每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

曹操，也成了合肥的推手？

近日，一篇“合肥推手曹操：把合肥稱(chēng)為霸都，其實(shí)我是拒絕的”的文章在網(wǎng)上瘋傳，揭開(kāi)了一千多年前這座邊緣小城從不毛之地成為軍事重鎮(zhèn)的一段輝煌歷史。

如今，這個(gè)省會(huì)城市又因地王與暴漲的房?jī)r(jià)，被卷入“風(fēng)暴”之中。

數(shù)據(jù)顯示，自4月份合肥新房售價(jià)環(huán)比漲幅在全國(guó)70個(gè)大中城市中首次“奪冠”，此后便一直居高不下。近日，一份“B0SS直聘2016年上半年中國(guó)最苦逼城市排行榜”則顯示，合肥7月房?jī)r(jià)12476元/平方米，平均工資4617元/月，房?jī)r(jià)收入比2.70，直逼廣州，遠(yuǎn)超武漢、蘇州等城市。

而土地市場(chǎng)上，9月23日合肥集中推出的千畝逾地塊，被一線房企一掃而光，有宗地的樓面地價(jià)甚至破2萬(wàn)元/平方米，可謂熱鬧非凡。

首次被劃入長(zhǎng)三角城市群，合肥憑什么支撐這樣的火熱市場(chǎng)？面對(duì)這樣的市場(chǎng)，房企又是怎樣的真實(shí)心態(tài)？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近期對(duì)合肥市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查。

合肥房?jī)r(jià)高漲仍有人搶?zhuān)?/p>

9月25日，信達(dá)地產(chǎn)位于合肥的信達(dá)公園里項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，一共推出了400多套洋房與小高層，但上午7點(diǎn)多場(chǎng)內(nèi)已幾乎坐滿(mǎn)，購(gòu)房者已超過(guò)千人。

合肥房產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)則顯示，信達(dá)公園里項(xiàng)目首次推盤(pán)大約400套洋房與小高層房源，當(dāng)天來(lái)訪客戶(hù)上千人，銷(xiāo)售攬金14.6億元，銷(xiāo)售單價(jià)已突破2萬(wàn)元。

據(jù)了解，這一樓盤(pán)是去年7月信達(dá)豪擲33.6億元拿下的湖濱區(qū) “雙料地王”，樓面地價(jià)達(dá)7295.45元/平方米。

但即使地價(jià)如此高，也能得到熱烈的市場(chǎng)反應(yīng)。這也側(cè)面反映了當(dāng)前整個(gè)合肥樓市的熱況。

因?yàn)榫驮谕惶焐衔?span lang="EN-US">11點(diǎn)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在綠地•御徽項(xiàng)目售樓處也看到了同一幕。

而據(jù)一位銷(xiāo)售人員介紹，項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)格比前一批次的單價(jià)（2.2萬(wàn)元/平）還會(huì)高一些，雖然項(xiàng)目預(yù)計(jì)十月初開(kāi)盤(pán)，而且最小戶(hù)型都在132平方米。

另外，365淘房網(wǎng)數(shù)據(jù)則顯示，9月24日上午推出88套精裝高層戶(hù)型的融創(chuàng)合肥壹號(hào)院，1小時(shí)賣(mài)了6億元，首推房源基本售罄。而項(xiàng)目均價(jià)基本在3萬(wàn)/平方米左右，價(jià)格不低，扔遭熱捧。

一位優(yōu)步司機(jī)用“誤打誤撞”來(lái)形容自己的購(gòu)房幸運(yùn)。他說(shuō)，去年自己在佳興園小區(qū)以57萬(wàn)元購(gòu)得一套120平方米的二手房，目前價(jià)格已翻番。

“我也沒(méi)想到會(huì)漲這么快。”該優(yōu)步司機(jī)直言，當(dāng)時(shí)感到壓力很大，現(xiàn)在覺(jué)得很慶幸。

購(gòu)房驗(yàn)資門(mén)檻100萬(wàn)元

就在記者踩盤(pán)的時(shí)候，一位信達(dá)公園里的購(gòu)房者從會(huì)場(chǎng)直接沖出來(lái)，興奮地告訴周邊擠著買(mǎi)房的人說(shuō)“我選上了！”

但話剛說(shuō)完，該購(gòu)房者特別失落地說(shuō)，“哎，只可惜沒(méi)選到心儀的樓層或戶(hù)型，沒(méi)內(nèi)部關(guān)系就別想選到好房子。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從一個(gè)房號(hào)販子處則了解到，“花5萬(wàn)元可以直接選房，不用排號(hào)。”

與此同時(shí)，項(xiàng)目售樓小姐則忙得不亦樂(lè)乎，其中一位置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，“（房子）還是能買(mǎi)到的，但要看緣分。”

記者深入調(diào)查則獲悉，信達(dá)公園里項(xiàng)目針對(duì)前期認(rèn)籌客戶(hù)僅驗(yàn)資就需要100萬(wàn)元。也就是說(shuō)，“準(zhǔn)購(gòu)房者”名下要有100萬(wàn)元人民幣的活期存款。在購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)，一位購(gòu)房者說(shuō)，這是開(kāi)發(fā)商為了篩選出有購(gòu)房能力的人群。

綠地•御徽項(xiàng)目前述銷(xiāo)售人員也證實(shí)說(shuō)，認(rèn)籌前有一個(gè)驗(yàn)資環(huán)節(jié)，主要是驗(yàn)證首付款是否能到位，驗(yàn)資金額是總房款的25%。如果真考慮買(mǎi)房，一定要早買(mǎi)。這些天剛拍出了新“地王”，價(jià)格不會(huì)跌。

