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◎每經(jīng)記者 吳若凡

如果提及綠地的主營業(yè)務是什么，你大概可以講出超高層建筑、海外投資，也許還會加上一句，綠地超越了中國最大開發(fā)商萬科。如果提問綠地的氣質(zhì)是什么，你能第一時間在腦海中搜索出準確答案嗎？好像很難。

需要指出的是，上市后的綠地，似乎一下放緩了增長的步伐，在完成多元化布局的同時，上市前遺留下來的問題也暴露無遺，比如一直被人詬病的房屋質(zhì)量問題，合作方的回款慢等。

就剛發(fā)布的綠地二季度業(yè)績快報可以看出，今年上半年，綠地房地產(chǎn)主業(yè)實現(xiàn)合同銷售金額1107.71億元，同比增長34%。值得注意的是，排名前20強的房企中，上半年銷售額平均增長速度是80%，全國平均銷售額增長速度為42%。其中，有5家房企今年上半年增長超過100%，新城控股簽約銷售額增長144%，綠地34%的增速沒有跑贏平均水平。

根據(jù)綠地相關人士介紹，商辦物業(yè)對綠地銷售業(yè)績幫助較大。從上述人士的介紹可以看出，商辦如果銷售不佳，對公司業(yè)績會有不利影響。

云峰債券違約拖累綠地評級

今年3月，有消息指出，云峰集團未兌付的債券余額高達66億元，構成截至當時國內(nèi)存續(xù)規(guī)模最大的一宗債券違約案例。對此，綠地方面發(fā)布聲明，已經(jīng)解除對云峰集團的股權托管協(xié)議，未對云峰集團所發(fā)債券提供擔保，因此也不對債券償付承擔責任。

隨后，著名評級機構穆迪對綠地控股債券評級為BAA，同時標準普爾將其評為BBB。有分析師認為，綠地控股房地產(chǎn)項目主要集中在二線城市，因此出售房地產(chǎn)庫存的不確定性可能會損害公司流動性。

也有另一種聲音認為，綠地如此瘋狂擴張，風險也很大，一旦經(jīng)濟形勢或者城市化進程沒有預期好，綠地可能就會遭遇可怕的風險。城市綜合體等商業(yè)不是建完就萬事大吉，運營最關鍵。

另一方面，高企的負債，導致外界對綠地的資金情況表現(xiàn)出擔憂。一連串的變化，讓人們對于綠地的未來心生疑問。截至2015年底，綠地資產(chǎn)負債率高達88%，遠高于同期房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債的平均值。

商辦去庫存難題

綠地辦公物業(yè)當前遇到的問題，其實也是所有辦公物業(yè)開發(fā)商共同面對的問題：供應量大于需求量，產(chǎn)品差異不明顯，物業(yè)本身的價值完全基于所在地段。目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)十分理性，除了一線城市核心地段的投資物業(yè)升值潛力依然十分明顯外，大部分辦公樓的投資價值已經(jīng)不如往昔。

第一太平戴維斯的報告指出，2015年，從供給層面來說，全國一線及主要二線城市均將迎來供給量攀升，但市場表現(xiàn)將呈現(xiàn)分化趨勢。二線城市則將面臨相對嚴峻的供過于求的考驗。

整體而言，綠地的辦公物業(yè)發(fā)展時間較長，自全國化道路開啟時就是集團研究和投入的重點，并始終跟隨市場需求和經(jīng)濟形勢不斷升級。

優(yōu)淘城總裁薛建雄指出，綠地的超高層具有第一效應，可以滿足三四線城市升級的需要。這種模式也可以提高綠地談判的話語權。

雖說住宅銷售速度快，但是綠地在商辦上的問題也暴露無遺，由于缺乏運營管理，空置率很高，但綠地由于成本控制較好，售價也低，一直以來綠地都是走性價比路線。

薛建雄表示，由于綠地的商辦面積都較大，故而銷售進度放緩，一個20億元的項目也就賺1億元，如果有10%的貨沒賣掉，就等于資金全部套在了里面。

由于成本低，供應商回款慢，質(zhì)量得不到保證。這種快開發(fā)、高周轉的模式把風險和責任都轉嫁給了小業(yè)主，小業(yè)主買的時候覺得占了便宜。商辦物業(yè)的集中供應，導致寫字樓市場的日子更不好過，空置率攀升早已成為常態(tài)。

由于來自三線以及商辦物業(yè)帶來的去化壓力，綠地過去一年僅交出2301億元的銷售金額，較2015年初提及的2800億元相去甚遠。從短期來看，綠地去商辦庫存的壓力未來依然很大。

世邦魏理仕的報告指出，今年二季度全國優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供應相對充裕，新增供應近200萬平方米，較第一季度翻番。但由于市場或竣工驗收更趨嚴格等原因造成部分項目延遲交付，導致同比下降37.5%。大部分市場空置率上行，攀升0.9個百分點至18.7%。