(diǎn)是未來發(fā)展的關(guān)鍵。2015年萬科機(jī)器人亮相，首家機(jī)器人咖啡館落戶萬科云城，今年萬科杭州則推出機(jī)器人組團(tuán)賣房，也許在不遠(yuǎn)的未來，機(jī)器人也可以建房，機(jī)器人將成為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的主力軍。

第一太平戴維斯高級經(jīng)理何凌表示，沒有辦法不看好云服務(wù)與高科技在房地產(chǎn)運(yùn)用方面的未來。

歐陽捷對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，云服務(wù)肯定是未來的大方向，帶來的不僅僅是便利，而且更有效率，無論是依托住宅地產(chǎn)主業(yè)還是推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)都有很大空間。

未來住宅地產(chǎn)的需求主流將變成改善性客戶，可支配收入水平提高更帶來商業(yè)繁榮，云服務(wù)、高科技也恰恰是針對有意愿、有能力消費(fèi)的改善性需求客戶，針對更科技、更酷炫、更會(huì)玩的“90后”、“00后”，這是現(xiàn)在和未來的房地產(chǎn)市場競爭的制高點(diǎn)，可以說，沒有“地產(chǎn)+云服務(wù)”、“地產(chǎn)+高科技”，房企就沒有未來。

劉策表示，未來萬科需要地產(chǎn)業(yè)務(wù)5000億元，其他業(yè)務(wù)5000億元，也就必然要求在教育、養(yǎng)老、家裝、醫(yī)療多個(gè)領(lǐng)域形成有效突破。地產(chǎn)+云服務(wù)”、“地產(chǎn)+高科技”是萬科實(shí)現(xiàn)萬億目標(biāo)的手段，是轉(zhuǎn)型或者說突破路上的助推器。

無論萬科的地產(chǎn)+，加了哪些內(nèi)容，目前萬科所有的互聯(lián)網(wǎng)、高科技的嘗試，都是圍繞著地產(chǎn)進(jìn)行。積極尋找第二主業(yè)的萬科，有著自己清晰的邏輯。那就是一切的轉(zhuǎn)型，不能離開房地產(chǎn)主業(yè)進(jìn)行。不管是高科技，還是互聯(lián)網(wǎng)，都只是萬科轉(zhuǎn)型中的工具，而不是轉(zhuǎn)型的終極方向。

●新藍(lán)海：存量房市場

萬科的終極方向，其實(shí)從一開始就已經(jīng)明確，那就是150萬億元的存量物業(yè)資產(chǎn)管理市場，以及由資產(chǎn)管理衍生的地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。據(jù)鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，150萬億元的存量房資產(chǎn)管理市場，才是未來更大的市場。

住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，中國一線城市已正式步入存量房時(shí)代，一個(gè)重要的指標(biāo)是，城市的存量房交易量超過新房交易量。中國存量房近億套，近25%的空置率主要流向租賃市場，“蛋糕”巨大。

劉策也認(rèn)為，存量房市場可能成為房企轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，雖然現(xiàn)在還處于混戰(zhàn)狀態(tài)，未來一定會(huì)出現(xiàn)數(shù)家千億級企業(yè)。

萬科挖掘存量房市場，如果做到市場占有率1%，房屋市值就有1.5萬億元，這是房企轉(zhuǎn)型必須挖掘的寶藏。

譚華杰表示，長租公寓市場未來如果爆發(fā)，萬科很有可能建立一個(gè)資產(chǎn)總量、收益規(guī)模上都與現(xiàn)有萬科業(yè)務(wù)旗鼓相當(dāng)?shù)男鹿?，但一切才剛剛開始。

資本、運(yùn)營商、設(shè)計(jì)師、公益等各方力量介入，使這些閑置資產(chǎn)徹底被激活。因此，出租公寓被認(rèn)為是行之有效的存量房運(yùn)營思路。

萬科通過住宅用地拿地蓋房子出租，租金回報(bào)率只有3%，收入扣除稅收20%，最終的租金收益率大概只有2.4%。如果使用其他閑置不動(dòng)產(chǎn)改造，租金收益率可以提升到6%~8%，稅后租金收益率為5%~6.5%。

物業(yè)是萬科第一個(gè)獨(dú)立的事業(yè)部，也是最成熟的事業(yè)部。按照內(nèi)部測算，6~ 8年之后，萬科的物業(yè)管理面積可能達(dá)到6億平方米左右，實(shí)現(xiàn)真正的規(guī)模化、平臺(tái)化經(jīng)營。

劉策表示，挖掘物業(yè)管理和長租公寓是最典型的手段，另外就是資產(chǎn)證券化以及城市更新也是開拓存量房物業(yè)市場的關(guān)鍵。存量房業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)屬性不一樣，可以進(jìn)行獨(dú)立架構(gòu)去開發(fā)，像鏈家、萬科其實(shí)都是成立了專門的架構(gòu)開展工作的。