每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

7月14日，上海虹口涼城板塊的一塊純宅地拍出了6.7萬元/平米的樓板價(jià)，一舉刷新的上海市中心的拍賣價(jià)格。該地塊未來的銷售價(jià)格，至少要10萬元/平米以上，價(jià)格之高，引起廣泛關(guān)注。

但與此同時(shí)，大多數(shù)人卻忽略了，就在兩天前，距離這宗地塊不遠(yuǎn)的寶楊碼頭也成交了一塊地，底價(jià)成交，樓板價(jià)5046元/平。兩者相距不足14公里，這地的價(jià)格卻不到?jīng)龀歉邇r(jià)地的十分之一??！

要知道，寶楊碼頭是去往崇明島的交通要道，位置也不太差，可就是這樣一塊地為何是這種結(jié)局呢？

邦爺注意到一個(gè)重要細(xì)節(jié)，寶楊碼頭的這宗地塊，用途是商辦、港口碼頭用地、餐飲旅館業(yè)用地。

“宅地遭人哄搶，商用項(xiàng)目遇冷”，這種情況最近在上海似乎很普遍。而這背后，有數(shù)據(jù)就顯示，上海的商辦市場(chǎng)庫存消化周期已經(jīng)高達(dá)4.5年，去化壓力很大。

易居研究院智庫中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年4月底，上海的商業(yè)用房存量高達(dá)1023.04萬平方米，成為全國(guó)商業(yè)庫存最高的城市。以上海2016年2~4月份商業(yè)用房的成交面積（7.33萬平、20.68萬平、28.12萬平）計(jì)算，目前的存量需要54.68個(gè)月才能消化完畢。

邦爺根據(jù)這些現(xiàn)象推測(cè)認(rèn)為，該地遇冷很可能不是出于地塊的區(qū)位條件等原因，而是由于它是一宗商用地！這背后更深的含義是，一線城市商辦市場(chǎng)或已面臨崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。

有人可能已經(jīng)注意到，除了土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，目前上海的商辦物業(yè)也普遍難以出售變現(xiàn)，而上海一部分商辦性質(zhì)樓盤已經(jīng)很難申請(qǐng)到住房抵押貸款，更是重要證據(jù)：

（圖為涉事開發(fā)商工作人員）

上面的截圖是不久前東方衛(wèi)視報(bào)道的金山區(qū)的一個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目“樂禧匯”銷售員的說法。

該項(xiàng)目從2012、2013年就開始幫客戶申請(qǐng)貸款，但直到今年貸款也沒批下來。也是商鋪小業(yè)主遲遲辦不下貸款，使得公司老板有機(jī)可乘，從P2P平臺(tái)借了款，后來因無力償還，留下了巨額債務(wù)。如今，業(yè)主面臨房子被查封，房財(cái)兩空的風(fēng)險(xiǎn)。

為什么銀行不批貸？

看完上述案例，或許大家都想這么問：為什么遠(yuǎn)郊商業(yè)地產(chǎn)不批貸款？

一國(guó)有銀行貸款部經(jīng)理告訴邦爺，對(duì)于商鋪來說，行里并沒有明確規(guī)定說不批貸，要綜合考慮開發(fā)商實(shí)力和貸款人資質(zhì)。但執(zhí)行層面，對(duì)于遠(yuǎn)郊商業(yè)，基本不會(huì)批，因?yàn)檫h(yuǎn)郊商鋪的回報(bào)率低，風(fēng)險(xiǎn)又不可控。

據(jù)透露，這些商業(yè)項(xiàng)目，有的交房手續(xù)不完備，原本應(yīng)該是交了房開發(fā)商就放貸，但在此之前開發(fā)商先將房產(chǎn)抵押出去做了高利貸，因此銀行就不可能再給小業(yè)主批購房按揭貸款。

悲催的是，即便銀行向法院申請(qǐng)查封或者沒收物業(yè)，這類資產(chǎn)也無法處置和拍賣，只能成為壞賬和不良資產(chǎn)。

“如今開發(fā)商情愿做公寓也不愿做商業(yè)地產(chǎn)，由于商業(yè)地產(chǎn)培育周期長(zhǎng)，非核心區(qū)域的租金不僅滯脹，甚至年年下跌。”國(guó)際五大行一分析師就直言。

知名房產(chǎn)專家薛建雄表示，一個(gè)10萬方的商業(yè)起碼要有30萬人口支撐，人均商業(yè)消費(fèi)面積1~1.5平。但遠(yuǎn)郊商業(yè)綜合體往往一建就是幾十萬方，總建筑面積超過30萬平米以上的商業(yè)綜合體非常多，而當(dāng)?shù)叵M(fèi)人口沒那么多消費(fèi)支撐力更是不足，因而造成大量商鋪空置。

“在南匯、奉賢、嘉定等遠(yuǎn)郊商業(yè)集中的地區(qū)，常有因?yàn)轫?xiàng)目無法如期開工、租金回報(bào)無法兌現(xiàn)滋生的業(yè)主集中上訪、拖欠銀行貸款等現(xiàn)象。銀行根本不批貸是遠(yuǎn)郊商業(yè)項(xiàng)目面臨的最普遍也是最主要的銷售困難。”薛建雄就指出。

商業(yè)高庫存將成樓市大隱患

“商業(yè)地產(chǎn)的庫存風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。”薛建雄直言。

近期舉行的“第十一屆中國(guó)零售商大會(huì)”發(fā)布的中國(guó)零售業(yè)百強(qiáng)報(bào)告就顯示，2015年87家實(shí)體店的銷售增速只有3%(7家電商的增長(zhǎng)率卻超過50%)，大型超市及百貨公司陷入低迷，專賣店、便利店發(fā)展相對(duì)較好。

很明顯的例子是，2013、2015年樂購已經(jīng)關(guān)閉了其在鎮(zhèn)寧、盧灣等地的實(shí)體店，7月底又將關(guān)閉其位于普陀區(qū)的大渡河店。

隨著一線城市土地價(jià)格的不斷攀升，開發(fā)商們的拿地成本和后期風(fēng)險(xiǎn)也在不斷增加，愿意轉(zhuǎn)向郊區(qū)的人少之又少，而且大多也是迫不得已。更不要說，在供給過剩、競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化、電商沖擊等諸多問題沖擊下的遠(yuǎn)郊商辦市場(chǎng)，可能陷入無人問津的局面。

薛建雄就認(rèn)為，與住宅市場(chǎng)不同，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)尤其是遠(yuǎn)郊商業(yè)早已過剩。個(gè)人買家如果沒有專業(yè)能力，投資商業(yè)地產(chǎn)，失敗的概率將不會(huì)亞于買股票。

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無涉。