房?jī)r(jià)還能再漲嗎？

如此高的驗(yàn)房門(mén)檻，依然遭到追捧，足以顯示合肥樓市之熱。實(shí)際上國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，8月份合肥新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲4.8%，在全國(guó)70大中城市排名中位列第四，對(duì)于過(guò)去的前8個(gè)月，合肥房?jī)r(jià)環(huán)比上漲幅度一直位列在榜單前5位，尤其是4月和6月位列房?jī)r(jià)漲幅第一。

萬(wàn)家房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至7月30日，合肥九區(qū)均價(jià)為12250元/平方米，同比去年7月上漲了37.68%。其中，政務(wù)區(qū)房?jī)r(jià)同比2015年7月房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到76.13%，上漲幅度最小的瑤海區(qū)房?jī)r(jià)同比也增長(zhǎng)了16.1%。

合肥房?jī)r(jià)的確增長(zhǎng)迅速，但大家更關(guān)心的是，它未來(lái)是否還會(huì)上漲？

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，未來(lái)合肥房?jī)r(jià)不僅取決于當(dāng)?shù)毓┣箨P(guān)系，更取決于貨幣政策走向和與上海、南京房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。

“如果把上海、南京、合肥、重慶之間拉一條直線，上海的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，即使重慶房?jī)r(jià)不漲，南京、合肥也還是會(huì)上漲，現(xiàn)在看來(lái)，上海的房?jī)r(jià)依然會(huì)繼續(xù)上漲。”

歐陽(yáng)捷的理由是，上海最高與最新商品住宅周均房?jī)r(jià)分別為35576元/平米和32711元/平米，南京已達(dá)22001元/平米，而合肥靠近南京，目前月均價(jià)12015元/平米。

不過(guò)，合肥當(dāng)?shù)厝耸恳褜?duì)后市不再一致持樂(lè)觀態(tài)度。

安徽省清源房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)郭紅兵認(rèn)為，合肥房?jī)r(jià)未來(lái)快速上漲的空間已沒(méi)有了，總價(jià)壓力開(kāi)始出現(xiàn)，調(diào)控壓力也在加大，投資性需求不會(huì)像之前瘋狂，今后半年穩(wěn)中有升的概率大一點(diǎn)。

合肥當(dāng)?shù)匾晃婚_(kāi)發(fā)商人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，受調(diào)控政策出臺(tái)影響，短期內(nèi)波動(dòng)，增速放緩，出現(xiàn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

地王開(kāi)發(fā)已現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

與此同時(shí)，短期內(nèi)暴漲的房?jī)r(jià)，讓合肥當(dāng)?shù)卣疵铀俟┑厍蠼禍亍?jù)合肥在線報(bào)道，9月2日合肥集中推出50宗居住類(lèi)地塊，總面積超過(guò)6000畝。

9月23日，合肥集中推出11宗共1050.52畝地塊，誕生3個(gè)單價(jià)“地王”，賣(mài)地進(jìn)賬168.82億元。

“合肥今年以來(lái)成交住宅用地1050萬(wàn)平米，已遠(yuǎn)超去年同期成交的582萬(wàn)平米，但土地供應(yīng)不能很快轉(zhuǎn)化為住房供應(yīng)。”

歐陽(yáng)捷提醒，“地王”對(duì)于房企而言是一把“雙刃劍”，此時(shí)爭(zhēng)奪地王，很可能在明年陷入需求不足的困境。因?yàn)楹戏驶A(chǔ)設(shè)施與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)都不足以支撐合肥房?jī)r(jià)快速上漲，如果投資客離場(chǎng)，合肥房?jī)r(jià)上漲就沒(méi)有支撐，房?jī)r(jià)就到了頂點(diǎn)。

郭紅兵則表示，如果限購(gòu)實(shí)施，很多投資性需求將被抑制，影響市場(chǎng)信心，對(duì)高價(jià)地的樓盤(pán)銷(xiāo)售速度影響比較大。

合肥當(dāng)?shù)匾晃婚_(kāi)發(fā)商前述人士也表示，隨著新一輪土地拍賣(mài)價(jià)格暴漲，在放開(kāi)住房銷(xiāo)售備案價(jià)的情況下，未來(lái)絕大多數(shù)住房樓盤(pán)會(huì)選擇走高端、精裝修路線，形成齊走“獨(dú)木橋”現(xiàn)象。

“一部分存在市場(chǎng)占有率低、融資渠道窄、財(cái)務(wù)成本高、市場(chǎng)認(rèn)識(shí)不透徹、本地人才匱乏等短板的房企拿地風(fēng)險(xiǎn)較大。”其表示。

合肥當(dāng)?shù)匾晃婚_(kāi)發(fā)商人士則建議，合肥短期內(nèi)應(yīng)出臺(tái)“限購(gòu)”政策，實(shí)施住房購(gòu)買(mǎi)資格認(rèn)定，減緩非本地人進(jìn)入合肥住房市場(chǎng)速度。同時(shí)樓市應(yīng)建立發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，如土地交易落實(shí)全程監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行用地條件和建設(shè)要求以及土地出讓金及時(shí)足額收繳、用地規(guī)劃嚴(yán)禁“高低配”、提高住房預(yù)售條件、明確對(duì)離婚后一定時(shí)間內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房仍按家庭單位認(rèn)定、差別化信貸政策、二手住房交易推行“累進(jìn)稅率”。