每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

最近，網(wǎng)上瘋傳著蘇州即將限購(gòu)的消息，還有文件流出，搜狐焦點(diǎn)、騰訊房產(chǎn)、新浪等紛紛轉(zhuǎn)載。

得知消息后，邦爺向蘇州房地產(chǎn)本地人士進(jìn)行了求證，得到的回復(fù)是，限購(gòu)可能性很大，但時(shí)間表未定。

邦爺也找到了這份網(wǎng)上流傳的資料，內(nèi)容是這樣的：

蘇州戶籍購(gòu)房者（以家庭為單位）首套首貸首付20%；已有一套房且已經(jīng)結(jié)清貸款的，首付30%；已有一套房未結(jié)清貸款的，首付比例上調(diào)至45%。

非蘇州籍戶購(gòu)房者（以家庭為單位）首套首貸20%；已有一套住房的停貸，必須全款買房，社保需連續(xù)繳滿兩年且個(gè)稅繳滿一年；公積金二次使用的，首付30%，且利率上浮10%；

既認(rèn)貸又認(rèn)房，即只要名下有房產(chǎn)且貸款已還清或是名下無(wú)房產(chǎn)但有貸款記錄的，均算二套，首付三成。
對(duì)第三套房繼續(xù)停貸。

文件來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

主因：土地市場(chǎng)太火爆

其實(shí)蘇州限購(gòu)的傳聞從今年4月份開(kāi)始就已經(jīng)盛囂塵上了。今年3月8日，蘇州市政府也頒發(fā)了關(guān)于樓市限價(jià)的“樓十條”，但還未涉及限購(gòu)。

為什么蘇州會(huì)這樣？業(yè)內(nèi)認(rèn)為主要還是因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)太熱了！

資料顯示，2015年上半年蘇州一級(jí)市場(chǎng)還不溫不火，二級(jí)市場(chǎng)成交量在4月后回暖出現(xiàn)大幅上升現(xiàn)象。但年中開(kāi)始，外來(lái)房企大舉涌入蘇州，當(dāng)代、華宇、天津房地產(chǎn)等企業(yè)先后進(jìn)駐蘇州市場(chǎng)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞

這種情況在2016年上半年愈演愈烈，泰禾、魯能、雅居樂(lè)等都是在今年首次進(jìn)入蘇州市場(chǎng)的，但隨之而來(lái)的便是土地價(jià)格的水漲船高。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年蘇州共計(jì)成交了23宗住宅類用地，平均樓面價(jià)達(dá)到18148元/㎡，地樓比達(dá)到了1.03，整體的平均溢價(jià)率152%，顯然是面粉貴過(guò)面包。

地王扎堆刷屏，也讓蘇州住宅市場(chǎng)火了起來(lái)，尤其是一些洼地板塊，住宅價(jià)格增幅明顯。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年蘇州商品房無(wú)論是供應(yīng)量還是成交量都節(jié)節(jié)攀升，供應(yīng)量達(dá)到450萬(wàn)平，成交達(dá)到617.1萬(wàn)平，同比分別上漲了38%、和37.95%。截止6月底，蘇州全市住宅存量也同比下降52.56%，變?yōu)?69.48萬(wàn)平，能消化4.3個(gè)月。

市場(chǎng)交投旺盛，價(jià)格也不勢(shì)弱，目前，蘇州商品住宅的成交均價(jià)在17600元/㎡左右，上半年成交價(jià)同比上漲了37.42%。蘇州大部分房企對(duì)于市場(chǎng)也持樂(lè)觀態(tài)度，認(rèn)為成交均價(jià)將逐月上漲。

知名房地產(chǎn)人士薛建雄就表示，房企拿地態(tài)度如此積極，是因?yàn)槠髽I(yè)看好蘇州市場(chǎng)，預(yù)測(cè)未來(lái)蘇州土地市場(chǎng)依舊會(huì)保持熱度，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊，一掛出必定會(huì)繼續(xù)遭到企業(yè)瘋搶。

但也因如此，克而瑞蘇州公司負(fù)責(zé)人韓云霞認(rèn)為，蘇州政府會(huì)出臺(tái)限購(gòu)政策，抑制二級(jí)市場(chǎng)的交投，并控制土地市場(chǎng)的高溫。

蘇州也要學(xué)上海限制人口流入？

還有更猛的！

7月27日下午，蘇州市人民政府、蘇州市公安局發(fā)布了最新的《蘇州市戶籍準(zhǔn)入管理辦法》。其中一項(xiàng)規(guī)定，從2017年1月1日起，拿到房屋產(chǎn)證的，都需要統(tǒng)一參加人口積分管理系統(tǒng)，通過(guò)積分申請(qǐng)入戶。

這項(xiàng)規(guī)定意味著，在蘇州買房就能落戶將成為歷史。

不過(guò)，目前蘇州的規(guī)定是在蘇州購(gòu)買成套商品房的群眾，住房在75平方米以上的，只要能在2016年12月31日前取得房屋所有權(quán)證的，持證滿3年的，符合繳納社保、稅收、計(jì)劃生育規(guī)定的，在2019年12月31日前仍可申請(qǐng)直接落戶蘇州。

但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，蘇州既然開(kāi)始開(kāi)始控制人口規(guī)模了，限購(gòu)政策應(yīng)該不會(huì)更加趨嚴(yán)。韓云霞也認(rèn)為，蘇州限購(gòu)還是以溫和調(diào)控為主。

不過(guò)薛建雄指出，如果房地產(chǎn)限購(gòu)政策趨嚴(yán)，很有可能影響蘇州的財(cái)政收入。

蘇州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年全市完成了一般公共預(yù)算收入898.0億元，增長(zhǎng)11.0%，半年度增幅達(dá)到了2012年以來(lái)的最高水平。

其中，土地出讓金就達(dá)到507.12億元，比2015年同期增加382.12億元，同比增幅高達(dá)275.64%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成了1113億元，同比增長(zhǎng)20.9%，增速同比提高了6個(gè)百分點(diǎn)（其中住宅投資850億元，同比增長(zhǎng)23.2%），占全社會(huì)投資比例也達(dá)到37.3%，同比提高5.7個(gè)百分點(diǎn)，而且還在持續(xù)增加中。

的確，一旦出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策，蘇州的財(cái)政或受很大影響。

不過(guò)韓云霞認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，適當(dāng)?shù)氖站o有利于蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。