每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

雖然樓市、地市依然火爆，但機(jī)構(gòu)以及業(yè)內(nèi)人士發(fā)表觀點(diǎn)稱，房地產(chǎn)或進(jìn)入下行通道。

近日，中金發(fā)布研究報(bào)告稱，中國(guó)8月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)基本符合預(yù)期，較上月數(shù)據(jù)出現(xiàn)小幅回升?？紤]到去年基數(shù)以及今年8月比去年8月多2個(gè)工作日的因素，整體經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)并未有明顯改善。報(bào)告建議警惕商品房銷售放緩風(fēng)險(xiǎn)，隨著部分城市再次收緊房地產(chǎn)政策，下行風(fēng)險(xiǎn)愈來(lái)愈大，房地產(chǎn)逐步進(jìn)入周期的下行階段是大概率事件。

樓市“高燒”被警惕隱藏風(fēng)險(xiǎn)

央行主管《金融時(shí)報(bào)》也刊文警惕樓市“高燒”隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。文章稱，當(dāng)前部分地區(qū)的樓市，顯然處于“高燒”狀態(tài)。最近一年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎正“接棒”去年上半年股市的瘋狂，部分城市房?jī)r(jià)持續(xù)走高，成交量不斷放大，演繹出了樓市的牛市。令人擔(dān)憂的是，當(dāng)前部分城市樓市的“高燒”狀態(tài)，正在朝著泡沫化方向演變。

樓市到底有多熱？雖然近期南京、蘇州、廈門、武漢等多個(gè)熱點(diǎn)二線城市出臺(tái)限貸、限購(gòu)政策，以期遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。但“新華視點(diǎn)”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，在政策收緊背景下，各調(diào)控城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量跌價(jià)漲。與此同時(shí)，各地在執(zhí)行調(diào)控政策過(guò)程中普遍“限貸緊、限購(gòu)松”，存在通過(guò)假離婚、補(bǔ)社保或個(gè)稅等方式鉆政策“空子”的現(xiàn)象。

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2016年1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資64387億元，同比名義增長(zhǎng)5.4%，增速比1-7月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資43076億元，增長(zhǎng)4.8%，增速提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.9%。

1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積700121萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.6%，增速比1-7月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積12922萬(wàn)平方米，同比下降8.5%，降幅比1-7月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4632億元，增長(zhǎng)7.9%，增速提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。

1-8月份，商品房銷售面積87451萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.5%，增速比1-7月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)上述數(shù)據(jù)分析認(rèn)為，整體看，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆依然在持續(xù)，簡(jiǎn)單計(jì)算均價(jià)看，8月住宅成交均價(jià)達(dá)到了7521元每平米，環(huán)比上漲了1.3%。

張大偉表示，從新開工面積看，漲幅繼續(xù)明顯放緩：影響投資，土地購(gòu)置出現(xiàn)背離，金額漲幅超過(guò)購(gòu)置面積。房企購(gòu)入土地金漲幅加速，而面積降幅加速。證明了房企購(gòu)入了過(guò)多的一二線城市土地，高單價(jià)、高總價(jià)土地購(gòu)入過(guò)多。“地價(jià)高于房?jī)r(jià)，影響了新開發(fā)節(jié)奏，一二線城市擁有土地的企業(yè)增加供應(yīng)的積極性不高、而三四線庫(kù)存依然高位，這些因素導(dǎo)致去庫(kù)存難度加大。”

房地產(chǎn)景氣指數(shù)開始下調(diào)

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)景氣指數(shù)開始下調(diào)。5月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為94.48，比4月份提高0.07點(diǎn)；6月份，上述指數(shù)為94.40，比5月份回落0.08點(diǎn)。7月份，該指數(shù)為94.01，比6月份回落0.39點(diǎn)。8月份，該指數(shù)為93.70，比7月份回落0.31點(diǎn)。

張大偉說(shuō)，房地產(chǎn)景氣指數(shù)出現(xiàn)了連續(xù)3個(gè)月的下調(diào)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。

最近一輪主要城市的瘋長(zhǎng)，讓很多購(gòu)房者“望房興嘆”。

一位意欲在廊坊燕郊購(gòu)房的IT工作者小潘表示，按燕郊目前售價(jià)2.3萬(wàn)每平米的樓盤計(jì)算，100平米的小三居就要230萬(wàn)元。按照30年貸款首套購(gòu)房計(jì)算，首付要69萬(wàn)元，月供8548元。“我稅前月薪還不到一萬(wàn)元，照此還款壓力太大了。”

房企也意識(shí)到高價(jià)地風(fēng)險(xiǎn)。

8月19日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司在香港舉行了2016年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，公司主席兼行政總裁李明表示，對(duì)遠(yuǎn)洋來(lái)講，現(xiàn)在是不適合拿“地王”，我們也沒興趣，我們也沒需求，公司的土地儲(chǔ)備還是能夠滿足公司正常增長(zhǎng)的?，F(xiàn)在已經(jīng)過(guò)了土地儲(chǔ)備越多市值就越高的階段，反而土地儲(chǔ)備越多，風(fēng)險(xiǎn)越大。沒有土地儲(chǔ)備的人不會(huì)出問(wèn)題，出問(wèn)題都是有土地儲(chǔ)備的。

李明說(shuō)，現(xiàn)在市場(chǎng)雖然很好，但是市場(chǎng)的變化也是很快的。如果大家還能記得，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就是三年一個(gè)周期，今年是2016年，上一個(gè)高點(diǎn)是2013年，再上一個(gè)高點(diǎn)是2010年，再前面是2007年，你再想想2008年、2011年和2014年的市場(chǎng)是什么樣子。

住建部政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是銷售還是投資，均存在一個(gè)3年（40個(gè)月左右）的短周期。房地產(chǎn)市場(chǎng)在這一周期中，會(huì)出現(xiàn)從回暖反彈到見頂，再到降溫的全過(guò)程。“今年3-4月份銷售、投資等數(shù)據(jù)沖頂，意味從去年一季度以來(lái)的上升周期已經(jīng)完成，此后一年半左右樓市將以降溫為主基調(diào)。”

顧云昌預(yù)測(cè)稱，2017年，房地產(chǎn)銷售或?qū)⒚黠@放緩，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。銷售回落主要因?yàn)榍捌谛枨笸钢?，但樓市下行的時(shí)期恰恰是購(gòu)買力重新積蓄的階段，此后又會(huì)出現(xiàn)回漲的情形。