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每經(jīng)記者 楊建

“金九銀十”的說法最早是在樓市出現(xiàn)的。不知從何時起，A股市場上也流傳著“金九銀十”的說法，信徒還不少，這些股民對9、10月份的行情寄予厚望。而去年6月以來，A股持續(xù)低迷，很多資金又從股市撤出進入樓市，樓市不斷升溫，面對不斷上漲的房價，有人甚至不惜借高利貸湊首付。今年國慶期間，由于樓市調(diào)控政策出臺，一夜之間，樓市氣氛驟然冰凍，成交量下滑，房價料出現(xiàn)調(diào)整，大量資金會不會重回A股呢？

到底是去樓市追風還是去股市抄底？國慶期間，有私募人士在微信圈表示，樓市資金開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股了，在前期發(fā)行的私募產(chǎn)品中，有不少認購者是從樓市撤下來的投資者。此外，據(jù)中國結(jié)算公司數(shù)據(jù)顯示，8月持股超1億元的超級散戶已悄然進場，較7月增加174人。這些現(xiàn)象都說明，這些聰明資金已經(jīng)開始行動了。

歷史數(shù)據(jù)揭示樓市與A股相關(guān)性

對于國慶期間出臺的房產(chǎn)調(diào)控政策，中航信托宏觀策略總監(jiān)吳照銀發(fā)布的最新研究報告稱，國慶期間北京等城市先后出臺樓市調(diào)控政策，或?qū)鞘匈Y金趕往金融市場。報告認為，這種限購限貸的調(diào)控方式會讓房地產(chǎn)銷售急速冷卻，一方面會導(dǎo)致信貸、貨幣供給等總量貨幣數(shù)據(jù)增速下行，另一方面也會讓一部分房地產(chǎn)市場的資金流向其他投資市場，譬如股市等，從而有可能打破股市過去幾個月來的窄幅震蕩，走出一小波向上的行情。

好買財富數(shù)據(jù)顯示，2005年之前，由于我國樓市處于市場化初期幾年，股市處于股改之前，二者關(guān)聯(lián)度不高。2006年到2010年，樓市、A股整體呈正相關(guān)。但在2012年之后，在經(jīng)濟數(shù)據(jù)下行和資產(chǎn)配置荒環(huán)境下，二者反向關(guān)系明顯。

2012年6月至2013年12月，70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)同比持續(xù)回升，但上證綜指則從2400點下跌至2000點左右。

而在2014年至2015年3月，房價同比增速一路下滑，而同期上證綜指卻節(jié)節(jié)攀升。隨后，2015年6月以來，股市經(jīng)歷三輪深度快速下跌，而房價尤其是一線城市和部分熱點二線城市的房價卻一路上升，可以說A股和樓市正是在這時開始了“蹺蹺板”關(guān)系。

對此，有私募人士指出，每一輪股市上漲的第一階段，在賺錢效應(yīng)帶動下，部分投資者會暫緩購房，把資金投入股市，甚至?xí)霈F(xiàn)賣房籌資炒股，這一階段股市走強將分流部分樓市資金。2014年~ 2015年上半年，樓市和A股完全負相關(guān)，就是這種情況；第二階段是股市經(jīng)歷上漲之后，已攀升到一定高度，部分風險意識強的投資者開始落袋為安，拋售股票，轉(zhuǎn)而購房。2015年6月股市大跌前后，不少高端住宅樓盤熱銷，就有不少是從股市退出的資金。

而在股市見頂之后，越來越多的投資者離開股市，其中部分人將資金轉(zhuǎn)入樓市，這助漲了房價。2015年6月以后，A股斷崖式下跌，樓市穩(wěn)步攀升，今年9月，樓市火爆，A股成交低迷，振幅創(chuàng)14年的新低。面對樓市的高燒不退，監(jiān)管層不得不加碼調(diào)控，今年國慶期間，樓市調(diào)控政策先后出臺，一夜之間，樓市氣氛驟然冰凍，成交量出現(xiàn)斷崖式下滑，而一些先知先覺的投資者開始在樓市兌現(xiàn)，資金有望轉(zhuǎn)向股市的低洼地帶布局。

樓市資金悄然進場抄底A股

房價就像一面多棱鏡，映射著不同投資者的多樣選擇，面對目前火爆上漲的房價，有人開始不顧一切投入樓市，也有人在逢高拋售房產(chǎn)，甚至連上市公司也紛紛加入“賣房”大軍。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來共有76家上市公司發(fā)布房產(chǎn)交易公告，上市公司扎堆賣房有些是為了保業(yè)績，還有一些是為了保殼。

