每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健    

每經(jīng)記者 胡健

8月12日公布的一系列7月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)很難讓人高興起來。

與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)息息相關(guān)的工業(yè)增加值和投資數(shù)據(jù)均出現(xiàn)回落，7月份，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價(jià)格計(jì)算同比增長(zhǎng)6.0%，增速比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。1-7月份，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）311694億元，同比增長(zhǎng)8.1%，增速比1-6月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。

此外，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新房地產(chǎn)開發(fā)投資月度數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月房地產(chǎn)投資，新開工，銷售等主要數(shù)據(jù)全部出現(xiàn)回落，顯示樓市高熱有所降溫。

上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，去年基期值下跌的幅度不斷減弱，這會(huì)使得今年投資增速開始放緩，另外，部分房企則把重心放在市場(chǎng)營(yíng)銷或產(chǎn)品營(yíng)銷方面，而非盲目地做土地投資和房屋開發(fā)。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)全線回落

2016年1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資55361億元，同比名義增長(zhǎng)5.3%，增速比1-6月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。

其中，住宅投資36981億元，增長(zhǎng)4.5%，增速回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.8%。

而在房屋銷售方面，1-7月份，商品房銷售面積75760萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，增速比1-6月份回落1.5個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售額57569億元，增長(zhǎng)39.8%，增速回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)報(bào)告還解釋說，從數(shù)據(jù)看，7月單月商品房銷售面積是1.14億平米，其中住宅剛剛超過1億平米，數(shù)據(jù)全面創(chuàng)造了2016年單月數(shù)據(jù)最低。從同比看，7月成交面積同比漲幅18.7%，金額上漲同比28.5%，均低于累計(jì)前7月漲幅，整體看，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了慣性趨勢(shì)性的回落。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)也明確提到，這幾個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)有一些變化，比較明顯的特點(diǎn)是房地產(chǎn)銷售繼續(xù)保持較高的增長(zhǎng)速度，但增速在回落。房?jī)r(jià)這兩個(gè)月漲幅有所放緩，分化比較明顯。這兩個(gè)特點(diǎn)是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出的新情況。

土地市場(chǎng)往往是整個(gè)樓市投資和銷售的領(lǐng)先指標(biāo)，但開發(fā)商購(gòu)買土地的熱情也似乎有所消退。1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積11167萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，降幅比1-6月份擴(kuò)大4.8個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款3848億元，增長(zhǎng)7.1%，增速回落3.1個(gè)百分點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)說，從土地購(gòu)置面積的增速來看，出現(xiàn)了一個(gè)跌幅擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)，這也說明今年7月份土地市場(chǎng)其實(shí)并不如預(yù)期的熱。雖然表面上看部分城市有地王等現(xiàn)象出現(xiàn)，但其實(shí)對(duì)于其他城市來說，并不是如此熱的場(chǎng)景。

"這也說明了土地市場(chǎng)存在一個(gè)兩極分化的現(xiàn)象。大城市需要不斷抑制地價(jià)，而中小城市則需要不斷通過招商引資和土地推介等方式，進(jìn)而引導(dǎo)資金進(jìn)入土地市場(chǎng)。"嚴(yán)躍進(jìn)說。

分化調(diào)整有利于去庫(kù)存

盡管7月相關(guān)數(shù)據(jù)全線回落，但盛來運(yùn)卻并沒有表現(xiàn)出太多擔(dān)心。

他說，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩(wěn)定，分化調(diào)整的走勢(shì)和格局下一階段還會(huì)延續(xù)。而這種分化調(diào)整有利于房地產(chǎn)去庫(kù)存，有利于房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。

當(dāng)回答目前中國(guó)處于房地產(chǎn)周期的哪個(gè)階段時(shí)，盛來運(yùn)說，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是地域性很強(qiáng)的、很特殊的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，全國(guó)各個(gè)地方的差異比較大、情況也不一樣。但有一點(diǎn)結(jié)論是可以得出的，高增長(zhǎng)和普增普漲的階段已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)現(xiàn)在進(jìn)入了分化、調(diào)整、優(yōu)化的階段。

原國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦在7月底的一次演講中就提到，構(gòu)成房地產(chǎn)投資70%的城鎮(zhèn)居民住宅的歷史需求峰值是1200到1300萬(wàn)住戶，2014年已達(dá)到了。達(dá)到以后，房地產(chǎn)投資總量上來講就是持平，然后逐步回落。

但盛來運(yùn)仍然強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)仍然是支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展很重要的一個(gè)行業(yè)，從今后調(diào)整角度來講，一定要適應(yīng)房地產(chǎn)本身的運(yùn)行規(guī)律，要注重因城施策、因地制宜。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，，從全國(guó)看，庫(kù)存結(jié)構(gòu)去化非常不均衡，反而是之前庫(kù)存較少的一二線城市成為了去庫(kù)存的主力軍。而庫(kù)存較多的三四線城市，庫(kù)存依然維持或者去化時(shí)代緩慢。

他說，房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存難度越來越大，在前期系列政策刺激下，在漲價(jià)的預(yù)期和寬松的信貸政策影響下，庫(kù)存去化較快，但隨著房?jī)r(jià)高位，按揭信貸短期急增，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越來越大。2016年上半年以來已有多個(gè)一二線熱點(diǎn)城市的政策開始逐步收緊，因城施策仍將繼續(xù)主導(dǎo)下半年全國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展。

在此背景下，樓市數(shù)據(jù)降溫未必是壞事。張大偉說，盡管絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過快的城市主要集中在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市，其房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于其他城市，其余二、三線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。