“歡迎鄭州購房團蒞臨考察”，9月中旬以來，西安多個樓盤在醒目位置掛出了這樣的條幅，雖不會成為市場主力量級規(guī)模，但這多少折射出鄭州購房團在西安樓市中的“重要性”。

近日，《證券日報》記者多方獲得的消息顯示，9月中旬以來，以鄭州購房客群為主，“北上廣”和合肥等外地購房者開始組團“狙擊”西安樓市，出手動輒10套以上，除了小戶型投資性房產(chǎn)外，改善性住房也是其出手標的。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，西安樓市庫存量一直處于高位，“城改+棚改”工程沖擊商品房市場。就目前來看，在全國重點城市中，西安房價多年來一直在低價位徘徊，但近幾年有所發(fā)展，對外地投資者吸引力加強。

外地購房者組團出擊西安樓市

“昨天一個來自北京的客戶，一下子定了11套房。”位于西安市曲江新區(qū)的萬科·東方傳奇項目的銷售人員向《證券日報》記者透露，進入9月份之后，成交量明顯上漲，到現(xiàn)在，售價小幅漲至8500元-9500元∕平方米之間，主力戶型為83平方米和120平方米兩種，本月已經(jīng)成交了300多套房，這幾天每天成交量都有20多套。

該銷售人員還透露，項目雖然賣了一年左右，但進入9月份后，因有地鐵、商業(yè)等配套，河南、北京等外地人定房和咨詢量都開始猛增。尤其近幾日，來樓盤咨詢的多數(shù)是外地客戶。而在整個項目中，來自鄭州、北京等外地客戶占比大約超過30%，其中河南客戶占比最高，而購買者多數(shù)是投資需求。在已經(jīng)成交的房產(chǎn)中，這些外地購房者傾向選擇小戶型，一般都是10多套，20多套量級地定房。

鑒于此，“最近我們項目每個星期都在提價，一般提價區(qū)間為每平方米100元-300元”，該銷售人員還提醒道，“你若‘十一’期間來，或許還能選到一些剩下的房源，現(xiàn)在我已經(jīng)不能保證你可以買到好的樓層，因為這輪開盤的房源就快賣完了。”

而萬科的另一個項目萬科·金域名城，近期成交的外地客戶主要以鄭州、北京、上海為主，占比為30%左右。

無獨有偶，據(jù)《證券日報》記者探訪，龍湖、保利、恒大等知名房企開發(fā)的項目也均有外地人“狙擊”。

據(jù)記者了解，龍湖地產(chǎn)在西安開發(fā)的三個項目中，均出現(xiàn)鄭州、北京、安徽等外地購房者的身影。其中，位于浐灞生態(tài)區(qū)浐河邊的“龍湖香醍”項目，中秋三天項目成交48套，外地購房成交以北京、鄭州、安徽、廣州為主。

位于浐灞生態(tài)區(qū)東二環(huán)北沿線北辰大道東側(cè)的“龍湖源著”項目，中秋三天項目成交40多套，外地購房成交客戶以鄭州、深圳為主，成交的主力戶型為142平方米洋房和頂躍，成交均價分別為洋房8500元/平方米-11000元/平方米；位于城南的“龍湖曲江畔”項目，三天項目成交45套，外地購房成交則以北京、上海、安徽、成都為主。

另據(jù)龍湖方面透露，在外地人客群中，付款方式也主要以按揭和一次性付款為主，且客戶帶新客戶來看房者比例較高。

同樣，記者以購房者身份從位于浐灞生態(tài)區(qū)東二環(huán)北沿線北辰大道東側(cè)的“保利心語花園”項目獲悉，該項目中秋三天成交約80套，近期成交量最高的一天高達40套以上，成交戶型以小三室的高層為主，總價60萬元/套左右。