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，上市公司紛紛加入賣房大軍，從一個側(cè)面表明當前樓市有過熱的態(tài)勢；另一方面，上市公司選擇此時減持房產(chǎn)物業(yè)，也向市場傳遞了一個信號，即樓價可能已經(jīng)偏高，具備了出售的價值。對此，博道投資認為，房產(chǎn)短期在資產(chǎn)配置荒及加杠桿效應(yīng)下，個別城市的房價快速上升，可能短期并不具有持續(xù)性。相比而言，A股市場經(jīng)過較長時間的震蕩整理，一些個股性價比已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

旭誠資產(chǎn)陳贇表示，在流動性寬松、資產(chǎn)配置荒的背景下，A股市場的確有替代房產(chǎn)成為民眾實現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值的潛力，但是缺的就是賺錢效應(yīng)與信心。相較于房地產(chǎn)，A股市場經(jīng)過了去年以來的調(diào)整，繼續(xù)出現(xiàn)大的系統(tǒng)性風險概率極低，比目前的樓市更具備投資價值，一旦A股出現(xiàn)一波穩(wěn)定的反彈行情，極有可能吸收部分房產(chǎn)市場的資金。

值得注意的是，近期有私募人士在微信圈表示，在其近期發(fā)行的私募產(chǎn)品中，有不少認購者是從樓市撤下來的投資者，這些資金已經(jīng)開始有步驟地布局A股了。另有私募人士表示，隨著資產(chǎn)配置荒的持續(xù)，此時的股市比樓市更安全。顯然已經(jīng)通過炒房獲利的大佬們也意識到了這一點，他們把目光悄然轉(zhuǎn)向了有很多潛在機會的股市。而那些從樓市撤出來的資金，更愿意讓專業(yè)機構(gòu)投資者替他們管理資金。

另外有數(shù)據(jù)顯示，信托新增A股開戶數(shù)8月環(huán)比增加近140%。一方面，券商和基金子公司在證監(jiān)會“八條底線”壓力下被迫停止通道業(yè)務(wù)和配資業(yè)務(wù)，導(dǎo)致大量資金轉(zhuǎn)為通過信托渠道進入A股；另一方面，房價經(jīng)過一輪暴漲后，資金借道私募配置股票的需求在增加。另據(jù)中國結(jié)算公布的8月統(tǒng)計月報顯示，8月末持有A股流通市值超過1億元的自然人有4392人，環(huán)比7月末增加174人。

對此，人大重陽金融研究院客座研究員萬喆表示，在目前資產(chǎn)配置荒的背景下，樓市和股市都是市場資產(chǎn)配置的主要對象。由于樓市和股市的市場需求群體、市場功能定位等不完全相同，對于市場目前討論的樓市對A股有抽血作用的說法，實際上這種作用并不是很明顯，當然不排除部分投資樓市的資金撤離到股市。

九泰基金基金經(jīng)理則表達了“房地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)期或成為推動股市新變量”的觀點，認為“近期樓市異?；鸨?，預(yù)計隨著調(diào)控加碼，樓市與股市間蹺蹺板效應(yīng)的邊際變化，有利于股市資金面的好轉(zhuǎn)。”

這些因素影響A股市場后期走勢

在今年四季度，A股市場或?qū)⒚媾R一些變數(shù)，未來股市將何去何從？是否還有其他投資機會？據(jù)格上理財調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，私募認為未來影響股市走勢的主要有六大因素，包括房地產(chǎn)政策、國際政治和美聯(lián)儲加息、貨幣政策和通脹、增量資金入市、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和改革，以及財政政策。

對此，前海開源基金執(zhí)行總經(jīng)理楊德龍表示，樓市已經(jīng)被炒上去了，不僅僅是北上廣深，最近二線樓市漲幅也很大，對于那些有長遠眼光的投資者來說，目前炒房不如買優(yōu)質(zhì)的藍籌股，這些優(yōu)質(zhì)成熟的公司，也可以說是“現(xiàn)金牛”公司。此外，也有券商分析師表示，從大類資產(chǎn)輪動角度看，資金流向股市的前提在于上市公司的盈利預(yù)期改善和投資者的風險偏好提升，房地產(chǎn)可能面臨調(diào)控等因素，有望使資金重返股市。

重陽投資認為，后市將呈現(xiàn)系統(tǒng)性均衡、結(jié)構(gòu)性分化的特點。一方面市場整體系統(tǒng)性機會不足，尤其是高估值的中小市值股票將面臨持續(xù)的調(diào)整壓力；另一方面，在改革創(chuàng)新求突破、利率趨勢性下行的宏觀背景下，符合經(jīng)濟轉(zhuǎn)型方向、業(yè)績穩(wěn)定的低估值優(yōu)質(zhì)藍籌股的吸引力將持續(xù)上升。未來資產(chǎn)配置策略上，股票組合將繼續(xù)布局受益于改革紅利的優(yōu)勢公司。

