每經(jīng)編輯 王杰    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

幾年前，東京郊區(qū)，一位房東來拜訪他的租戶時，發(fā)現(xiàn)一具萎縮的骨架躺在出租屋里，這名租戶已經(jīng)死了三年了。

沒有一個鄰居發(fā)現(xiàn)他已經(jīng)失蹤，他的銀行一直固定繳納房租，一直到他的賬戶里分文不剩。房東因收不到房租來檢查，才看到了那可怕的一幕。

在未來數(shù)十年中，隨著老年人口比率的上升，可能很多城市會出現(xiàn)這樣的情況。

我們看看東京就知道。過去幾十年，日本人口曾呈現(xiàn)爆炸式增長，許多人背井離鄉(xiāng)來東京打拼，為了安置這些人，日本政府在東京郊區(qū)建設了很多新房，但隨著日本人口的銳減（有人估算，到2055年日本的人口將由現(xiàn)在的1.27億縮減到9千萬），很多區(qū)域會出現(xiàn)人去樓空的凋敝景象。

專家預計，如果當?shù)卣槐M快著手制定措施應對城市的灰色未來，郊區(qū)的高樓大廈和各種建筑群也將被廢棄。

這些都給中國，帶來了什么信號？

老齡化帶來房地產(chǎn)拐點？

我國的老人有多少？

民政部在7月11日公布的《2015年社會服務發(fā)展統(tǒng)計公報》給出了答案：截至2015年底，我國60歲及以上老年人口2.22億人，占總?cè)丝?6.1%。其中65歲及以上人口1.4386億人，占總?cè)丝?0.5%。

按國際標準，如果一個國家或地區(qū)60歲以上老年人口占人口總數(shù)的比例達到10%，或65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%，就進入了老齡化社會。有專家由此表示，中國已于2001年進入了老齡化社會。

老齡化社會的到來，勢必帶來消費結(jié)構(gòu)的變化。

從中國人的消費投資特征看，30-50后重視養(yǎng)老醫(yī)療，60后重視健康消費，70后更重視品牌，80后喜愛休閑娛樂和互聯(lián)網(wǎng)消費，90后重視休閑、娛樂方面的消費，購房需求下降。

原國泰君安首席宏觀分析師任澤平就表示，房地產(chǎn)周期在很大程度上也是人口周期的一部分，人口出生數(shù)量領先住宅開工數(shù)量20年，20-50歲是適齡購房人群，2014年前后房地產(chǎn)投資到達長周期拐點，后房地產(chǎn)時代的典型特點是“總量放緩、結(jié)構(gòu)分化”。

這句話翻譯過來就是，要買房的人變得越來越少，但在北上深廣等城市房子會供不應求。

有人或許會說“以房養(yǎng)老”模式，是房地產(chǎn)在老齡化社會中發(fā)展的一個機會點。

“以房養(yǎng)老”是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，然后按月領取一定數(shù)額的養(yǎng)老金，期間老人仍然可以住在這里，仍然擁有對房屋的占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，直至身故；而在老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。

但我們看到，截至目前，北京、上海、廣州、武漢等四大試點城市只有60戶投保，并且僅有一家保險公司推出了相關(guān)產(chǎn)品。因為絕大多數(shù)老人還是希望把房子留給孩子。

他們一來是擔心政策不成熟，害怕最后“沒房也沒錢”；二是是房價確實太高，老人以房養(yǎng)老了，子女卻買不起房，老人們又能真正安度晚年嗎？而大多數(shù)老人想把房子留給子女，那么未來的購房需求還會向現(xiàn)在這么強烈嗎？

房地產(chǎn)還有機會嗎？

可見，“老齡化社會”給房地產(chǎn)制造了不少困難，因為老年人對于住房的需求越來越少，而新生代對于買不買房，仍不確定。

但這讓邦也想到一個現(xiàn)象：兩年前一份叫《“90后”壓根兒就不買房》的演講PPT廣為流傳，隨后“叫賣情趣用品”的90后創(chuàng)業(yè)紅人馬佳佳成為名人，并一度成為開發(fā)商眼中的紅人。

為什么“馬佳佳們”會一夜成名？因為樓市大佬們開始審視馬佳佳背后的新一代消費群體。

原因很簡單，人口帶來的需求衰減問題，無法搞定；那么他們就必須要搞定新的消費載體——90后。

但邦爺還想提出一個角度：房價不止取決于供求，還取決于人口流動。我們以老齡化程度很高的上海為例。

據(jù)“上海市老年人口和老齡事業(yè)監(jiān)測統(tǒng)計調(diào)查制度”統(tǒng)計，截至2014年12月31日，上海市戶籍人口1438.69萬人，60歲及以上老年人口413.98萬人，占總?cè)丝诘?8.8%，也就是說每3人中就有1個60歲及以上老人。

上海老齡化嚴重，但邦爺要提醒你看另外一組數(shù)據(jù)：上海2000年的常住人口為1670萬左右，到2010年達到2300萬左右，增加630萬左右，增幅為38%。

也就是說，上海雖然老齡化嚴重，但人口的流動性也在增強。人口遷徙其實側(cè)面體現(xiàn)的是城鎮(zhèn)化的過程。任澤平則表示，人口遷移邊際上決定不同區(qū)域房市，根據(jù)國際經(jīng)驗，人口將繼續(xù)往大都市圈遷移聚集。

而人口流動的加速，對區(qū)域房價來說，是很重大的影響因素，他不僅會帶動城市核心區(qū)域房價支撐力，還將帶動人口外溢區(qū)域（即城市周邊新興區(qū)域）的房價走勢。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。