◎李宇嘉

國慶長假期間，20多個(gè)城市先后出臺新的樓市新政。熱點(diǎn)城市整齊劃一、步調(diào)一致的新政“連發(fā)”，均包含一個(gè)此前未有的重點(diǎn)內(nèi)容，就是嚴(yán)厲打擊開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。值得注意的是，與此輪樓市密集調(diào)控同步，國慶長假期間，住建部還公布了45家違法違規(guī)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)名單，這也意味著史上最嚴(yán)厲的樓市秩序整頓開啟。

此輪房價(jià)暴漲，固然有“去庫存”異化、信貸寬松、供地不足等因素，但這些是中期內(nèi)的宏觀原因。短期來看，造成諸如“離婚搶房、售樓處門被擠壞”等狂熱氛圍的，直接原因是微觀層面市場信息扭曲以及老百姓預(yù)期改變，從而造成“恐慌式”買房。從實(shí)地調(diào)研看，開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)人為制造供不應(yīng)求、房價(jià)上漲信號是罪魁禍?zhǔn)住?/p>

整頓中介市場是應(yīng)有之義

在披露45家違法違規(guī)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)“黑名單”時(shí)，住建部指出，這些開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假廣告，惡意編造散布謠言，制造房源緊張氣氛，采取違規(guī)預(yù)售、捂盤惜售等手段，煽動(dòng)消費(fèi)者購房，以抬高房價(jià)、牟取私利。這些不法行為不僅損害消費(fèi)者權(quán)益，而且扭曲了市場本來面貌，人為惡化了市場供求緊張預(yù)期，導(dǎo)致處于信息劣勢的老百姓紛紛加入“搶房大軍”。

據(jù)筆者實(shí)地調(diào)研，違規(guī)行為主要有如下幾類：一是開發(fā)企業(yè)以“蓄客定推盤”、少量多推，制造供求緊張預(yù)期，并通過代理中介及從業(yè)人員口口相授、微信號宣傳“日光”，達(dá)到抬高房價(jià)和從中牟利的目的；二是中介機(jī)構(gòu)散布房價(jià)上漲、調(diào)控來臨等傳言，誘騙購房者入市；三是隱瞞房源真實(shí)信息，誘導(dǎo)購房者參與首付貸融資；四是代理不符合銷售條件的樓盤；五是“某某盤日光”、“××套房被瘋搶”等有意圖的“標(biāo)題黨”泛濫。

事實(shí)上，在所有熱點(diǎn)城市，開發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)上述違法違規(guī)行為普遍存在。值得注意的是，由于移動(dòng)端媒體的興起，以微信公眾號為主的自媒體已成為樓市信息發(fā)布和宣傳的主渠道。在樓市供求信息極其不對稱的情況下，不管是開發(fā)商、代理中介，還是登載樓市信息的自媒體，宣傳房價(jià)上漲、供應(yīng)緊張等信號，毫無疑問能夠擴(kuò)大其業(yè)務(wù)規(guī)模和利潤水平，不知情的購房者則是受害者。

同時(shí)，本輪熱點(diǎn)城市樓市火爆，有幾個(gè)突出的特點(diǎn)，比如居民踴躍“加杠桿”、庫存供應(yīng)不足、房價(jià)漲幅創(chuàng)新高、“資產(chǎn)荒”背景下購房踴躍、資產(chǎn)收益顯著、大城市房價(jià)只漲不跌等。在這種樓市環(huán)境下，市場情緒極易被鼓動(dòng)起來，并借助微信號等自媒體產(chǎn)生強(qiáng)大的宣傳效應(yīng)和從眾心理。由此，對樓市調(diào)控而言，中介市場整頓是應(yīng)有之義。

在今年初的全國兩會上，住建部已將整頓中介市場秩序作為今年樓市管理的“兩大主題”之一（另一個(gè)是去庫存）；6月，國務(wù)院發(fā)布的《加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號），事實(shí)上是規(guī)范中介市場的“頂層設(shè)計(jì)”；7月底，七部委發(fā)布實(shí)施《加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，拉開了整頓房地產(chǎn)中介市場的序幕；近期公布“黑名單”，實(shí)為這項(xiàng)工作的第一步。

短期“打擊”與長期“建設(shè)”，看來已經(jīng)形成倒逼。上了“黑名單”的中介機(jī)構(gòu)，不乏像中原、鏈家、美聯(lián)等市場占有率頗高的全國性企業(yè)。比如，鏈家是準(zhǔn)備要IPO的企業(yè)，居然在上海離婚購房潮、首付貸違規(guī)，深圳“鴿子籠”等近期重大事件中都有其身影。

管理重點(diǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)移至存量房服務(wù)

而這些事件的背后，折射出幾大問題：一是中介行業(yè)門檻低、輕資產(chǎn)（違規(guī)成本低）、違規(guī)代理、亂象叢生。

二是從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員篤定“行情飯”。樓市火的時(shí)候都希望大賺一把，冷的時(shí)候從容退出該行業(yè)。監(jiān)管不足、買房熱情高漲、買房收益遠(yuǎn)高于交易成本、普遍違規(guī)而法不責(zé)眾，從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)不做長遠(yuǎn)規(guī)劃、市場競爭異常慘烈等情況，都為相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員渾水摸魚甚至違法違規(guī)提供了內(nèi)外部環(huán)境。

三是監(jiān)管體系沒有建立。相比房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，政府在中介管理上投入資源明顯不足。

事實(shí)上，在京滬深等大城市，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于開發(fā)行業(yè)。以深圳為例，2014年深圳資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)僅820家，從業(yè)人員不到2萬，但備案的中介分支機(jī)構(gòu)就有1631家，從業(yè)人員3萬多人，算上不備案的有4萬人。

存量房時(shí)代已來臨，京、滬、深等城市圍繞房產(chǎn)服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員會越來越多。相應(yīng)地，政府管理的重心也應(yīng)該由新房開發(fā)轉(zhuǎn)移到存量房服務(wù)上。

目前，在“去行政化”的背景下，執(zhí)業(yè)準(zhǔn)入零門檻，中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員整體處于野蠻生長的狀態(tài)。而且，由中介代理的二手住房銷售價(jià)格、供求規(guī)模、房屋租金水平等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)缺失，也沒有進(jìn)入住房規(guī)劃。

此次大范圍中介市場整頓要取得實(shí)效，亟須建立“黑名單”和“紅名單”模式的誠信管理體系，以行業(yè)自律和市場自發(fā)監(jiān)督相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)管理的常態(tài)化，培育一批規(guī)?；?jīng)營、市場份額高、謀求長期收益、能發(fā)揮“壓艙石”作用的大型中介，這才是解決中介亂象的長效機(jī)制。

（作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）