“確實有一次定10多套，20多套房的外地客戶，但這些客戶都是成群結(jié)隊的，一組人來買，一般當場刷卡付定金，一個月內(nèi)付全款，他們傾向于小戶型房源，總價一般集中在50萬元-70萬元之間。”保利心語花園項目銷售中心人士透露，從8月下旬開盤至今，兩棟樓400多套房源已經(jīng)快銷售完了。而另據(jù)反映，節(jié)前位于曲江二期的“保利曲江春天里”被來自安徽的客戶團購38套。

多個樓盤：外地購房者超三成

有報道稱，西安當?shù)氐闹麢C構(gòu)美城機構(gòu)首席分析師沈瑋曾表示，“從我們公司代理的項目來看，從中秋節(jié)至今，各個項目的外地客戶成交比例占到了大約40%左右，之前的外地客戶成交比例在20%——30%左右。”

西安當?shù)氐囊晃蝗珖灾科鬆I銷負責人向《證券日報》記者表示，這一波鄭州購房者在西安的外地購房者當中占比超過40%，這些鄭州人多在西安城北購房。

然而，在該人士眼中，這一波鄭州購房者與當年的陜北炒房團、溫州炒房團并不完全相同。簡言之，除卻小戶型、總價低的基本定位為投資性房產(chǎn)不同，在這一波鄭州購房者中，改善性房產(chǎn)需求并不低，以龍湖和萬科單套總價超過100萬元的洋房產(chǎn)品來說，無論項目定位還是周邊配套，其銷售對象畫像都是改善性需求人群。

該人士進一步稱，來買上述類型樓盤的客戶一般為鄭州當?shù)氐纳馊?，他們多關(guān)注樓盤周邊的教育和醫(yī)療配套資源。在他們看來，在大學教育、醫(yī)療和經(jīng)濟環(huán)境方面，西安比鄭州優(yōu)勢明顯，未來是存在移居至此的可能性的，因此趁西安樓市還處在去庫存過程中，且能讓資金貶值止損時入手，買到的是投資與居住需求的雙保障性資產(chǎn)。另外，西安籍在外工作的年輕人發(fā)現(xiàn)西安仍處價值洼地，從而返鄉(xiāng)置業(yè)，也是近期成交的重要構(gòu)成。

在記者調(diào)查采訪中也發(fā)現(xiàn)，這一波外地人來西安買房是有背后邏輯的。今年9月10日起，西安通往多地的高鐵成功聯(lián)網(wǎng)，到鄭州只需2小時，到上海、長沙、天津等城市只需要6小時。不過，除了交通在可接受的范圍之內(nèi)這個因素外，西安房價性價比高是關(guān)鍵性因素。

據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，2016年1月份-8月份，銷售面積約1125.61萬平方米，是有史以來銷售量最高的一年，銷售均價6903元/平方米。而在今年8月份，鄭州房價早已破萬元，主城區(qū)房價已經(jīng)上漲到12978元/平方米，新房、二手房分別漲幅為5.2%和4.5%。另據(jù)2016年8月份全國百城房價排行榜（局部）顯示，鄭州第24位，西安第64位。

“鄭州舊城區(qū)改造進程較快，已基本完成。近期又拍出地王，對市場預期刺激明顯。”上述房企營銷人士向本報記者表示，但西安樓市尚處在去庫存過程中，即使在二線城市承接一線城市外溢需求的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，西安也并未推出大量核心地段走招拍掛流程的土地，因此并未見地王。另外，從今年成交均價走勢來看，出現(xiàn)漲價趨勢也是8月份以后，尤其9月中旬外地需求進入西安市場以來，才出現(xiàn)明顯上浮，但每平方米較年初也僅上浮500元左右。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2016年6月底，西安商品住宅存量為1900萬平方米，按照2016年上半年月均100多萬平方米的去化水平，商品住宅去化周期達15個月。而根據(jù)西安房地局數(shù)據(jù)顯示，截至8月31日，西安商品住宅存量為1538萬平方米，成交均價小幅上漲至6875元∕平方米，去化周期下降至9個月。

“整體來看，即使有外地人組團來買房，下半年市場穩(wěn)定上升，但西安樓市整體仍處于去庫存過程中。”上述房企營銷人士如是表示。