每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

最近，網(wǎng)上瘋傳著蘇州即將限購的消息，還有文件流出，搜狐焦點(diǎn)、騰訊房產(chǎn)、新浪等紛紛轉(zhuǎn)載。

得知消息后，邦爺向蘇州房地產(chǎn)本地人士進(jìn)行了求證，得到的回復(fù)是，限購可能性很大，但時間表未定。

邦爺也找到了這份網(wǎng)上流傳的資料，內(nèi)容是這樣的：

蘇州戶籍購房者（以家庭為單位）首套首貸首付20%；已有一套房且已經(jīng)結(jié)清貸款的，首付30%；已有一套房未結(jié)清貸款的，首付比例上調(diào)至45%。

非蘇州籍戶購房者（以家庭為單位）首套首貸20%；已有一套住房的停貸，必須全款買房，社保需連續(xù)繳滿兩年且個稅繳滿一年；公積金二次使用的，首付30%，且利率上浮10%；

既認(rèn)貸又認(rèn)房，即只要名下有房產(chǎn)且貸款已還清或是名下無房產(chǎn)但有貸款記錄的，均算二套，首付三成。
對第三套房繼續(xù)停貸。

文件來源：網(wǎng)絡(luò)

主因：土地市場太火爆

其實(shí)蘇州限購的傳聞從今年4月份開始就已經(jīng)盛囂塵上了。今年3月8日，蘇州市政府也頒發(fā)了關(guān)于樓市限價的“樓十條”，但還未涉及限購。

為什么蘇州會這樣？業(yè)內(nèi)認(rèn)為主要還是因?yàn)橥恋厥袌鎏珶崃耍?/p>

資料顯示，2015年上半年蘇州一級市場還不溫不火，二級市場成交量在4月后回暖出現(xiàn)大幅上升現(xiàn)象。但年中開始，外來房企大舉涌入蘇州，當(dāng)代、華宇、天津房地產(chǎn)等企業(yè)先后進(jìn)駐蘇州市場。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

這種情況在2016年上半年愈演愈烈，泰禾、魯能、雅居樂等都是在今年首次進(jìn)入蘇州市場的，但隨之而來的便是土地價格的水漲船高。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年蘇州共計(jì)成交了23宗住宅類用地，平均樓面價達(dá)到18148元/㎡，地樓比達(dá)到了1.03，整體的平均溢價率152%，顯然是面粉貴過面包。

地王扎堆刷屏，也讓蘇州住宅市場火了起來，尤其是一些洼地板塊，住宅價格增幅明顯。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年蘇州商品房無論是供應(yīng)量還是成交量都節(jié)節(jié)攀升，供應(yīng)量達(dá)到450萬平，成交達(dá)到617.1萬平，同比分別上漲了38%、和37.95%。截止6月底，蘇州全市住宅存量也同比下降52.56%，變?yōu)?69.48萬平，能消化4.3個月。

市場交投旺盛，價格也不勢弱，目前，蘇州商品住宅的成交均價在17600元/㎡左右，上半年成交價同比上漲了37.42%。蘇州大部分房企對于市場也持樂觀態(tài)度，認(rèn)為成交均價將逐月上漲。

知名房地產(chǎn)人士薛建雄就表示，房企拿地態(tài)度如此積極，是因?yàn)槠髽I(yè)看好蘇州市場，預(yù)測未來蘇州土地市場依舊會保持熱度，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊，一掛出必定會繼續(xù)遭到企業(yè)瘋搶。

但也因如此，克而瑞蘇州公司負(fù)責(zé)人韓云霞認(rèn)為，蘇州政府會出臺限購政策，抑制二級市場的交投，并控制土地市場的高溫。

蘇州也要學(xué)上海限制人口流入？

還有更猛的！

7月27日下午，蘇州市人民政府、蘇州市公安局發(fā)布了最新的《蘇州市戶籍準(zhǔn)入管理辦法》。其中一項(xiàng)規(guī)定，從2017年1月1日起，拿到房屋產(chǎn)證的，都需要統(tǒng)一參加人口積分管理系統(tǒng)，通過積分申請入戶。

這項(xiàng)規(guī)定意味著，在蘇州買房就能落戶將成為歷史。

不過，目前蘇州的規(guī)定是在蘇州購買成套商品房的群眾，住房在75平方米以上的，只要能在2016年12月31日前取得房屋所有權(quán)證的，持證滿3年的，符合繳納社保、稅收、計(jì)劃生育規(guī)定的，在2019年12月31日前仍可申請直接落戶蘇州。

但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，蘇州既然開始開始控制人口規(guī)模了，限購政策應(yīng)該不會更加趨嚴(yán)。韓云霞也認(rèn)為，蘇州限購還是以溫和調(diào)控為主。

不過薛建雄指出，如果房地產(chǎn)限購政策趨嚴(yán)，很有可能影響蘇州的財(cái)政收入。

蘇州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年全市完成了一般公共預(yù)算收入898.0億元，增長11.0%，半年度增幅達(dá)到了2012年以來的最高水平。

其中，土地出讓金就達(dá)到507.12億元，比2015年同期增加382.12億元，同比增幅高達(dá)275.64%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資完成了1113億元，同比增長20.9%，增速同比提高了6個百分點(diǎn)（其中住宅投資850億元，同比增長23.2%），占全社會投資比例也達(dá)到37.3%，同比提高5.7個百分點(diǎn)，而且還在持續(xù)增加中。

的確，一旦出臺嚴(yán)厲的調(diào)控政策，蘇州的財(cái)政或受很大影響。

不過韓云霞認(rèn)為，從長遠(yuǎn)來看，適當(dāng)?shù)氖站o有利于蘇州房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展。

＊文中觀點(diǎn)為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。