博道投資認為，目前更關(guān)心全球貨幣政策潛在的“拐點”。美聯(lián)儲年內(nèi)加息將是大概率事件，同時歐洲和日本兩大經(jīng)濟體的負利率對其金融體系的穩(wěn)定性也造成了隱患，大規(guī)模寬松的成本越來越高，因此全球貨幣政策大規(guī)模量化寬松也到了一個瓶頸期。綜合來看，市場仍處于筑底階段，目前點位的A股，還是能找到不少持有6~12個月有30%左右收益的放心個股。

淡水泉投資認為，站在全球角度，金融危機以來，經(jīng)濟增長乏力，債務(wù)水平高企，各國持續(xù)采取寬松貨幣政策，以及由此產(chǎn)生的投資回報率下降，這是全球投資者共同面對的現(xiàn)實。在這種情形下，持有現(xiàn)金將不是好的選擇，基于優(yōu)質(zhì)股權(quán)構(gòu)建良好的投資組合，才是應(yīng)對未來不確定性的最優(yōu)方案。而弘尚資產(chǎn)認為，在受益于轉(zhuǎn)型與改革的板塊中，尋找下一個階段市場龍頭并逐步布局，如醫(yī)療健康、大消費、文化體育等。

私募普遍倉位不高等待加倉時機

值得注意的是，盡管上證指數(shù)依然圍繞3000點附近持續(xù)震蕩，私募基金管理者卻在準備“彈藥”，等待加倉良機。隨著市場逐漸企穩(wěn)，投資者也開始嘗試入市，特別是對于高凈值客戶人群來說，更看重多元化資產(chǎn)配置。

記者采訪多家私募了解到，目前較多私募都是持股過節(jié)的，倉位普遍都在四五成左右，后期加倉的空間較大。甚至有私募表示，從5月下旬開始，市場迎來一波反彈行情，逐步建倉的基金也積累了部分安全墊，只要加倉時機一旦來臨，可以馬上滿倉。

而從資金層面看，前期密集發(fā)行的私募產(chǎn)品都迎來建倉期，數(shù)千億資金等待加倉時機的到來。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，最近三個季度以來，私募基金產(chǎn)品成立數(shù)量和規(guī)模均逐步增加，截至2016年8月底，基金業(yè)協(xié)會已登記私募基金管理人17085家。已備案私募基金39704只，認繳規(guī)模8.03萬億元，認繳規(guī)模比肩目前公募基金的規(guī)模。截至2016年8月底，按正在管理運行的基金總規(guī)模劃分，管理規(guī)模在20億~50億元的私募基金管理人421家，管理規(guī)模在50億~100億元的160家，管理規(guī)模100億元以上的140家。

對于接下來的加倉信號，部分私募基金經(jīng)理認為需要從多方面去把握：首先是超預(yù)期的改革措施，如果接下來改革推進力度和速度超越市場預(yù)期，市場必然會予以積極回應(yīng)，市場整體估值會得以抬升；其次是情緒面的改善，去年高點以來的3次階梯式下跌，讓投資者損失較大，市場需要賺錢效應(yīng)提振人氣；最后需要關(guān)注房價大漲后的情況，最近一年來房價飛漲，要關(guān)注居民資產(chǎn)配置轉(zhuǎn)移的情況。

旭誠資產(chǎn)認為當前行情可從三大方向進行戰(zhàn)略性建倉：1，有真實產(chǎn)業(yè)鏈整合需求的上市公司，此類標的不能單純的尋找待轉(zhuǎn)型的小市值公司，還需根據(jù)新政中各類借殼認定指標進行選股，需要更多考慮上市公司的經(jīng)營情況以及真正需要產(chǎn)業(yè)鏈整合的上市公司。2，此類震蕩行情中，消費類等防御型行業(yè)將有資金回流，投資者可重點關(guān)注。3，市場上比較活躍的概念股，如國企改革、PPP的熱點。

不過，對于樓市資金能否進入股市，機構(gòu)也有不同觀點。廣發(fā)策略研究報告指出，過去國內(nèi)的三輪房價下跌都是短周期的回調(diào)，而如果本輪房價調(diào)整是長周期的向下拐點，那么對股市會有負面影響。

廣發(fā)策略認為，未來可能導(dǎo)致房市資金流入股市的條件是：行政調(diào)控導(dǎo)致房價出現(xiàn)短周期下跌，且貨幣政策維持或者進一步寬松。