每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

（本文原載于微信公眾號邦地產(chǎn)Real-estate-circle）

壹 周 樓 評

謝國忠、牛刀、國世平、齊俊杰……在中國房地產(chǎn)的歷史上，這些人都曾經(jīng)預(yù)言過房價的趨勢，但大部分時候，他們的預(yù)言全都被證明錯了。很多無辜的百姓聽了他們的話，眼巴巴地等著房價降，結(jié)果卻等來了再創(chuàng)新高，就此再也買不起房子…

專家不靠譜，地產(chǎn)商是不是靠譜？恐怕也不是！

李嘉誠過去兩年大規(guī)模賣出內(nèi)地的物業(yè)，讓很多人相信內(nèi)地房價已經(jīng)見頂，隨即跟著他一起把房子賣了，結(jié)果呢……

還有證大的戴志康也在去年退出房地產(chǎn)，并且還預(yù)言“房價就是最后的瘋狂”，可是結(jié)果又如何呢？

在房價這件事上，似乎沒有人能真正說對，甚至連短期判斷價格趨勢，也很少有人說正確過。

不過，沒有說對，不代表沒有人做對。還是有人能抓住了趨勢的，比如融創(chuàng)、萬科等等。

業(yè)界估計融創(chuàng)今年會賺翻，是因為孫宏斌在今年房價漲得最瘋的那些城市都早有布局（很多地和項目，他去年就買了，光地價已經(jīng)升值一倍以上了）。

萬科雖然比較糾結(jié)，但賺錢還是不耽誤的，比如今年年初收購的綠洲雅賓利，樓板價就漲到了10.03萬元/平米以上，而它收購時的項目售價才六七萬/平，光一個盤光看報價，萬科在這半年里就賺了不少。

好吧，問題來了，他們踩點(diǎn)的技能，我們能學(xué)會嗎？

房價走勢神預(yù)測：要靠大數(shù)據(jù)研究

答案是，可以！

萬科、融創(chuàng)、恒大……這些公司之所以有能力把握房價短期行情，狠狠賺上一筆，是因為他們有大數(shù)據(jù)。

早在2014年，融創(chuàng)拿下上海顧村地塊時，邦爺就知道，他們有一支龐大的大數(shù)據(jù)收集和處理隊伍，靠這支隊伍獲得的數(shù)據(jù)研究定價和長期價格趨勢。

也許就是依靠了這樣一個數(shù)據(jù)收集機(jī)構(gòu)，他們才有了精準(zhǔn)預(yù)測房價的神能力。去年開盤的大寧北玉蘭公館開盤價4萬元／平米，新一批推出的價格更預(yù)計會達(dá)到接近6萬元／平米。

而按照顧村新拍的兩塊土地樓板價和保本價，未來顧村的新房售價更預(yù)計會達(dá)到7萬元／平米以上。

但就是這樣預(yù)測房價神準(zhǔn)的公司，在判斷價格上也有失誤的時候。萬科上海在2013年下半年買入張江兩塊“地王”時，融創(chuàng)和它競爭過，結(jié)果樓板價只差幾百元，沒有拿下來。然而萬科2014年開盤就把盤賣到了4萬元/平以上，后來一路走高，現(xiàn)在報價也已經(jīng)超過7萬元／平米。

據(jù)說，因為當(dāng)時負(fù)責(zé)拿地的融創(chuàng)上海公司數(shù)據(jù)負(fù)責(zé)人覺得，那塊地掙到錢很難，但萬科只用一年時間就證明了這個判斷是錯的。

看來，萬科在數(shù)據(jù)方面比融創(chuàng)還牛逼啊~但也有人說這只是因為在張江那塊市場，萬科的一手信息比融創(chuàng)多而已。（先前萬科在那里開發(fā)了一個樓盤，名字叫“海上傳奇”，積累了大量當(dāng)?shù)乜蛻舻臄?shù)據(jù)和調(diào)研信息，所以更容易判斷張江的價格承受能力和房價上漲空間。）

上述融創(chuàng)數(shù)據(jù)負(fù)責(zé)人就對邦爺說過，房地產(chǎn)要搞大數(shù)據(jù)那真是太難了。區(qū)域內(nèi)的所有海量數(shù)據(jù)，都會在一定程度上影響到房價，但要把這些數(shù)據(jù)收集全備談何容易，要利用這些數(shù)據(jù)精準(zhǔn)地為目標(biāo)客戶畫像決定價格，就更難了。

數(shù)據(jù)說：今年上半年可能是最好購房時機(jī)

你要注意，那是負(fù)責(zé)人早幾年前說的話，房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的問題，現(xiàn)在解決起來會容易得多。

8月28日，易居中國宣布正式完成私有化，并將旗下易居營銷服務(wù)集團(tuán)與克而瑞信息集團(tuán)合并成立“易居（中國）企業(yè)集團(tuán)”（下稱“新易居”），由易居中國創(chuàng)始人之一丁祖昱出任CEO。 恒大、萬科、星河灣、富力地產(chǎn)等十三家房企參與入股投資?！?/p>

在新易居有一個重要一塊，就是房地產(chǎn)交易服務(wù)由易居營銷、克而瑞大數(shù)據(jù)、樂居電商、房友二手房構(gòu)成，基于房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)，通過線上線下服務(wù)整合，涵蓋增量和存量市場。

之前的資料顯示，克而瑞之前開發(fā)的CRIC訪客分析系統(tǒng)，讓開發(fā)商可以看出來訪人群偏好旅游、閱讀、美食等，常用的A方面，客戶較多關(guān)注的是社交通訊、影音娛樂 、電商網(wǎng)購等方面內(nèi)容，比如購物習(xí)慣，使用的購物平臺（手機(jī)淘寶、京東、小米商城）、和購物品類分析（家電、護(hù)理、生活服務(wù)），由此分析目標(biāo)客戶的購買能力。另外，克而瑞還可以通過訪客分析系統(tǒng)，了解樓盤的競爭對手的定價和品質(zhì)，進(jìn)而有效定制房價。

作為新易居的股東，包括恒大、萬科、融創(chuàng)、星河灣等房地產(chǎn)企業(yè)，顯然有機(jī)會近水樓臺先得月，比其他房企更早一步獲取基于大數(shù)據(jù)分析所獲得的房價預(yù)測，進(jìn)而做拿地、漲價、跌價的各種決斷。

也正是因為恒大、萬科、融創(chuàng)……這些企業(yè)對大數(shù)據(jù)的投入和對新易居的投資，讓邦爺相信，房價后期還有一輪機(jī)會。

因為就在孫宏斌說不會拿“地王”時，融創(chuàng)中國卻在今年上半年通過并購等方式增加了將近50%的土地儲備；另外，恒大也增加了3000萬平米左右的土地儲備，一定程度上反映出這些企業(yè)對未來市場的看好。

只不過，他們新增的土地儲備，并不在一線城市。以融創(chuàng)為例，今年上半年的收購，很多是在武漢、成都、西安、博鰲、東莞等城市，可以看出下一輪房價行情會在哪些城市發(fā)生。

＊文中觀點(diǎn)為受訪者言論，和邦地產(chǎn)立場無涉。